ملک تجاری چیست؟

ساختمان هایی که مجوز ساخت آن ها از سوی شهرداری تحت عنوان ملک تجاری صادر شده و صاحبان کسب و کار بر اساس شرایطی که قانون مشخص کرده است، توانایی پرداختن به کسب و کار و فعالیت در آن را دارند، ملک تجاری می باشند.

حکم به تخلیه به چه معناست؟

در لغت تخلیه به معنی خالی نمودن است. در اصطلاح حقوقی، دست کشیدن متصرف از ملک به طریقی که مالک بتواند بدون هیچ مسئله ای، هر نوع تصرفی را در ملک خویش اجرا کند، تخلیه نام دارد. به طور معمول تخلیه در مواردی پیش می آید که متصرف از طرف شخص مالک، اجازه ی تصرف داشته باشد و با توجه به قانون، مکلف از ادامه ی تصرف خودش دست بکشد. در نتیجه در صورتی که متصرف از سوی مالک اذن به تصرف نداشته باشد، نمی توان از خواسته تخلیه بهره برد، بلکه باید عنوان خلع ید یا رفع تصرف را به کار برد.

در بیشتر موارد تخلیه ملک در روابط بین موجر و مستاجر وجود دارد. در شرایطی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی داشته باشیم و مستاجر به دلایلی مثل انقضای مدت اجاره یا فسخ قرارداد از تخلیه ملک سر باز زند، موجر برای الزام تخلیه توسط مستاجر وارد عمل می شود. حال در برخی موارد موجر می تواند تقاضای صدور دستور تخلیه داشته باشد و در موارد دیگر باید تقاضای صدور حکم تخلیه نماید.

حکم تخلیه ملک تجاری 

برای شرح شرایط تخلیه ملک تجاری باید به تفکیک نسبت به قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۷۶ و پس از آن بپردازیم. به این دلیل که قراردادهای منعقد شده پیش از سال ۱۳۷۶ دربرگیرنده ی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. با توجه به این قانون معمولا موجر حقی برای تخلیه ملک خودش ندارد مگر تحت شرایط مقررشده ای که قانون ایجاد کند. شخص قانون گذار برای قراردادهای مشمول این قانون، موضوعی به نام حق کسب و پیشه و تجارت را ایجاد کرده است که در زمان تخلیه ملک مهم ترین موضوع، پرداخت یا عدم پرداخت آن به مستاجر می باشد. همانطور که گفته شد اصولا در این قرارداد موجر حق تخلیه ملک را ندارد مگر اینکه:

• موجر با تجمیع شرایط مقرر در قانون، حق تخلیه مورد اجاره را با پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت دارد. این موارد عبارتند از تخلیه ملک به علت نیاز شخصی، تخلیه به علت تخریب و نوسازی ملک.
• موجر ضمن پرداخت نصف حقوق کسب و پیشه و تجارت، حق تخلیه ملک تجاری را دارد از جمله انتقال منافع ملک به غیر، از سوی مستاجر بدون اذن مالک.
• موجر حق تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت را دارد از جمله تخلیه به علت تعدی و تفریط مستاجر، تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها، تخلیه به علت تغییر شغل.

در مورد قراردادهای اجاره تنظیمی پس از سال ۱۳۷۶ قضیه متفاوت است. این قراردادها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می باشد. مطابق قانون مذکور، در موارد انقضای مدت اجاره و فسخ اجاره به هر دلیل، موجر حق تخلیه ملک را دارد و موضوعی که می تواند مانع تخلیه ملک باشد دو مورد است. یکی پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر در ابتدای قرارداد و دیگری درج شرطی به نفع مستاجر در قرارداد اجاره.

در صورتی که مستاجر از ابتدای قرارداد، مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، موجر برای تخلیه ملک وظیفه دارد که  پرداخت سرقفلی به نرخ روز را بدهد. نرخ روز سرقفلی بوسیله ی کارشناس رسمی دادگستری مشخص می شود.

اگر شرایطی به نفع مستاجر در قرارداد درج شده باشد، از جمله این که موجر مکلف به تمدید سالیانه قرارداد با مبلغ مشخصی باشد، در این صورت موجر برای تخلیه ملک خویش باید مبلغی به عنوان سرقفلی در مقابل شرط مذکور به مستاجر را پرداخت کند و تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود، مستاجر حق ادامه تصرفات خویش را در ملک دارد حتی اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد. در این مورد نیز میزان مبلغ سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.

