دستور تخلیه یا حکم تخلیه

دستور تخلیه که در عرف جامعه اصطلاحاً به آن حکم تخلیه فوری مستاجر نیز گفته می شود با حکم تخلیه متفاوت است و این دو از جمله دعاوی می باشند که در مراجع قضائی و شبهه قضائی به شدت شاهد طرح آن هستیم و در حال حاضر نیز به دلیل وضعیت بحرانی اقتصادی حاکم بر جامعه که بخشی از آن از شیوع بیماری کووید 19 یا همان کرونا ویروس حاصل شده است موجب گردیده تا اخیراً ضوابط و دستورالعمل های جدید و ویژه ای در خصوص دستور تخلیه و حکم تخلیه صادر گردد.

به همین جهت متقاضیان اخذ مشاوره حقوقی در خصوص دستور تخلیه و حکم تخلیه مستاجر بیش از پیش افزایش یافته و همین موضوع سبب آن شد تا مطلبی در رابطه با دستور تخلیه و تفاوت آن با حکم تخلیه جهت آشنایی بیشتر شما با اصطلاحات و راه کار های قانونی موجود در این حوزه نگارش گردد.

در ابتدا لازم است بدانید که مرجع صالح جهت طرح دعوای تخلیه و رسیدگی به آن، بسته به نوع قرارداد انعقادی میان موجر و مستاجر و همچنین بسته به نوع ملک استیجاری (مسکونی یا تجاری) با یکدیگر متفاوت می باشد، بنابراین به دسته بندی انجام شده در ذیل توجه نمایید:

طرح دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف

دستور تخلیه یا همان اصطلاح عرفی حکم تخلیه فوری مستاجر زمانی قابلیت طرح در شورای حل اختلاف را دارد که قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر در رابطه با املاک استیجاری مسکونی باشد و همچنین قرارداد مذکور در دو نسخه توسط موجر و مستاجر به امضا رسیده و 2 نفر شاهد نیز ذیل قرارداد مذکور را امضا کرده باشند . در این صورت است که متقاضی طرح این دعوا (موجر) بعد از انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک استیجاری توسط مستاجر نیاز به طرح دعوای حقوقی در محاکم دادگستری ندارد (طرح دعوای تخلیه در محاکم دادگستری، مستلزم رعایت تشریفات قانونی می باشد با این توضیح که بعد از تشکیل جلسه دادرسی در وقت تعیین شده و دعوت طرفین و صدور حکم قطعی تخلیه از دادگاه تجدید نظر، در اجرای احکام، قابلیت اجرای حکم و تخلیه ملک وجود خواهد داشت) و در این صورت می توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف به سرعت دستور (نه حکم) تخلیه را دریافت نمایید و نهایتا ظرف یک هفته از طریق ضابطین دادگستری که همان مامورین کلانتری مستقر در حوزه ملک می باشند، آن را اجرا نمایید. حال سوالی که برای بسیاری از متقاضیان طرح دعوای تخلیه یا همان دستور تخلیه پیش می آید آن است که برای اخذ دستور تخلیه از شورای حل اختلاف، حتما نیاز به انعقاد قرارداد اجاره با کد رهگیری می باشد یا خیر؟

لازم است بدانید در موردی هم که اجاره به صورت دستی میان موجر و مستاجر امضا شده و یا در برگه های اجاره نامه بدون کد رهگیری موجود در بنگاه های املاک تنظیم شده باشد، به شرطی که اجاره نامه در 2 نسخه بوده و 2 نفر شاهد نیز ذیل آن را امضا نموده باشند، می توان جهت دریافت دستور تخلیه بعد از انقضای مهلت اجاره به شورای حل اختلاف مراجعه نمود.

در پایان این مبحث لازم به ذکر است شورایی صلاحیت صدور دستور تخلیه را دارد که ملک مزبور در حوزه آن واقع شده باشد و برای طرح دادخواست جهت اخذ دستور تخلیه می توانید به نزدیک ترین دفتر خدمات الکترونیک قضایی مستقر در محل زندگی خود مراجعه نموده و درخواست خود را با این توضیح که قرارداد اجاره با رعایت دو شرط مذکور در فوق میان شما و مستاجر واقع شده ولیکن با وجود انقضای مهلت اجاره، مستاجر از تخلیه عین مستاجره امتناع می نماید، شرح دهید و پس از ثبت آن و تعیین شعبه، مطابق با روال قانونی دستور تخلیه صادر خواهد شد.

