برای آن که بدانیم تخلیۀ املاک مشاع چگونه انجام می شود، نخست می بایست ملک مشاع و سهم مشاعی را به درستی و به دقت تعریف کنیم. مطابق با تعریف قانونی، ملک مشاع به ملکی گفته می شود که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی اشاعه گفته می شود. منظور از اشاعه این است که هر کدام از مالکین در جزء به جزء ملک سهم دارند. به عنوان مثال زمانی که یک ملک از وارث به ورثه می رسد. در حالی که تمام ورثه از تمام ملک سهم دارند، هرچند فرزند ذکور دو برابر فرزند مونث ارث می برد و میزان سهم او بیشتر است اما مرزی برای سهم هر یک تعیین نشده است و کل ملک به صورت مشاع در تملک آن ها است.

در حالت دیگری که می توان به عنوان ملک مشاع از آن نام برد عبارت از قسمت های مشترک ساختمان های تجاری و مسکونی همچون حیاط، پشت بام، راه پله و اماکنی از این قبیل اشاره نمود. این چنین فضاهایی نیز به صورت مشاع در تملک صاحبان ملک است. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. در نتیجه نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی به صورت جدا از هم با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می گردد.

معنای خلع ید چیست؟

دعوای خلع ید، به دعوایی گفته می شود که خواسته آن عبارت از رفع تصرف غاصبانه و عدوانی متصرفی است که بدون اجازه صاحب ملک، بر آن مسلط شده است. دعوای خلع ید در دو صورت مطرح می گردد. حالت اول مربوط به موردی است که متصرف از بدو امر تصرف بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف کرده باشد و حالت دوم به موردی مربوط می شود که تصرف شخص ابتدا با اجازه مالک شروع شده است اما در پایان بدون اجازه او ادامه پیدا کند. در املاک مشاع دعوای خلع ید زمانی رخ می دهد که یکی از مالکین یا مستاجر او بدون اجازه باقی مالکین در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد، به عنوان مثال در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری مرغ و خروس آماده کندیا این که یکی از مالکین یا مستاجر او، بدون رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را در اختیار بگیرد. مثلا در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازه گذاشتن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد.

نکته شایان توجه این است که در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که مطابق با مواد ۵۸۱ و۵۸۲ قانون مدنی هیچ شریکی بدون اجازه سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه دارد، به همین جهت است که می بایست قبول کنیم که مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و طرح چنین دعوایی بلامانع است.

دعوی خلع ید از ملک مشاع به چه معنا است؟

برای طرح دعوی خلع ید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاع، به حضور تمام مالکین نیازی نیست. به عنوان مثال در صورتی که یک واحد تجاری دارای چهار مالک باشد، فقط یکی از مالکین امکان این را دارد که دعوی خلع ید را مطرح نماید. دعوی خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابلیت طرح را دارد. به سخن دیگر چه شریک ملک را تصرف نموده باشد چه شخصی که هیچ مالکیتی نسبت به ملک ندارد آن را تصرف کرده باشد، می توان دعوی خلع ید را مطرح نمود. در صورتی که چند نفر ملک مشاعی را تصرف کرده باشند، شما امکان این را دارید که علیه همه یا برخی از آن ها دعوی خلع ید را اقامه نمایید. حدود رسیدگی دادگاه را دادخواست شما تعیین می نماید و علیه هر کسی که دعوا مطرح شود، حکم دادگاه علیه او اجرا می گردد.

نکته بسیار مهمی که باید به آن توجه کافی داشت این است که حق مشاع می تواند روی سرقفلی واحدهای تجاری و مغازه هم تعریف گردد. به این معنا که حق سرقفلی مالکین مشاعی مشمول همان قوانین ملک مشاع است.

پس به طور خلاصه طبق تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی گفته می شود. برای آن که ملکی را از تصرف شخصی که غیر قانونی آن را غصب کرده است آزاد کنیم، باید دعوای خلع ید درخواست کنیم. دعوای خلع ید، به دعوایی گفته می شود که خواسته آن رفع تصرف غاصبانه و عدوانی متصرفی است که بدون اذن صاحب ملک، بر آن مسلط شده است.

منظور از تصرف عدوانی چیست؟

هر شی اعم از منقول یا غیر منقول که تحت تصرف و استیلای شخص قرار دارد به این معنا است که این شی به او تعلق دارد. مدعی برای به دست آوردن شی که نزد دیگری است صرفا می تواند اقامه دعوی نموده و از دلایل اثبات دعوی در صورت وجود استفاده نماید که مرجع قضایی به نفع او حکم داده و او را به عنوان مالک حقیقی آن شی یا حق بشناسد.