قانون روابط مالک و مستاجر

بر اساس این قانون، موجر فقط به صرف پایان یافتن مدت زمان اجاره اش نمی تواند مستاجر را به تخلیه مجبور کند. مگر در شرایطی که قانون پیش بینی کرده باشد. بر اساس قانون مذکور، بجز در شرایط استثنایی، مالک وظیفه دارد برای تخلیه ملک تجاری، مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند. حتی اگر مستاجر در گذشته مبلغی به اسم سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشد. در این صورت ممکن است مبلغی که به مستاجر تعلق می گیرد، چند برابر مبلغ اجاره ای باشد که مستاجر در طی مدت اجاره ملک تجاری به مالک پرداخته است.

تعدیل اجاره بها

اگر از تاریخ انقضای مدت اجاره یا تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره بها، سه سال گذشته باشد، موجر یا مستاجر می توانند بر پایه ی افزایش یا کاهش هزینه زندگی، با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی که ملک تجاری در حوزه قضایی آن قرار دارد، تقاضای تعدیل نسبت به اجاره بها داشته باشد. در این حال دادگاه با گرفتن نظر کارشناس رسمی، اجاره بهای ملک را به نرخ عادله روز تعدیل می کند.

آیا مستاجر توانایی تغییر شغل در ملک تجاری را دارد؟

در صورتی که در قرارداد بین مالک و مستاجر به کسب و کار و تجارت خاصی اشاره شده باشد، اگر مستاجر بدون جلب رضایت موجر به تغییر شغل و کسب و کار خود اقدام کند، موجر می تواند از دادگاه صالح ،تخلیه ملک تجاری را درخواست کند مگر اینکه شغل جدید از نظر عرف به کسب و کار قبلی  شباهت داشته باشد.

آیا مستاجر می تواند ملک تجاری را به شخص ثالث واگذار کند؟

بنا به قوانین بین موجر و مستاجر، مستاجر برای واگذاری ملک تجاری به شکل کلی یا جزیی حقی ندارد، مگر به شرطی که موجر کتباا و با صراحت چنین اجازه ای را به مستاجر بدهد. در نتیجه چنانچه مستاجر بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال ملک تجاری به غیر کند، در آن صورت موجر می تواند تخلیه ملک تجاری خود را از مستاجر خواستار شود و اگر مستاجر از تخلیه ملک تجاری ممانعت کند، موجر می تواند دادخواست خود رابه مراجع قضایی تقدیم کند و حکم تخلیه از سوی مراجع قضایی صادر خواهد شد. در این حالت مستاجر تنها حق دریافت نصف سرقفلی مقرر را خواهد داشت.

اماکن استیجاری بدون سرقفلی

به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر، در کلیه اماکن استیجاری که به موجب سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، مستاجر موظف است راس موعد مقرر نسبت به تخلیه ملک تجاری اقدام کند، مگر اینکه با توافق طرفین قرارداد مدت زمان اجاره تمدید شده باشد.

نقش وکیل متخصص در تخلیه ملک تجاری چیست؟

از موضوعات مهمی که مرتبط با ملک تجاری می باشد، مشکلات بین مالکان املاک و متصرفان است که مالکان املاک خواستار خالی نمودن ملک از سوی متصرفان می باشند. عنوان های زیادی در جهت این خواسته مالکان وجود دارد که شامل: خلع ید، رفع تصرف، حکم به تخلیه، دستور تخلیه و غیره هستند. هر یک از این عناوین تشریفات و شرایط خاص خودشان را دارند که وکیل تخلیه ملک تجاری در هر مورد و پرونده خاصی، ضمن انتخاب هر یک از این عناوین، اقدام به طرح دعوای صحیح می نماید.

 در انتها با توجه به این که مطالب ذکر شده، بخشی از سختی ها و مشکلات و ابهامات دستور تخلیه و حکم تخلیه بود، و دارای پیچیدگی های بسیار دیگری است که فهم آن از سوی یک شخص غیرحقوقی بسیار سخت است، در نتیجه مشاوره با یک وکیل ملکی متخصص امور اجاره و تخلیه ملک تجاری امری لازم و ضروری است.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل تخلیه ملک تجاری بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در پرونده های تخلیه ملک تجاری دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله 

رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل

هزینه مشاوره اولیه 

پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود

امتیاز سایر کاربران به وکلا 

را در نظر گرفته است. کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید

هزینه ی اخذ وکیل برای تخلیه ملک تجاری چگونه است؟

 هزینه ی اخذ وکیل برای تخلیه ملک تجاری توسط وکلا تعیین می شود و شما در دادسان با مقایسه رزومه و تجربه آنها می توانید مناسب ترین وکیل را با خیالی آسوده انتخاب نمائید. 

 هزینه مشاوره از وکیل متخصص تخلیه ملک تجاری در بازه قیمتی زیر قرار دارد. 

 50 هزار تومان ------------------- 500 هزار تومان