عدم تحویل ملک بعد از فروخته شدن توسط مالک، از سری مشکلات حقوقی و ملکی می باشد که می تواند برای هر کسی پس از بستن قرارداد به وجود آید. در ادامه به بیان جزئیات تخلیه ملک فروخته شده می پردازیم.

حکم تخلیه ملک فروخته شده چیست؟

بعضی اوقات پیش می آید که مستاجر، ملکی که توسط موجر فروخته شده را تخلیه نمی کند و از آن سر باز می زند. در این موقعیت، شخص خریدار می تواند با ارائه مدارک اقدام به گرفتن حکم تخلیه ملک کند.

اگر موجر و مستاجر طبق زمان مشخص شده به توافق نرسند و مستاجر علاوه بر گرفتن ودیعه از تخلیه ملک فروخته شده خودداری ورزد، تنها راهی که می توان او را از خانه یا ملک مورد نظر بیرون کرد، گرفتن حکم تخلیه می باشد. به این شکل که مالک با نشان دادن نمونه حکم تخلیه یا حکم اصلی به پس گرفتن ملک اقدام می نماید.

نحوه اجرا و ابلاغ حکم تخلیه ملک فروخته شده و ابلاغ آن چگونه است؟

پس از ارائه مدارک لازم، اگر موجر بتواند اثبات کند که مستاجر یکی از مشکلات بندهای فوق را به وجود آورده است، با صدور حکم تخلیه از سمت شورا یا دادگاه، طی مدت زمان ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم تخلیه، مستاجر از آن باخبر می شود و حکم تخلیه ملک به او ابلاغ خواهد شد.

به این ترتیب مستاجر تا مدت زمان 72 فرصت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند. در این شرایط  نمی توان به حکم تخلیه اعتراض کرد و باید بر اساس حکم، به تخلیه منزل اقدام کند.

دستور حکم تخلیه منزل تا زمانی قابل اجرا است که مبلغی که به عنوان ودیعه یا پول پیش از مستاجر نزد موجر است، به مستاجر پرداخت شده باشد.

تا زمانی که ودیعه پرداخت نشود و رسید آن به مراکز قضایی ارائه نشود، اجرای حکم تخلیه امکان پذیر نمی باشد.

چه زمانی می توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟

بر اساس آن چه تا کنون گفته شد، مالک می تواند مطابق با شرایط، دستور حکم تخلیه ملک را دریافت و از مراکز مربوطه آن را پیگیری و اجرا کند.

البته باید به این نکته توجه کرد که بر اساس یک سری شرایط خاص، می توان مانع اجرای حکم تخلیه ملک شد. برای مثال مستاجر ادعا می کند که قرارداد اجاره نامه را تمدید کرده است. همچنین مستاجر عنوان کند که سندی که موجر برای دریافت حکم تخلیه ارائه کرده است، جعلی است و صحت ندارد.

در صورت درخواست دادرسی فوری از سوی مستاجر موجب می گردد بدون نیاز به ارائه دادخواست، ادعاهایش را بررسی و به آن رسیدگی نمایند.

فرصت ۷۲ ساعته که به مستاجر برای تخلیه منزل داده شده است، مانع از این می‌ شود که وی فرصت کافی داشته باشد تا بتواند اقدامی برای توقف حکم تخلیه ملک انجام دهد.

تخلیه ملک توسط مستاجر

اگر قرارداد اجاره عادی باشد

اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌برگه تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید.

مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال1376 باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده 5 قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد

اگر قرارداد اجاره رسمی باشد

این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید‌نظر‌خواهی پیدا می ‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید. در آن صورت نیز باز مدت 10 روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌ آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می ‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.

در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌ بها یا پول شارژ و  را پرداخت نکرده باشد، نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ ای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه

چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، مطابق با مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود. اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همینطور بر اساس مقررات شورای حل اختلاف، چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌ طرفیت دوایر سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود، شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

اجرت‌ المثل تصرف غیر مجاز مستاجر

در وضعیتی که مستاجر با وجود مخالفت مالک، آپارتمان را تصرف خود داشته باشد، باید اجرت این مدت را پرداخت کند. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت ‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقی مانده است، به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره ‌بهای ‌مدت پس از انقضای قرارداد داشته باشند. یا ممکن است وجه ‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضا مدت و عدم رضایت مالک(موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.

در شرایطی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند، با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و استدامه تصرفات مستاجره و از ‌آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود، در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌ المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت ‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.

نقش وکیل متخصص در تخلیه ملک فروخته شده چیست؟

عدم تخلیه ملک فروخته شده در زمان تعیین شده، جرایم قانونی به دنبال دارد. اگر ملکی فروخته شده و فروشنده آن را در تاریخ مشخص تحویل ندهد، نیاز است به وکیل متخصص تخلیه ملک فروخته شده مراجعه کرد.

چگونه کار خود را