ید چارچوب معین و مرز مشخصی ندارد، بلکه عامل اصلی در تشخیص آن عرف است و مفاد قاعده این است که استیلا و سلطه فرد بر شی، دال بر مالکیت آن شخص است، مگر این که خلاف آن ثابت شود. طبق ماده ۳۵ ق.م تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این که خلاف آن ثابت گردد و مطابق با ماده ۳۱ ق.م هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان خارج نمود مگر حکم قانون این اجازه را بدهد. در نتیجه هیچ کس نمی تواند مالی را که در تصرف و اختیار دیگری است به نحو عدوان و ستم تصاحب و تصرف نماید، مگر این که به طور قانونی این کار را انجام دهد. او همین طور این حق را ندارد که به وسیله قدرت شخصی، آن را از تصرف متصرف خارج کند، در غیر این صورت غاصب به حساب می آید و به عنوان متصرف عدوان تحت پیگرد قرار می گیرد.

منظور از دعوای تصرف عدوانی حقوقی چیست؟

همان طور که ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی بیان می کند: دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند.

در نتیجه، برای اثبات دعوای تصرف عدوانی حقوقی می بایست تنها تصرف سابق خواهان و تصرف لاحق خوانده اثبات گردد و دادگاه مطابق با همین تصرف است که حکم صادر می نماید و ادله دیگر از جمله سند رسمی مالکیت را مورد بررسی قرار نمی دهد. چه بسا که متصرف عدوانی یا خوانده، مالک باشد و دیگری علیه او دعوای تصرف عدوانی حقوقی اقامه نماید و موفق به اثبات تصرف عدوانی هم گردد. البته شکست در دعوای تصرف عدوانی مانعیتی برای اقامه دعوای مالکیت ایجاد نمی کند. بنابراین بهتر است سایر اقسام دعوای تصرف از جمله دعوای خلع ید و دعوای تخلیه نیز مورد عنایت قرار گیرند.

منظور از تصرف عدوانی کیفری چیست؟

تصرف عدوانی علاوه بر داشتن جنبه حقوقی جنبه کیفری نیز دارد و قانون گذار در قانون آیین دادرسی مدنی، موادی را به آن اختصاص داده است. همچنین تعریف جرم تصرف عدوانی عبارت است از استیلای مادی و عرفی انسان بر مال با هدف استفاده از آن به نفع خود. یا به سخنی دیگر ، جرم تصرف عدوانی یعنی تصرف مال غیرمنقول متعلق به دیگری بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی آن.

عناصر تشکیل دهنده جرم تصرف عدوانی چیست؟

برای آن که تصرف عدوانی کیفری و به منزله جرم به حساب می آید، دو عنصر وجود دارد و آن دو عنصر عبارت است از:

• عنصر قانونی: ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به طور خاص و مواد بعدی تا ۶۹۶ قانون مجازات اسلامی در موارد خاص، موارد تصرف را در سه حالت تصور کرده است: ایجاد آثار تصرف: مانند صحنه سازی و تهیه آثار، تخریب محیط زیست و منابع طبیعی، تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق.
• عنصر مادی: اقدام به تصرف املاک متعلق به دیگری، یا به دیگر سخن استیلای عرفی و مادی انسان بر مال با هدف استفاده از آن به نفع خود. در نتیجه هرگونه برخورد با املاک متعلق به غیر بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی آن در این دسته قرار می گیرد.

عدم رضایت مالک

اصولا عدم رضایت مالک موجب تحقق جرایم علیه اموال و مالکیت است. رضایت مالک در این جرایم، وصف کیفری را از عمل مرتکب پاک می نماید. به صورت کلی در دعاوی تصرف عدوانی شاکی باید ثابت نماید که موضوع دعوا پیش از خروج ملک از تصرفش در تصرف و استفاده وی بوده و بدون رضایت او یا به طریق غیرقانونی از تصرف وی خارج شده است. در دعوای تصرف عدوانی، ارائه سند مالکیت دلیل بر سابقه تصرف و استفاده از حق است. در نتیجه شاکی باید ثابت نماید که سابقه تصرف مال غیرمنقول را در زمان گذشته داشته و دیگری بدون رضایت وی، مال را از تصرف او خارج نموده است.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل اجرای حکم خلع ید مشاعی بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص اجرای حکم خلع ید مشاعی دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله:

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل اجرای حکم خلع ید مشاعی چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل اجرای حکم خلع ید مشاعی معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص اجرای حکم خلع ید مشاعی در بازه قیمتی زیر قرار دارد.