خلع ید یک دعوای حقوقی است که درباره اموال غیرمنقول از قبیل خانه، زمین، باغ است و امکان شکایت کیفری در آن نیست. در مفهوم ساده دعوای خلع ید هنگامی مطرح می شود که شخصی بطور غیرقانونی در مال غیرمنقول دیگری تصرف کند و صاحب مال بخواهد مال خود را از دست متصرف خارج نماید. ماده 308 قانون مدنی: (غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان.) واژه خلع ید در قانون مدنی ذکر نشده اما این ماده خلع ید را تصرف غاصبانه معرفی می نماید که درواقع همان خلع ید است.

می توان گفت در صورتی که ملک مالکی اعم از اراضی و ابنیه، به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضی به ادامه تصرفات متصرف نباشد، می تواند با تقدیم دادخواست خلع ید منجر به اجرای حکم خلع ید شود و به مرجع قضایی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بکند. 

در این مقاله به اجرای حکم خلع ید و چگونگی اجرای حکم خلع ید مشاعی می پردازیم.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید چیست؟

گفتیم که دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می گردد که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و بخواهیم با اجرای حکم خلع ید غاصب را از ملک اخراج کنیم، اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک مشخص شده است اما متصرف یا مستأجر ملک را تخلیه نکند می توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح کرد. همین طور این امکان وجود دارد که شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح نماید. دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد. اگر شخصی درواقع خواهان خلع ید باشد اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح نماید، قرار عدم استماع دعوی صادر می گردد.

سه شرط لازم برای طرح دعوای خلع ید چیست؟

• خواهان باشد در نتیجه باید سند رسمی مالکیت اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان ارائه کند.
• خوانده ملک را تصرف کرده باشد.
• تصرف خوانده غیر قانونی و غیر مجاز باشد یا به بیان دیگر غصبی باشد.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چیست؟

در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را با ارایه سند رسمی اثبات نماید و درواقع نخستین اقدام او بعد از طرح دعوی اثبات مالکیت است اما در دعوای تصرف عدوانی لزومی به اثبات مالکیت از سوی خواهان نیست و خواهان فقط باید ثابت کند که سابقه تصرف او نسبت به متصرف فعلی مقدم است و زودتر از او انجام شده است. به طور کلی تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی عبارتند از:

• در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست و رسیدگی خارج از نوبت انجام می گردد. در حالی که در خلع ید رعایت تشریفات دادرسی لازم است.
• دعوای خلع ید تنها به صورت حقوقی قابل طرح است ولی دعوای تصرف عدوانی به دو شکل حقوقی و کیفری قابل طرح و بررسی است.
• در دعوای خلع ید تنها مالک، وکیل یا قائم مقام مالک و یا نماینده حقوقی وی می تواند طرح دعوی کند، در حالی که در دعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی نیست که مالک باشد، صرف سبق تصرف خواهان کافی است.
• در دعوای خلع ید حتما باید رای قطعی گردد و درخواست اجرا باید انجام پذیرد. در صورتی که در دعوای تصرف عدوانی حکم تصرف بلافاصله قابل اجراست و نیاز به قطعی شدن ندارد.
• هزینه دادرسی در دعوای خلع ید با توجه به اموال غیر منقول مالی است و بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در منطقه محاسبه می گردد، در صورتی که هزینه دادرسی در دعوای تصرف عدوانی متناسب با دعاوی غیر مالی حساب خواهد شد.

رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟

رسیدگی به دعوای خلع ید بدون تشریفات دادرسی در آیین دادرسی مدنی بوده و خارج از نوبت به عمل می آید اما باید برای آن هزینه دادرسی پرداخت کرد. اجرای حکم خلع ید صادره در این دعوا فوری است و قبل از قطعیت حکم اجرا می گردد. دعوای خلع ید دعوای حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و چون مربوط به مال غیرمنقول است، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست حتی اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. (شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی تا 20 میلیون تومان را دارد) دادگاه هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیرمنقول وجود دارد. یکسری دعاوی هم مرتبط با این دعوا است، مانند قلع و قمع، اجرت المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید ارزش گذاری شوند، هرچند خواهان آن را علی الحساب تقویم ارزش گذاری کرده باشد. بدین ترتیب هزینه دادرسی هر یک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می شود.

نکته مهمی که باید در نظر گرفته شود، آن است که دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آنها با هم در دادگاه رسیدگی می شوند، مثل دعاوی که در بالا نام برده شد، اگر همراه با دعوای خلع ید مطرح شود با هم در دادگاه مطرح می گردند.

