حق سرقفلی ملک تجاری 

میزان و ارزش سرقفلی ملک تجاری در لغت به معنای حقی است که بازرگان و کاسب به محلی پیدا می کند، به جهت تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی که در اثر عملکرد مستاجر محل به وجود می آید. به بیان دیگر سرقفلی ملک تجاری در واقع پول و مبلغی می باشد که مستاجر برای مالکیت منافع یک ملک تجاری به موجر و مالک پرداخت می کند ولی همچنان مالکیت عین و ملک تجاری به موجر و مالک تعلق دارد و برای استفاده مستاجر از عین و ملک تجاری، قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد می شود و مستاجر هزینه ای را تحت عنوان اجاره بها به موجر و مالک پرداخت می کند.

حق کسب و پیشه ملک تجاری

حق کسب و پیشه یا تجارت به حقی گفته می شود که به صورت تدریجی، آرام و با گذشت زمان برای مستاجر کسب به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و نزد مشتریانش صاحب اعتبار شد، حقی برای او به وقوع می پیوندد که به آن حق، کسب و پیشه یا تجارت می گویند. بنا به قانون روابط میان موجر و مستاجر سال 1356، حق مالی در اثر مرور زمان برای مستاجر بوجود می آید. 

انواع مختلف سرقفلی و قابل مزایده و توقیف بودن آن

سرقفلی به عنوان مبلغی پول که موجر در بدو امر از مستاجر می گیرد

این نوع بدوی سرقفلی می باشد که می گفتند مزد گشودن قفل است و در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ مورد تایید قرار گرفته است. در این مدل میزان و ارزش سرقفلی مغازه به وجهی که بین موجر و مستاجر رد و بدل می شود، اطلاق می گردد و چون وجه بر ذمه مستاجر است، قابل توقیف و مشمول توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی می شود.

سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر از موجر یا مستاجر دیگر در اثنای عقد اجاره می گیرد

این نوع در قسمت دوم ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ به این صورت ذکر شده: 

مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر و یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

 مشابه همین ماده در آیین نامه همین قانون در ماده ۵ آمده است که بیان می دارد:

مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای مشاغل دیگر با رعایت سلیر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.

سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر هنگام تخلیه از مالک می گیرد

این نوع سرقفلی مفهوم مخالف تبصره یک ماده ۶ قانون ۷۶ است:

چنان چه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. بنابراین اگر مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد، خواه این مستاجر اول باشد یا ثانی، زمان تخلیه حق دارد از مالک وجهی را به نام سرقفلی مطالبه کند.

سرقفلی به عنوان  مبلغی پول که مستاجر در قبال اسقاط حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره بها از موجر یا مستاجر دیگر می گیرد

طبق ماده ۷ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶: 

هرگاه شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر میتواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی را به عنوان میزان و ارزش سرقفلی مغازه برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

 همچنین به موجب ماده ۸ همان قانون:

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

سرقفلی عرفی

علاوه بر حق سرقفلی مغازه که در قانون ۷۶ از آن صحبت شد، در میان عرف سرقفلی با ماهیتی خاص رواج دارد. مالک ملک تجاری وقتی سرقفلی ملک خود را واگذار می کند، مثلا قید می کند که سرقفلی این مغازه به مبلغ بیست میلیون تومان و ماهیانه با اجاره بیست هزار تومان واگذار می شود، این میزان و ارزش سرقفلی مغازه فقط در مقابل مقبولیت تجاری ملک پرداخت نمی گردد؛ بلکه عرف یک سری امتیازاتی را نیز به منتقل الیه سرقفلی به رسمیت می شناسد. به این صورت که وقتی فردی سرقفلی مغازه خود را واگذار می کند، به این معنا است که انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه و به خریدار سرقفلی واگذار کند و مالک می داند که نمی تواند به راحتی بعد از یک سال درخواست تخلیه مغازه خود را نماید، مگر اینکه مستاجر به افراط و تفریط در ملک بپردازد و این همان امتیازاتی است که عرف برای سرقفلی پذیرفته است. پس عرف سرقفلی واجد این امتیازات است؛ امتیازاتی که به نوعی بر مبنای توافق ضمنی طرفین و قاعدتا  دادن به حکم عرف است که البته این امر با اشکال شرعی و قانونی نیز مواجه نمی گردد.

