وقتی آپارتمانی اجاره داده می شود، آپارتمان از آن دو مالک می شود؛ مالک اول شخصی است که ملک را اجاره داده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و مالک دیگری شخصی است که گیرنده اجاره است که مالکیت منافع آپارتمان را متعلق به خود می نماید. حالا پرسشی که به وجود می آید این است که که آیا مستاجر توانایی آن را دارد این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری انتقال دهد؟ در این تصمیم تلاش داریم که درباره اینن موضوع یعنی انتقال مورد اجاره توسط مستاجر سخن بگوییم

قانون درباره انتقال مورد اجاره توسط مستاجر چه می گوید؟

مستاجر بعد از آن که ملکی را اجاره می کند، همچون مالک آن به شمرده می شود و می تواند ملک را غیر اجاره دهد، مگر این که این اختیار را مالک از مستاجر سلب نموده باشد و بین طرفین این توافق ایجاد شده باشد که مستاجر نمی تواند ملک را به دیگری اجاره دهد. در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد در این صورت هم به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مستاجری که ملک مسکونی را اجاره می نماید، نمی تواند ملک را به غیر انتقال دهد، مگر این که بین مستاجر و موجر این توافق قید شده باشد و مستاجر از موجر به طور کتبی رضایت گرفته باشد که مستاجر هیچ محدودیتی در مورد اجاره دادن ملک یادشده به دیگری را ندارد.

قانون و موجر و مستاجر سال ۵۶ افزون بر املاک تجاری و اداری، برای املاک مسکونی نیز برقرار بوده است اما این نکته شایان توجه است که اکنون تنها املاک تجاری مشمول این قانون هستند. بر اساس این قانون مستاجری که ملکی را اجاره می نماید، حق انتقال به دیگری را ندارد، مگر از مالک به طور کتبی رضایت نامه گرفته باشد. در صورتی که مستاجر ملکی را به دیگری اجاره دهد، در صورتی که از مالک به طور کتبی رضایت نگرفته باشد، مالک این حق را دارد که در طی اظهارنامه ای حق سر قفلی را از مستاجر سلب نماید.

در زمینه اجاره هایی که در زمان حکومت قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ واقع شده است، به این معنا که اجاره منعقد شده پیش از ۱۳۷۶ می بایست متذکر شد که در سال ۵۶ هدف قانون گذار ایجاد حق سر قفلی برای مستاجران بوده است و به موجب این قانون هر کسی که املاک تجاری را اجاره نماید، دارای حق کسب و پیشه و حق سر قفلی آن است و این قانون تا سال ۷۶ پا برجا بود اما بر اساس قانون سال ۷۶ هر کسی ملکی را اجاره نماید و مالی به عنوان سر قفلی بپردازد، برای مستاجر حق سر قفلی ایجاد می گردد و کلیه املاک تجاری، مسکونی و اداری تابع توافق طرفین هستند و به طور کلی قانون سال ۷۶ بازگشت به مقررات قانون مدنی در باب عقد اجاره است.

چند نفر می توانند ساکن یک ملک استیجاری باشند؟

در اجاره نامه هایی که بنگاه های املاک برای املاک مسکونی منعقد می نمایند در صورتی که در قسمتی از قرارداد تعداد مستاجران مشخص گردد و مالک شرط نماید که ملک خود را به چند نفر اجاره می دهد و مستاجر قبول می کند اما در زمان سکونت در ملک یادشده افزون بر تعداد شرط شده در اجاره نامه سکونت داشته باشد، مستاجر مرتکب تخلف شده است و چون تخلف از شروط ضمن عقد اجاره است موجر استحاق فسخ اجاره نامه را دارد.

در صورتی که قرارداد منعقد شده راجع به انتقال به غیر ساکت باشد به این معنا که در مورد انتقال ملک به دیگری شرط و یا توافقی نباشد مستاجر توانایی آن را دارد که پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به ساکنان همان ساختمان اجاره دهد اما در صورتی که به صورت کلی شرط شده باشد که مستاجر نمی تواند پارکینگ و یا انباری را به غیر را اجاره دهد و در صورت تخلف از سوی مستاجر مالک می تواند اجاره نامه را فسخ کند.