چنانچه اجاره نامه منعقده میان موجر و مستاجر در رابطه با املاک استیجاری مسکونی، شرایط ذکر شده فوق را نداشته و یا به صورت ناقص تکمیل شده باشد، موجر پس از اتمام مهلت اجاره و عدم تخلیه ملک استیجاری توسط مستاجر و یا در صورت عدم پرداخت اجاره بها می بایست به دادگاه عمومی حقوقی صالح (دادگاه محل ملک) مراجعه نموده و دعوای خود را مطرح نماید که در این مورد نیز همانند آنچه در بند قبلی ذکر گردید، متقاضی (موجر) می بایست به نزدیک ترین دفتر خدمات الکترونیک قضایی مستقر در محل زندگی خود مراجعه نماید و شرح خواسته خود را تقدیم و بعد از تعیین شعبه و تعیین وقت رسیدگی از طرفین دعوا (موجر و مستاجر) دعوت می گردند و در صورت وارد بودن خواسته، حکم تخلیه (نه دستور) صادر می گردد.

چنانچه اجاره نامه منعقده میان موجر و مستاجر در رابطه با املاک تجاری باشد موضوع و شیوه رسیدگی کاملا متفاوت با طرح دعوا جهت اخذ حکم تخلیه یا دستور تخلیه املاک مسکونی می باشد و دارای پیچیدگی هایی است که رسیدگی به آن وقت و دقت بیشتری را می طلبد. رسیدگی به دعاوی حقوقی تخلیه املاک تجاری در دادگاه عمومی حقوقی و با انجام تشریفات لازم از جمله تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی مرتبط با آن صورت خواهد گرفت و نکته قابل توجه آن است که در رسیدگی و صدور حکم تخلیه نسبت به املاک تجاری استیجاری که قرارداد اجاره آن قبل از سال 1376 منعقد شده باشد با قراردادهای اجاره ای که بعد از سال 1376 منعقد شده است متفاوت است و برای همین است که دادگاه با تعیین وقت رسیدگی از موجر و مستاجر ملک تجاری دعوت می کند تا در جلسه دادرسی حضور پیدا نمایند و سپس در جلسه رسیدگی، به وضعیت ملک، حق سرقفلی مستاجر، حق کسب و پیشه و حقوق مکتسبه مستاجر در ملک توجه می نماید و پس از بررسی محتویات در صورت احراز شرایط قانونی، مبادرت به صدور حکم تخلیه نسبت به ملک تجاری می نماید.

در انتهای مطلب به نکته مهمی خواهیم پرداخت که شاید کم تر شخصی از قابلیت طرح دعوای تخلیه در آن مرجع اطلاع داشته باشد و آن مرجع، اجرای ثبت می باشد. با این توضیح که اگر اجاره نامه ای که فی مابین موجر و مستاجر منعقد شده، به صورت سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، در زمانی که قرارداد خاتمه پیدا کند مالک عین و منافع ملک (موجر) خواهد توانست بدون مراجعه به دادگاه و یا شورای حل اختلاف، از طریق دایره اجرای ثبت موجوددر حوزه محل ملک، تخلیه عین مستاجره را درخواست نموده و در این حالت به درخواست تخلیه از طرف موجر، به صورت فوری رسیدگی شده و به مرحله اجرا خواهد رسید.

در ابتدای این مطلب در رابطه با تاثیر کرونا ویروس بر قرارداد های منعقده میان موجر و مستاجر سخن گفتیم اما جهت ورود به این مبحث در ابتدا لازم بود شما را با مفاهیم و اصطلاحات و شیوه رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه در مراجع قانونی آشنا سازیم و پس از آن به تاثیر مستقیم کرونا بر دستور تخلیه و از اثرات این ویروس بر قرارداد های اجاره و بررسی نفع و ضرر هر یک از طرفین قرارداد اجاره (موجر و مستاجر) به جهت ابلاغ بخشنامه جدید در این خصوص بپردازیم.

همانطور که می دانید ستاد ملی مقابله با کرونا تشکیلاتی است که اوایل اسفندماه ۱۳۹۸ در پی شیوع کرونا ویروس در ایران با مصوبه شورای عالی امنیت ملی ایجاد شد و همه تصمیم‌ها در خصوص اقدامات ضروری درباره مقابله با بیماری کروناویروس از سوی این ستاد اتخاذ می‌شود.

این ستاد مصوباتی در خصوص تمدید اجباری اجاره نامه ها و عدم حق اخذ جریمه دیرکرد تخلیه واحد مسکونی و همچنین در خصوص سقف ودیعه و اجاره در تهران و کلان شهرهای دیگر داشته است که بر شرایط صدور دستور تخلیه و نحوه تخلیه ملک تاثیر گذاشته است.

از اینرو توصیه می کنم جهت آشنایی بیشتر از شرایط مذکور و اطلاع از حقوق خود مقاله دیگر من با عنوان اخذ دستور تخلیه و حکم تخلیه در ایام کرونا را مطالعه کنید.