علاوه بر شروط ذکر شده در مطالب قبلی مربوط به تخلیه ملک تجاری و موارد پرداخت حق کسب و پیشه یا تجاری، در شرایط زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره، درخواست تخلیه ملک تجاری، محل کسب، یا پیشه و تجارت از دادگاه جایز است.

بر اساس مقررات تعیین شده در ماده 15 قانون روابط و مستاجر در سال 1356 درباره پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت، موارد زیر ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نیز دلالت خواهد کرد.

• تخلیه ملک به منظور احداث ساختمان جدید
• تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی
• در صورتی که محل ملک تجاری برای سکونت هم مناسب باشد و مالک برای ساکن شدن خود، اولاد یا پدر و مادر و یا همسر خود خواستار تخلیه شود.

تخلیه ملک برای احداث ساختمان جدید

مالک می تواند با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی ای که حکایت از اقدام وی برای گرفتن پروانه ساختمان از شهرداری داشته باشد، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند. در باب این مورد از موارد جواز تخلیه، مطالب ذیل قابل ذکر است:

پروانه ساختمان به عنوان دلیلی برای تخلیه ملک کافی است

با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی مربوط، موجر برای تخلیه به هیچ دلیل دیگری نیاز ندارد. متقابلا مستاجر نیز در برابر چنین دعوایی هیچ دفاعی نمی تواند بکند، بجز این که مدعی بشود پروانه یا گواهی جعل است، یا این که به منقضی شدن مدت اعتبار پروانه ساختمانی استناد نماید.

مسئله مدت اعتبار پروانه ساختمان

در عمل شهرداری ها از صدور گواهی خودداری می کنند و موجر ناچار است پروانه ساختمان بگیرد. در این حالت موجر باید به محدود بودن مدت اعتبار پروانه ساختمانی و طولانی بودن تشریفات دادرسی توجه داشته باشد و بلافاصله پس از تحصیل پروانه اقدام به طرح دعوا کند.

تاثیر قدمت بنا در صدور پروانه ساختمان

قدمت بنای ملک مورد اجاره از نظر اجرای این بند از ماده 15 تاثیری در مقام ندارد. شهرداری نیز تا این زمان، برای صدور پروانه ساختمان شرطی قائل نشده است و صرف تقاضای مالک برای صادر شدن آن کفایت می کند..

ضمانت اجرای خودداری مالک از شروع ساختمان

اگر مالک ظرف شش ماه از تاریخ تخلیه ملک، شروع به احداث ساختمان نکند، طبق ماده 16 قانون روابط موجر و مستاجر، به درخواست مستاجر، پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد. مگر این که تاخیر شروع ساختمان ناشی از قوه قاهره مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک باشد.

تبصره ماده 16 مذکور مقرر می دارد: در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت ها را نیز نموده باشد، مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی

هرگاه موجر ثابت کند که شخصا برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت به عین مستاجره نیازمند است، محکمه به تخلیه ملک تجاری با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت رای خواهد داد. در مورد این علت تخلیه باید مواردی را مورد توجه قرار دهیم.

شروط تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب و غیره

جهت پذیرش دعوی مالک، وجود چند شرط لازم است:

مالکیت شش دانگ عین مستاجره

تخلیه ملک تجاری به منظور نیاز شخصی موجر، ناظر بر صورتی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. به این علت که این معنی از ماده 14 قانون موجر و مستاجر که ماده 15 آن قانون نیز معطوف به آن است، مفهوم می شود.

همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده، اطلاق آن به موجر شش دانگ خواهد بود، نه موجر سهم مشاع.

عبارت بند 2 ماده 15 مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده، دلالت بر همین نظر دارد. به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است، وجهه قانونی نمی تواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد.

بنابراین در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان نیاز شخصی بنماید، درخواست آن ها با مقررات و فلسفه بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستاجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به عنوان نیاز شخصی منطبق نبوده و دعوی مطروحه آنان در این خصوص قابل قبول نیست.

احراز نیاز واقعی و قطعی

با توجه به منطق و مفهوم شق 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر در دعوی تخلیه مورد اجاره محل کسب به سبب نیاز شخصی، صدور حکم تخلیه منوط به احراز نیاز مالک به اشتغال در محل مورد اجاره به منظور ارتزاق است به طوری که اگر مالک در آن جا به کار و کسب نپردازد، زندگی اقتصادی و مادی او تامین و اداره نشود.