سرقفلی ملک تجاری بعد از فوت

سرقفلی مانند کلیه حقوقی که یک شخص مالک آن است، مانند حق عبوری که شخص در ملک دیگری دارد، بعد از فوت به وراث شخص به ارث خواهد رسید و کسی نمی تواند مانع آن ها در استفاده از سرقفلی ملک باشد. انتقال سرقفلی به ورثه امری قانونی است و وراث بعد از فوت مورث (یعنی کسی که فوت کرده و دارای ماترک یا اموال است) و پس از دریافت گواهی انحصار وراثت می توانند به نسبت سهم قانونی خود و یا بر اساس توافق صورت گرفته مالک سرقفلی گردند. انتقال سرقفلی به فرزند در زمان حیات شخص مستاجر منوط به این امر است که در قرارداد اجازه واگذاری به دیگری را داشته باشد و یا از مالک نسبت به آن کسب اجازه نموده باشد.

آیا ملکی که سرقفلی آن متعلق به دیگری باشد را می توان انتقال داد؟

مطابق قانون مدنی و  قوانین راجع به روابط موجر و مستاجر، انتقال ملک به دیگری باعث از بین رفتن حق سرقفلی مستاجر نمی شود و مستاجر کماکان حق سرقفلی نسبت به مورد اجاره را دارد. مگر در صورتی که عقد اجاره شرط شده باشد که در صورت انتقال ملک از طرف مالک به دیگری برای مالک حق فسخ وجود داشته باشد.

سرقفلی چند درصد ارزش ملک تجاری است؟

سرقفلی مبلغ مشخصی ندارد و با توجه به توافق مالک و مستاجر و با در نظر گرفتن محل واقع شدن ملک، شرایط اجاره بها و مدت زمان قرارداد اجاره، مخارجی که مستاجر باید برای ملک متحمل شود، وضعیت ملک و غیره در نظر گرفته می شود.

آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد؟

زمانی مالک توانایی دارد سرقفلی را از مستاجر دریافت کند که یا موعد اجاره به پایان رسیده باشد، یا شرایط فسخ قرارداد وجود داشته باشد. در هر دو صورت مبلغ سرقفلی باید بر اساس نرخ روز به مستاجر پرداخت شود.

سرقفلی جزو کدام دارایی به حساب می آید؟

سرقفلی حق بر اموال غیرمنقول است که ارزش اقتصادی دارد و دارای قابلیت نقل و انتقال می باشد.

آیا زوجه از میزان و ارزش سرقفلی مغازه و حق کسب و پیشه یا تجارت ارث می برد؟

بله. بر خلاف مالکیت عرصه، زوجه  از حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ملک تجاری نیز ارث می برد.

نقش وکیل متخصص در تخلیه ملک تجاری سرقفلی چیست؟

دعاوی مربوط به اجاره به دلیل وجود قوانین متعدد در تخلیه ملک تجاری سرقفلی نیازمند به حضور وکیل متخصص و باتجربه در این امور می ­باشد. همچنین حضور وکیل متخصص به افزایش سرعت در روند پیگیری­ های دادگاه کمک می کند و از تضییع حق به دلیل عدم آگاهی از قوانین متعدد مربوط به امور استیجاری جلوگیری می کند. علاوه بر اینکه هزینه ­هایی که برای دادرسی می­ شود در صورت طرح دعوا با عنوان اشتباه قابل استرداد نمی ­باشد، حضور وکیل تخلیه ملک تجاری سرقفلی مانع از پرداخت هزینه های مضاعف خواهد بود.

چگونه کار خود را