تخلیه در لغت به معنی خالی کردن مکانی از املاک یا اشیا و خارج کردن شخصی از مکانی می باشد. تخلیه در اصطلاح حقوقی به معنی تخلیه ملک از تصرف شخصی که مستحق تصرف نبوده است، می باشد. به طور مثال، تخلیه مستاجر پس از مدت انقضا قرارداد که به دستور تخلیه معروف است. دلیل دستور تخلیه می تواند از بین رفتن قرارداد یا اتمام مهلت قرارداد یا اذن طرفین قرارداد باشد، به این معنی که زمانی که رابطه قراردادی قطع شود، دستور تخلیه معنا پیدا می کند. در خصوص دستور تخلیه می توان گفت که موضوع اصلی و مهم، قرارداد می باشد که قطع قرارداد، آثار حقوقی به همراه دارد. دستور تخلیه فوراً قابل رسیدگی می باشد و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.

دستور تخلیه در عقود لازم

بر اساس قانون، هیچ یک از طرفین، حق فسخ عقد لازم را ندارد مگر در موارد معین. به جز موارد معینی نمی توان به دستور تخلیه در عقود لازم اقدام نمود. همچنین شخص ثالث در مواردی معین می تواند اقدام به صدور دستور تخلیه نماید.

دستور تخلیه در عقد اجاره

عقد اجاره بر اساس قانون مدنی، عقدی می باشد که به موجب آن، مالک منافع عین مستاجره می شود. زمانی می توان به پیگیری دستور تخلیه در عقد اجاره اقدام نمود که عقد اجاره، قطع شده باشد. برخی از مواردی که باعث صدور دستور تخلیه در عقد اجاره می شود به شرح زیر می باشد:

دستور تخلیه به علت ابطال عقد اجاره

ابطال عقد اجاره می تواند باعث صدور دستور تخلیه گردد. دستور تخلیه به موجب ابطال عقد اجاره بنا به دلایلی مانند پرداخت نکردن اجاره بها یا ... اتفاق می افتد.

دستور تخلیه به علت فسخ عقد اجاره

فسخ عقد اجاره می تواند زمینه ساز صدور دستور تخلیه شود. به طور مثال عقد اجاره بنا به دلایلی مانند خیارات می تواند فسخ گردد و پس از آن صدور دستور تخلیه در دستور کار قرار بگیرد.

دستور تخلیه به علت انقضای مدت اجاره

پایان یافتن مدت اجاره می تواند باعث صدور دستورتخلیه شود. به بیان دیگر، با انقضای مدت مشخص شده ی اجاره و تصرف از جانب مستاجر، مالک می تواند اقدام به صدور دستور تخلیه نماید.

دستور تخلیه با توجه به نوع سند

عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادی یا سند رسمی انعقاد پیدا کند. مرجع رسیدگی به دستور تخلیه با توجه به نوع سند تنظیمی، متغیر می باشد. در ادامه به بررسی دستور تخلیه به موجب سند عادی و دستور تخلیه به موجب سند رسمی می پردازیم:

دستور تخلیه به موجب سند عادی

در عقد اجاره ای که سند آن از نوع عادی می باشد، اگر مستاجر پس از انقضای مدت اجاره اقدام به تخلیه نکند، مالک می تواند اقدام به درخواست دستور تخلیه نماید. مالک دادخواست خود مبنی بر دستور تخلیه را به شورای حل اختلاف تقدیم می کند و دستور تخلیه ظرف مدت یک هفته توسط اجرای احکام دادگستری پیگیری می شود.

دستور تخلیه به موجب سند رسمی

در عقد اجاره ای که سند آن از نوع سند رسمی می باشد، بعد از انقضای مدت اجاره، اگر مستاجر اقدام به تخلیه نکند، مالک می تواند درخواست دستور تخلیه را از مراجع ذی صلاح داشته باشد. مالک در عقد اجاره ای که سند آن از نوع رسمی می باشد، دادخواست خود مبنی بر دستور تخلیه را توسط دایراه اجرای ثبت پیگیری می کند و ظرف مدت یک هفته؛ دستور تخلیه صورت خواهد پذیرفت.