به عبارت دیگر مالک می بایست برای رفع حوائج مادی و معیشتی خود به کار در مورد اجاره نیازمند باشد و اثبات نیاز مشروط به این است که:

• مالک با لحاظ موقعیت و تناسب قادر به انجام کار بالفعل و بالقوه در آن محل باشد.
• عدم اشتغال در ملک اجاره موجب وقفه و رکود و زحمت و مضیقه در زندگی او شود. بنابراین ادعای نیاز به صرف توسعه کار و افزون طلبی و سودجویی بیشتر و سرگرمی و تفنن موجب تخلیه محل کسب نمی شود.

نیاز شخصی قائم به شخص است

اگر با احراز نیاز شخصی مالک، حکم تخلیه ملک تجاری صادر و آن گاه ملک به دیگری منتقل شود، مالک جدید که نیاز و احتیاج او محرز نیست، نمی تواند به قائم مقامی محکوم له تقاضای اجرائیه کند. زیرا دائر مدار رای صادره نیاز خواهان دعوی به ملک خود بوده است.

بنابراین اگر او ملک تجاری خودش را به فروش برساند، رای دادگاه موضوعا منتفی می شود و جانشین محکوم له نمی تواند از مزایای آن حکم که قائم به شخص مالک سابق بوده، استفاده و درخواست صدور اجراییه نماید.

تخلیه محل کسب برای سکونت

بند 3 ماده 15 سابق الذکر به مالک اجازه می دهد در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی باشد، با اثبات نیاز خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرش، آن را در قبال پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت تخلیه کند.

موارد دیگر تخلیه حق کسب و پیشه یا تجارت و سرقفلی 

عدم پرداخت اجاره بها

طبق تبصره یک ماده ۱۴ قانون روابط مالک و مستاجر تصویب شده در سال ۱۳۵۶، در صورتی که مستاجر طی مدت زمان یک سال، ۲ مرتبه در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه اجاره ‌بها را پرداخت کرده باشد و برای بار سوم در زمان مشخص شده اجاره‌ بها را به موجر نپردازد یا آن را به صندوق ثبت تودیع نکند، موجر این حق را دارد از دادگاه درخواست تخلیه ملک کرده و در این خصوص مستاجر جایی برای ارفاق ندارد. قابل توجه که در تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجور، مطابق مقررات قانون ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه مستاجر ساقط می‌ شود.‌

انتقال به غیر

یکی از مواردی که از دید قانون‌ گذار انتقال و موجد حق تخلیه برای مالک می ‌باشد، استفاده عملی فردی غیر از مستاجر از عین مستاجره است. مطابق بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، در مواردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره، عملا به غیر واگذار کند، بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره ‌نامه تنظیم نماید.

لازم به ذکر است در صورت تخلیه ملک به این علت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق خواهد گرفت.

تعدی و تفریط

به تغییراتی که به اصل و اساس ملک تجاری آسیب وارد کند و باعث ایجاد مشکل شود، مانند ایجاد زیرزمین با اضافه نمودن قسمتی کلی به ساختمان یا حذف قسمتی کلی از ساختمان را تعدی و تفریط می گویند. در حالی که تغییرات جزیی برای استفاده بهتر از دید عرف تفریط محسوب نمی شود و خارج ازعرف نیست؛ مانند سرامیک کردن کف اتاق یا نقاشی ساختمان یا تعویض کلید. ورود ضرر نسبت به عین مستاجره، شرط دیگری که برای طرح دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط الزامی است.

در ضمن مستاجر نیز حقوق استثنایی خویش را که همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است را نیز از دست خواهد داد.

تغییر شغل 

یکی از موارد تخلیه ملک تجاری، تغییر شغل بدون اجازه مالک است که به موجب آن مستاجری که برابر قرارداد موظف است شغل خاصی را تصدی نماید، بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر آن کند. در این وضعیت با طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل از طرف موجر باید محل را تخلیه کند که باعث از دست دادن حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد شد، مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل گذشته باشد.

نقش وکیل متخصص در تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی چیست؟

 وکیل متخصص تخلیه ملک تجاری، وکیلی است که نسبت به قوانین این حوزه و مقررات ثبت اسناد و املاک اشراف کامل داشته باشد و بتواند اسناد و ادله مورد نیاز را جمع آوری کند و دادخواست بنویسد. علاوه بر این وجود تجربه و آشنایی با رویه‌ ی قضایی دادگاه‌ها امری ضروری و حیاتی است. بنابراین بهتر است برای جلوگیری از ضایع شدن حق طرفین به وکیل متخصص و باتجربه تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی مراجعه کرد.

چگونه کار خود را