بسیار اتفاق افتاده است که یک فروشنده با فروش زمین یا خانه و تحویل آن در زمان اجیل شده در سند عادی از تحویل به موقع مبیع به خریدار استنکاف ورزیده و خریدار را با مشکلات جدی و سختی مواجه کرده است. بنابراین خریدار بعد از اقامه دعوی الزام به تحویل مبیع از دادگاه می خواهد که با اجراییه کردن حکم تحویل مبیع به خریدار، مشکلات به وجود آمده برای وی را از بین ببرد.

مبیع چیست؟

منظور از مبیع همان خرید و فروش مالی است که در آن فروشنده طی تنظیم عقد بیع، به ازای دریافت مبلغی پول مالکیت مال خود را به خریدار می دهد. اما ارکان عقد بیع عبارت است از:

ایجاب و قبول

اولین رکنی که در تنظیم عقد بیع باید رعایت شود ایجاب و قبول معامله از سوی فروشنده و خریدار می باشد. بدین منظور که قصد فروشنده یا مالک مال برای فروش مشهود بوده و خریدار با قیمتی که فروشنده برای فروش مال خود در نظر گرفته است موافقت نماید. پس ایجاب یعنی پیشنهاد فروش از طرف فروشنده و قبول یعنی پذیرش پیشنهاد فروشنده از جانب خریدار است.

اهلیت داشتن متعاملین

عقد بیع به مانند هر عقدی دیگر باید شرایط صحت معامله را داشته باشد. بنابراین خریدار و فروشنده که به عنوان منعقدکنندگان معامله هستند باید برای وقوع یک معامله و بستن یک قرارداد اهلیت داشته باشند. یعنی طرفین عقد بیع مشمول ویژگی های مثل عاقل، بالغ، رشید بودن باشند.

مالیت داشتن مال

سومین رکنی که برای عقد بیع باید موجود باشد وجود مورد مبیع است. مبیع کالایی است که فروشنده به خریدار می فروشد. این مال باید شرایط مورد معامله از قبیل خرید و فروش و انتقال مال، مالیت داشتن، قابلیت تسلیم و دیگر مواردی از این قبیل را داشته باشد تا بتوان آن را مورد خرید و فروش قرار داد.

ثمن معامله

رکن دیگری که در عقد بیع باید مورد توجه قرار گیرد، ثمن معامله است. ثمن به معنای بهای است که در ضمن معامله مشخص می شود تا بابت مبیع به فروشنده پرداخت شود. بنابراین ثمن معامله را خریدار باید به فروشنده بدهد.

وقوع چه ویژگی هایی در یک معامله سبب ابطال آن می شود؟

قبل از آنکه خریدار حق اجرای حکم تحویل مبیع از دادگاه را داشته باشد باید نسبت به شرایط ابطال معامله آشنایی داشته و سعی بر آن داشته باشد که عقد بیع منعقد شده را ابطال نکرده باشد.

• جنس یا کالا باید مالیت و مشروعیت داشته باشد.
• مبیع باید معلوم و معین باشد.
• در حین معامله موجود باشد و فروشنده قدرت تسلیم مال فروخته شده را داشته باشد.
• رضایت خریدار و فروشنده برای خرید و فروش جنس یا کالا موجود باشد.
• اهلیت نداشتن طرفین معامله از موارد ابطال عقد بیع می باشد.
• شرایط ابطال در بیع نامه موجود باشد.

اجرای حکم تحویل مبیع چیست؟

اجرای حکم تحویل مبیع خود مراحل متفاوتی دارد که با تنظیم دادخواست تحویل مبیع (کالای فروخته شده) از جانب خریدار شروع می شود در طی این حکم، قضات از فروشنده می خواهند که مورد مبیع را که در طی عقد بیع فروخته شده است را به خریدار تحویل بدهد.

چه حکم های هستند که بعد از صدور حکم توسط قضات حتما باید اجرایی شوند؟

احکامی همانند اجرای حکم تحویل مبیع قابلیت اجرایی دارند که:

• صدور حکم از طرف دادگستری در دعاوی مختلف صادر شده باشد.
• احکامی مثل حکم داور که مستقلاً در حدود مقررات و خارج از دادگستری اتخاذ و صادر می شوند.
• احکامی که از طرف مقامات غیر دادگستری صادر می شوند ولی اجرای آن ها توسط دادگستری است.

شرایط اجرای حکم تحویل مبیع

در کل یک حکم برای اجرا شدن باید شرایط اجراییه را داشته باشد. بنابراین طبق ماده 1 قانون اجرای احکام هیچ حکمی از احکام دادگاه دادگستری به موقع اجرا گذارده نمی شود مگر اینکه قطعی شده یا اجرای موقت آن در مواردی که قانون معین می کند، صادر شده باشد.