شرايط لازم برای صدور دستور تخليه

صدور دستور تخلیه نیازمند شرایطی می باشد که در صورت نبود این شرایط، صدور دستور تخلیه با مشکل مواجد خواهد شد. در ادامه به بررسی شرایط صدور دستور تخلیه می پردازیم:

• زمانی دستور تخلیه امکان پذیر است که در عقد اجاره، مدت اجاره ذکر شده باشد.
• قرارداد اجاره مربوط به اماكن غيرتجاري يا تجاري و فاقد سرقفلي باشد.
• امضای دو شاهد زیر قرارداد اجاره
• انقضای مدت اجاره
• قرارداد اجاره در دو نسخه تنظيم و امضاء شده باشد.

نکاتی مهم در خصوص دستور تخلیه

در ادامه به بررسی چند نکته مهم در خصوص دستور تخلیه می پردازیم:

• در دستور تخلیه، صرف مالکیت منافع خواهان کافی می باشد.
• اگر موجر ادعای وارد شدن خسارت به ملک را داشته باشد، باید دادخواست جداگانه ای با عنوان مطالبه ضرر و زیان مطرح نماید.
• برای صدور دستور تخلیه، موجر باید وجه یا چکی که به عنوان تضمین از مستاجر دریافت کرده است را به وی برگرداند.
• اگر در هنگام تخلیه ملک، مستاجر حضور نداشته باشد؛ موجر برای تخلیه می تواند وسایل مستاجر را به انبار عمومی انتقال دهد.

انواع اعتراض ثالث

بر اساس ماده 419 قانون آیین دادرسی مدنی، اعتراض ثالث به دو نوع می باشد. در ادامه به بررسی انواع اعتراض ثالث می پردازیم:

اعتراض ثالث اصلی

بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی، اعتراض اصلی به این معنا می باشد که اعتراض ابتدا از طرف شخص ثالث صورت پذیرفته است.

اعتراض ثالث غیر اصلی

بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی، اعتراض غیر اصلی عبارت است از اعتراض یکی از طرفین دعوا به رای ای که سابقا در یک دادگاه صادر شده است و طرف دیگر برای اثبات ادعای خود، در اثنای دادرسی آن رای را ابراز نموده است .به بیانی دیگر، اعتراض ثالث غیر اصلی به ین معنا می باشد که سابقاً دعوایی بین دو شخص مطرح شده است و دعوی خاتمه یافته است و دادگاه برای آن دعوا، رای صادر کرده است. یکی از اشخاص دعوای سابق در دعوای جدید بین خود و شخص ثالث، به رای دادگاه سابق استناد می کند. شخص ثالث می تواند اقدام به اعتراض ثالث غیر اصلی نماید.

اعتراض ثالث اصلی به دستور تخلیه

اعتراض ثالث اصلی به دستور تخلیه زمانی مطرح می شود که شخص ثالث از حکم دستور تخلیه صادر شده آگاه شود و اقدام به اعتراض ثالث به دستور تخلیه نماید. به طور مثال، بین شخص "الف" و شخص "ب" دعوای دستور تخلیه صورت گرفته است و دادگاه به دعوی دستور تخلیه اعتراض می کند، در این حین شخص ثالث "ج" به عنوان شخص ثالث خارج از دعوی، از حکم صادره آگاه می شود و اقدام به اعتراض ثالث به دستور تخلیه می نماید. با توجه به مثال ذکر شده، این نوع اعتراض، اعتراض ثالث اصلی به دستور تخلیه نام دارد. در دعوی اعتراض ثالث به دستور تخلیه، خواهان شخص ثالث می باشد و طرفین دعوی دستور تخلیه که راجب آن رای صادر شده است، خوانده دعوی اعتراض ثالث به دستور تخلیه می باشند. شخص ثالث برای اعتراض به دستور تخلیه باید دادخواست اعتراض ثالث به دستور تخلیه را به دادگاه تقدیم کند. شخص ثالث برای اعتراض به دستور تخلیه، باید اعتراض ثالث به دستور تخلیه را به دادگاهی تقدیم کند که حکم قطعی صادر کرده است. اگر دادگاه صادر کننده رای، دادگاه بدوی باشد، شخص ثالث باید دادخواست اعتراض ثالث به دستور تخلیه را به دادگاه بدوی تقدیم کند و اگر دادگاه صادر کننده رای، دادگاه تجدید نظر باشد، شخص ثالث باید دادخواست اعتراض ثالث به دستور تخلیه را به دادگاه تجدید نظر تقدیم کند و در صورتی که از دستور تخلیه فرجام خواهی شده باشد، اعتراض ثالث به دستور تخلیه در دیوان عالی کشور اقامه می شود.