در اجاره نامه هایی که بین موجر و مستاجر نوشته می شود بخشی مقرر شده است که مالک را مورد پرسش قرار می دهد که آیا مستاجر می تواند این ملک به غیر را به غیر اجاره دهد؟ در صورتی که جواب موجر به این پرسش مثبت باشد مستاجر این توانایی را دارد که بعد از اجاره ملک یادشده و انعقاد قرارداد، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. اما اگر موجر این اذن را به مستاجر ندهد مستاجر به هیچ طریقی نمی تواند ملک مذکور را به شخص دیگری اجاره دهد. به طوور عمومی موجر به این پرسش پاسخ منفی می دهد و این اختیار را از مستاجر سلب می نماید.

در اجاره نامه های اداری و تجاری نیز همچون اجاره نامه های مسکونی بر اساس توافق دو طرف اجازه اجاره دادن به غیر به مستاجر داده می شود و در غیر این صورت مستاجر نمی تواند ملک را به غیر اجاره دهد. قانون سال ۵۶ هم به اماکن مسکونی اشاره دارد و همچنین به اماکن تجاری نیز اشاره دارد اما در سال ۶۲ قانون دیگری برای اماکن مسکونی تصویب شد و همچنین در سال ۶۵ نیز ماده واحده ای در زمینه این موضوع نیز به تصویب رسید و در قانون مالک و مستاجر سال ۷۶ قانون سر قفلی تصویب شد.

در اجاره نامه هایی که بنگاه های املاک برای املاک مسکونی منعقد می نمایند در قسمتی که تعداد مستاجران درج می گردد، به ذکر تعداد دقیق افراد ساکن آن ملک الزامی وجود ندارد و در صورتی که ذکر گردد صرفا اشاره به سکونت یک خانواده دارد. در صورتی که در ملک استیجاری بیش از این تعداد سکونت کنند موجر توانایی این را دارد که با مراجعه به شورای حل اختلاف این مطلب را گزارش دهد و شکایت نماید. مستاجر این حق را ندارد که پارکینگ یا انباری را به دیگری اجاره دهد حتی مالک ساختمان هم این توانایی را ندارد که پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به غیر از افراد ساکن همان ساختمان اجاره دهد.

قوانین در زمینه انتقال مورد اجاره توسط مستاجر در سال 1376 چه تغییراتی کرد؟

از آن جا که در مرداد ماه سال ۱۳۷۶ قانون موجر و مستاجر بسیار تغییر کرده است از تاریخ لازم الاجرا شدن آن اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می گردد تابع مقررات قانون مدنی و مقررات درج شده در قانون که در سال ۱۳۷۶ تصویب شده است و شرایط بین موجر و مستاجر خواهد بود. از این رو ماده ۴۷۴ قانون مدنی بیان می کند که مستاجر حق این را دارد که عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

در نتیجه در صورتی که این حق انتقال داده شد یا حتی قرارداد در این زمینه ساکت باشد، مستاجر چنین توانایی را خواهد داشت مگر این که به موجب قانون مدنی و نیز اصل لزوم قراردادها در موقع تنظیم اجاره نامه بر اساس شرط ضمن عقد اجاره، چنین حقی از مستاجر یا قائم مقام او گرفته شده باشد.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل دعاوی ملکی بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص دعاوی ملکی دارند.

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است. کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید

هزینه ی اخذ وکیل دعاوی ملکی چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل دعاوی ملکی توسط وکلا تعیین می شود و شما می توانید با مقایسه قیمت پیشنهادی و رزومه وکلا، مناسب ترین وکیل را برای پرونده خود انتخاب کنید.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص دعاوی ملکی در بازه قیمتی زیر قرار دارد. 20 هزار تومان ـــــــــــــــ 200 هزار تومان