اجرای حکم خلع ید چگونه است؟

با صدور حکم قطعی در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان، وی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست نماید و اجراییه صادر گردد. سپس مأمور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می نماید. در نتیجه چگونگی اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است.

خلع ید چقدر زمان می برد؟

یکی از سوالات پرتکرار این است که خلع ید چقدر زمان میبرد. مدت زمان در این گونه پرونده ها متفاوت است؛ چرا که به بسیاری از عوامل وابسته است. حتی شناخت شخص شاکی نسبت به قوانین نیز در این امر بی تاثیر نیست. در نتیجه برای سریع تر شدن روند پرونده، بالا بردن احتمال پیروزی در پرونده و پاسخ به سوال خلع ید چقدر زمان میبرد، با یک متخصص مشورت کرده و یا امور حقوقی خود را به یک وکیل مجرب بسپارید.

چه کسانی می توانند طرح دعوی کنند؟

همان طور که در تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی اشاره کردیم، در این دعوی شخص باید مالک ملک یا وکیل، قائم مقام مالک و نماینده حقوقی وی باشد. در غیر اینصورت امکان ثبت دادخواست نخواهد داشت و به پرونده رسیدگی نخواهد شد. چرا که در این دعوی اثبات مالکیت ملک الزامیست و کسی که مالک نیست این حق را ندارد که چنین اقدامی انجام دهد.

خلع ید از ناحیه وراث چگونه انجام می شود؟

اموال غیر منقول ورثه ای همچون ملک مشاع به حساب می آید و در صورتی که شخصی از شرکا یا وراث در بخشی از مال و یا تمام آن بدون اجازه دیگر وراث دخل و تصرفی کند، اقدام او غیر قانونی بوده و دیگر وراث این حق را دارند که علیه او دادخواست خلع ید از ناحیه وراث تنظیم نمایند.

حتی اگر یکی از وراث علیه متصرف دادخواست تنظیم کند. دادگاه به موضوع رسیدگی می کند و نیاز به حضور همه ی ورثه و یا تنظیم دادخواست همه ی وراث نیست. دادگاه بعد از بررسی تمام ملک را خلع ید خواهد کرد. ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی دلالت دارد که از تمام ملک خلع ید می گردد ولی تصرف محکوم له در آن ملک، مشمول مقررات املاک مشاعی است.

چگونگی اجرای حکم خلع ید مشاعی

پیش از توضیح قوانین و مراحل خلع ید از ملک مشاعی نیاز است که ابتدا به مفهوم ملک مشاع بپردازیم تا به درک بهتر قوانین کمک نماید. ملک مشاعی به ملکی گفته می شود که سند آن به نام بیش از دو نفر است، بدون آنکه قسمت مالکیت آن ها مشخص شده باشد. به این حالت اشاعه یا همان مشاع می گویند. به طور مثال فرض کنید ارث دو برادر یک مسکن است، در این وضعیت کل ملک متعلق به هر دو است یعنی جز به جز آن و اجر به اجر ان ملک متعلق به هر دو برادر است. هیچ کدام از برادران نمی تواند ادعای مالکیت بخشی از ملک را نماید.

درباره چگونگی اجرای حکم خلع ید مشاعی، مطابق با قواعد حاکم بر اشاعه، هیچ یک از شرکا نمی توانند بدون اجازه دیگران در مال مشاع تصرف کنند، زیرا انتشار حق مالکیت شریک آن در تمام اجزای مال مشاع باعث می گردد تا هر تصرف، تجاوز به حقوق دیگران باشد و بی اذن همه مالکان میسر نشود. در این هنگام هر کدام از مالکان و یا همان شرکای ملک می توانند اقدام به خلع ید از ملک مشاع کنند.

قانون این اجازه را به هر یک از مالکان ملک مشاع داده است تا طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بتوانند تا با تنظیم دادخواست و در صورت تصرف شرکا، تمام ملک را خلع ید کند و نیاز به شکایت تک تک شرکا نیست. اما اگر تعداد متصرف بیش از یک نفر باشد باید دادخواستی برای علیه تمام آن ها تنظیم شود. در غیر این صورت، در خصوص چگونگی اجرای حکم خلع ید مشاعی باید گفت زمانی که مالک علیه یکی از متصرفین شکایت نماید، دادگاه برای آن شخص تنها حکم خلع ید از ملک مشاع را می نماید و برای هر کدام از آن ها می بایست جداگانه دوباره دادخواست خلع ید از ملک مشاع ارائه نمود.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل اجرای حکم خلع ید بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص اجرای حکم خلع ید دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله:

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل اجرای حکم خلع ید چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل اجرای حکم خلع ید معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص اجرای حکم خلع ید در بازه قیمتی زیر قرار دارد.

20 هزار تومان 200 هزار تومان