عقد اجاره

ماده‌ ی 466 قانون مدنی اعلام می دارد که عقد اجاره، قراردادی است که در آن طرف اول قرارداد مال یا ملک خود را در برابر دریافت مال یا مبلغی معین، برای مدت زمان مشخص به طرف دوم واگذار می ‌کند، بدون آنکه باعث تغییر مالکیت آن شود.

فسخ اجاره

به طور کلی فسخ قرارداد اجاره به معنای بر هم زدن آن توسط یک یا هر دو طرف معامله است که با توجه به مقررات و ارائه ‌ی دلایل قانونی صورت می گیرد..

گرفتن دستور تخلیه

اگر با پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره، مستاجر به تخلیه ملک اقدام نکند، موجر حق دارد که برای گرفتن دستور تخلیه ملک در صورتی که ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف و در صورتی که ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی که ملک در آنجا قرار دارد، مراجعه کند.

دادخواست تخلیه ملک از شورای حل اختلاف

در صورت وجود شرایط زیر می‌ توان از شورای حل اختلاف دستور تخلیه ملک دریافت کرد:

• به پایان رسیدن مدت اجاره
• پرداخت نکردن اجاره‌ بها بیش از ۳ ماه
• انتقال ملک به وسیله مستاجر به شخص دیگر
• استفاده ملک اجاره ‌ای در موارد غیرمشروع

در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد، برای گرفتن دستور تخلیه ملک باید به اداره ثبت اسناد مراجعه و پس از پر کردن فرم اجراییه باید در دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن منعقد شده، درخواست صدور اجراییه شود.

اخذ دستور تخلیه به چقدر زمان نیاز دارد؟

دستور تخلیه ملک، صادر شده از شورای حل اختلاف، طی ۲۴ ساعت به مستاجر برای اجرا ابلاغ شده و او از زمان ابلاغ ۳ روز برای تخلیه ملک فرصت دارد. دستور تخلیه زمانی اجرا می ‌شود که موجر مبلغ ودیعه را به مستاجر پرداخت کرده باشد. مستاجر حق هیچ گونه اعتراض به به این دستور را ندارد.

موجر باید مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرا اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.

دادگاه صالح به رسیدگی در دعاوی تخلیه

با توجه به اینکه تخلیه ارتباط نزدیک با ملک دارد، درخواست تخلیه می باید به دادگاه محل وقوع ملک ارائه گردد اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در مورد صادر کننده دستور از «مقام قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود». بنابراین ممکن است چنین استنباط شود که با توجه به اینکه برای صدور دستور تخلیه ملک مستاجر نیز دعوت نمی شود، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را به هر دادگاهی که مایل باشد بدهد. ولی این نظر برخلاف مقررات مربوط به صلاحیت و نظم لازم برای دادرسی است. با توجه به اینکه مقررات جدید قابل تفسیر در چهارچوب اصول مربوط به صلاحیت نیز می باشد، موجر باید درخواست تخلیه را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کند تا اگر بعدتر موجر یا  مستاجر به موجب مواد 4 و 5 قانون جدید دعوایی را اقامه کردند کل پرونده نزد یک حوزه قضایی باشد.

از قانون و آیین نامه می توان استنباط کرد که منظور از «مقام قضایی در مرجع قضایی» می تواند این باشد که رییس حوزه قضایی می تواند خود دستور تخلیه ملک را صادر کند و یا اینکه درخواست را به شعبه خاصی ارجاع دهد.

دعاوی تخلیه مالی است یا غیرمالی؟

خواسته دعوی ممکن است مالی باشد و یا غیرمالی.

خواسته مالی

 شامل دو صورت زیر می شود:

• وقتی که بطور مستقیم مدعی مطالبه مال کند، مانند دعوی مال الاجاره یا اجرت المثل و غیره.
• وقتی که بطور مستقیم مطالبه مال نکند ولی مقصود اصلی و هدف نهایی مطالبه مال باشد. مانند دعوی توقف و اعسار و افراز و تخلیه و تصرف عدوانی.

خواسته غیرمالی

 هرگاه خواسته دعوی مال نباشد و هدف اصلی (در متعارف عمل مردم) هم طلب مال نباشد، آن دعوی غیرمالی است، مانند دعوی وصایت و نسب و تولیت. بنابراین از این مقدمه این نتیجه بدست آمد که بطور کلی تخلیه یک دعوی مالی است که قانون گذار از نظر هزینه دادرسی آن را در حکم دعوی غیرمالی دانسته است.