قطعی شدن یک حکم برای زمانی است که رای از مرحله تجدید نظر گذشته باشد و یا اینکه خواهان یا خوانده نسبت به حکم درخواست تجدید نظری نداده باشد. و اما قرار اجرای موقت یک حکم جزء در موارد استثنا قابلیت اجرایی ندارد.

مدارک و منضمات لازم جهت تحویل مبیع برای اموال غیر منقول:

در خصوص الزام به تحویل مبیع، فرد ذینفع باید مدارکی از قبیل تصویر مصدق قرارداد، تصویر سند مالکیت، و تصاویر مدارک شناسایی و هویتی خود را برای تحویل مبیع در اختیار داشته باشد در غیر اینصورت فرد مجبور به آوردن مدارکی دیگر از قبیل موارد ذیل می شود:

• استماع شهود و مطلعین
• تحقیقات محلی و معاینه فنی مبیع
• درخواست جلب نظر کارشناس
• درخواست استعلام
• اتیان سوگند
• و سایر دلایل و مستندات لازم

آیا تحویل مبیع قبل از تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع می باشد؟

مستند به ماده 22 قانون ثبت زمانی ذینفع دعوی می تواند درخواست تحویل مبیع را داشته باشد که قبلاً دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی برای مورد مبیع صادر شده باشد.

آیا خریدار می تواند از فروشنده خسارت تاخیر تحویل مبیع را بگیرد؟

مطابق قانون خریدار زمانی می تواند به عنوان خسارت تاخیر تحویل مبیع، وجه التزامی را از فروشنده دریافت کند که خود نسبت به تمام تعهدات قراردادی که در بیع نامه آمده است عمل کند.

ضمانت های اجرایی برای تحویل مبیع

مطابق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.

ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی، بیان دارد که هرگاه محکوم علیه از انجام عملی که به آن محکوم شده امتناع ورزد و انجام عمل محکوم به توسط شخص دیگری تحت نظر دادورز می تواند اجرایی شود محکوم له می تواند در صورت اثبات هزینه ها و خسارت هایی که از جانب محکوم علیه به وی رسیده از طریق شخص دیگری مطالبه نماید. بنابراین چنانچه خریدار یا فروشنده از انجام تعهدات خود سر باز زنند شخص دیگری می تواند مسئولیت پرداخت خسارت یا نمایندگی ثبت قراردادی را بر عهده بگیرد.

هر چند که دعوی مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی دو دعوای جداگانه محسوب می شوند اما اجرای حکم توسط محکوم علیه باید امکان پذیر باشد. برای همین در دعاوی اجرای حکم تحویل مبیع، قضات دادگاه باید نسبت به مالکیت فروشنده قبل از فروش و مسئولیت ها و پرداخت هایی که خریدار بابت خرید مال کرده است واقف شوند.

وقتی محکوم علیه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قبل از تحویل مبیع، محکوم به تنظیم سند رسمی شود و وی ظرف ده روز آن حکم را اجرا نکند محکوم له مراتب را به اجرا اعلام می کند. و مطابق ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه مالک حاضر به امضا سند انتقال بنام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضا می کند.

ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی، اگر محکوم به عین معین بوده و قبل از اجرای حکم تحویل مبیع تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم علیه وصول می شود و هرگاه محکوم به قابل تقویم نباشد محکوم له می تواند دعوی خسارت اقامه نماید.

در مواردی که حکم الزام مبتنی بر استرداد مابقی ثمن معامله به فروشنده است عدم پرداخت مبلغ گفته شده موجب ناکارایی اجرای حکم مورد نظر می شود. بنابراین تسلیم یا تحویل مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی جداگانه ایی است که فرد ذینفع می تواند برای رسیدن به مبیع خود اقدام نماید.

چه وکیلی برای اجرای حکم تحویل مبیع می تواند خوب باشد؟

برای دعاوی تحویل مبیع یا دعوی الزام به تحویل مبیع وکلایی می توانند مفید باشند که از ابتدا اقامه دعوی مبیع تا اجرای حکم تحویل مبیع به همراه موکلان خود باشند و با درایت و بینش حقوقی که دارند تمام راهکاری های حقوقی ایی که موجب موفقیت و پیروزی موکل خویش می شوند را به کار ببرند. بنابراین وکلای دادسان به علت تخصص و تبحر خاصی که در دعوی های مختلف بدست آورده اند می توانند گزینه خوبی برای افراد ذینفع دعوی اجرای حکم تحویل مبیع در دادگاه باشند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل اجرای حکم تحویل مبیع بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در اجرای حکم تحویل مبیع دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای اجرای حکم تحویل مبیع چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای اجرای حکم تحویل مبیع معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه گرفتن مشاوره از وکیل متخصص اجرای حکم تحویل مبیع در بازه قیمتی زیر قرار دارد.