اعتراض ثالث غیر اصلی به دستور تخلیه

اعتراض ثالث غیر اصلی به دستور تخلیه این گونه می باشد که قبلا دعوای دستور تخلیه بین دو شخص پیگیری شده است و دادگاه برای دعوای دستور تخلیه، رای صادر کرده است؛ یکی از طرفین دعوی دستور تخلیه سابق در دعوایی جدید بین خود و شخص ثالث، اقدام به استناد به رای دادگاه سابق در خصوص دستور تخلیه می نماید. به این دلیل که شخص ثالث در دعوای اول دستور تخلیه حضور نداشته است یا رای دادگاه دستور تخلیه به ضرر وی صادر شده است و در دعوای جدید از رای دادگاه سابق مطلع شده است، شخص ثالث می تواند اقدام به اعتراض غیر اصلی به دستور تخلیه نماید. در خصوص دعوی اعتراض ثالث غیر اصلی می توان گفت که دعوی اعتراض ثالث غیر اصلی به دستور تخلیه بدون تقدیم دادخواست به عمل می آید و در همان دادگاه به اعتراض ثالث به دستور تخلیه رسیدگی می شود. اعتراض ثالث غیر اصلی به دستور تخلیه در دادگاهی اقامه می شود که دعوای اصلی در آن اقامه شده است و رای دستور تخلیه به عنوان دلیل مورد استناد واقع شده است. البته اگر درجه دادگاه در حال حاضر از درجه دادگاهی که رای دستور تخلیه را صادر کرده است پایین تر باشد، شخص ثالث برای اعتراض به دستور تخلیه باید اعتراض به دستور تخلیه را در دادگاه اصلی مطرح کند و دادخواست اعتراض ثالث به دستور تخلیه را به دادگاه صادرکننده رای دستور تخلیه تقدیم نماید. همچنین، در صورتی که دعوای اعتراض ثالث غیر اصلی به دستور تخلیه عنوان شود، دادگاه اصلی در صورتی که تشخیص دهد رای دستور تخلیه که توسط شخص ثالث از آن اعتراض شده است، در اصل دعوا موثر خواهد بود، تا زمانی که دادگاه سابق رای جدیدی در خصوص اعتراض ثالث به دستور تخلیه صادر نماید، اقدام به صدور رای نمی کند؛ در غیر این صورت دادگاه اصلی به دعوی رسیدگی کرده و رای صادر می کند.

مهلت اعتراض ثالث به دستور تخلیه

به این دلیل که شخص ثالث در جریان رسیدگی به دستور تخلیه حضور ندارد و ممکن است حکمی علیه وی صادر گردد، ممکن است تا زمان اجرای حکم دستور تخلیه از حکم دستور تخلیه مطلع نشود. به همین دلیل قانون آیین دادرسی مدنی برای اعتراض ثالث به دستور تخلیه مهلت مشخص معین نکرده است. ضمناً نوع اعتراض ثالث به دستور تخلیه چه از نوع اعتراض ثالث اصلی باشد، چه از نوع اعتراض ثالث غیراصلی؛ تاثیری در مهلت اعتراض ثالث به دستور تخلیه ندارد، زیرا در هر دو نوع، شخص ثالث از حکم صادره اطلاع ندارد و حکم دستور تخلیه به وی صادر نشده است، لذا قانون برای جلوگیری از تضییع حق ثالث، مهلت مشخصی برای اعتراض ثالث به دستور تخلیه مشخص نکرده است.

نقش وکیل اعتراض ثالث به دستور تخلیه چیست؟

حضور یک وکیل با تجربه در زمینه اعتراض ثالث به دستور تخلیه علاوه از بین بردن امکان اشتباه، سرعت روند اعتراض ثالث به دستور تخلیه را نیز افزایش می‌دهد و کمک بسیاری به شخص مطالبه کننده می‌کند. وکلای متخصص اعتراض ثالث به دستور تخلیه در دادسان آماده مشاوره و ارائه خدمات هستند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل اعتراض ثالث به دستور تخلیه بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در اعتراض ثالث به دستور تخلیه دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای اعتراض ثالث به دستور تخلیه چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای اعتراض ثالث به دستور تخلیه معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه ی مشاوره از وکیل اعتراض ثالث به دستور تخلیه چگونه است؟

هزینه مشاوره از وکیل اعتراض ثالث به دستور تخلیه در بازه قیمتی زیر قرار دارد.