در مقررات جدید نیز با اینکه دادگاه به مصرف درخواست موجر دستور تخلیه را صادر می کند و مستاجر را دعوت نمی کند، از نظر هزینه دادرسی باید تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی ابطال گردد

دستور تخلیه با دستور موقت متفاوت است

همان طور که از اصطلاح دستور موقت نیز برمی آید این دستور جنبه موقتی دارد و صدور آن به هیچ وجه تاثیری در اصل دعوی ندارد و در صورتی که قبلا اقامه دعوی نشده باشد، درخواست کننده باید در ظرف ده روز از تاریخ صدور دستور به دادگاه صالح برای اثبات دعوای خود دادخواست بدهد، در حالی که روشن است دستور تخلیه چنین خصوصیتی ندارد. همچنین دستور موقت جنبه استثنایی دارد و در موارد خاصی صادر می شود در حالی که دستور تخلیه این چنین نیست. بالاخره این که در مورد ماهیت دستور موقت نیز ابهاماتی وجود دارد؛ برای مثال برخی از حقوق دانان صدور آن را از جمله اختیارات اداری دادرسان می دانند و برخی دیگر با بیان اینکه قانون گذار آن را حکم یا قرار ندانسته و تصمیم دادرس در این امور را دستور موقت نامیده، به آن جنبه خاص دادند.

دستور تخلیه قرار محسوب نمی شود

قرارها را به سه دسته تقسیم می شوند:

• قرارهای تحقیقاتی (ساده و قرینه)
• قرارهای موقت
• قرارهایی که بدون ورود در ماهیت دعوی صادر می شوند، مانند قرارهای نهایی.

واضحا دستور تخلیه از نوع قرارهای تحقیقاتی و یا قرارهای نهایی نمی باشد و با توجه به اینکه دستور تخلیه جنبه موقت ندارد از نوع قرارهای موقت نمی باشد.

گرفتن ضمانت برای خسارت در قراردادهای اجاره

رسم است که در اجاره های کنونی که مستاجر چک یا سند تعهدآور دیگری را به موجر دهد تا در شرایطی که به مورد اجاره خساراتی از جانب او وارد شد، موجر بتواند از آن محل، آن خسارات را جبران کند. در واقع تضمینی است برای موجر برای جلوگیری از ورود خسارت از جانب مستاجر به عین مستاجره. همچنین معمولا محل را رهن کامل یا رهن ناقص می کنند. به این صورت که در رهن کامل مستاجر مبلغی را هنگام اجاره به موجر می پردازد و دیگر اجاره بهایی در طول مدت اجاره به موجر نمی پردازد و پس از پایان مدت موجر آن مبلغ را به مستاجرباز می گرداند. در صورتی که خسارتی به مورد اجاره وارد آمده باشد، از آن مبلغ برداشت می شود و بقیه به مستاجر برگردانده می شود. 

رهن ناقص بدین صورت است که مستاجر هنگام انعقاد اجاره مبلغی به موجر بپردازد و در طول مدت اجاره نیز مبلغی به عنوان اجاره بها به او می پردازد و در پایان مدت نیز موجر باید آن مبلغ اولیه را به مستاجر برگرداند و اگر خساراتی به او وارد شده باشد از آن مبلغ برداشت می کند.

توقف دستور تخلیه ملک

قانون به مستاجر این امکان را داده که در تحت شرایطی، توقف عملیات اجرایی را درخواست کند:

• مستاجر ادعا کند قرارداد اجاره تمدید شده است.
• ادعا کند سند ارائه شده توسط موجر اصالت و اعتبار ندارد.

البته با وجود اجرای فوری دستور تخلیه مستاجر آن قدر فرصت ندارد که بتواند قبل از پایان مهلت تخلیه عملیات اجرایی را متوقف کند؛ پس باید اقدام به دادرسی فوری کند تا بدون دادخواست دلایل وی مورد بررسی قرار گیرد.

نقش وکیل متخصص تخلیه ملک چیست؟

همه‌ی ما تا کنون با قرارداد اجاره، تخلیه انواع ملک و مسائل مربوط به آن، کم و بیش سر و کار داشته ‌ایم. لازم به ذکر است که اطلاع از قوانین و مقررات تخلیه‌ ی ملک پس از پایان دوره ‌ی اجاره یا فسخ آن به هر نحوی، بسیار ضروری است. اگر مسئله به هر دلیلی با مشکل مواجه شود، برای سهولت کار و سرعت انجام آن باید از وکیل متخصص و باتجربه تخلیه ملک استفاده کرد.

چگونه کار خود را