از قراردادهایی که امروزه بسیار رواج دارند، می توان به قرارداد اجاره اشاره کرد. اجاره به عقدی گفته می شود که طبق آن، در ازای استفاده از ملک اجاره، مستاجر مبلغی را به عنوان اجاره‌ بها به موجر پرداخت می ‌کند. به واسطه عقد و اجاره، مستاجر و موجر، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند. اگر زمانی تعهدات از سوی مستاجر انجام نشود، مالک توانایی گرفتن حکم تخلیه ملک خود را دارد.

بین دستور تخلیه و حکم تخلیه چه تفاوتی وجود دارد؟

از دو روش می‌توان برای تخلیه ملک مسکونی بهره برد:

• تقاضای دستور تخلیه ملک مسکونی
• تقاضای حکم تخلیه ملک مسکونی

تقاضای دستور تخلیه ملک مسکونی

زمانی دستور تخلیه ملک مسکونی صادر می ‌شود که مدت زمان اجاره آن به پایان رسیده باشد. برای درخواست دستور تخلیه ملک مسکونی باید تمامی شرایط زیر برقرار باشد:

• قرارداد موضوع دعوا، اجاره باشد. در سایر عقود دستور تخلیه ملک مسکونی صادر نخواهد شد.
• قرارداد موضوع دعوا سند عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد. در مواردی که با سند رسمی ملک مسکونی اجاره داده شده باشد، نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود.
• اجاره ‌نامه مدت داشته باشد.
• اجاره‌ نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد.
• هر دو نسخه اجاره‌ نامه به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
• دو نفر شاهد، هر دو نسخه اجاره‌ نامه را امضا کرده باشند.
• مدت اجاره تمام شده باشد.

در صورتی که تمامی این شرایط وجود داشته باشند و با ارائه دادخواست تخلیه ملک مسکونی به شورای اختلاف محل وقوع ملک، دستور تخلیه صادر خواهد شد. اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور برگ اجراییه ندارد و معمولا در طول یک هفته پس از تقدیم تقاضای صاحب خانه، انجام می شود.

پس از ابلاغ اوراق قضایی و یا اجراییه، اگر پس از گذشت 3 روز، مستاجر ملک را تخلیه نکرد و تحویل نداد، دستور تخلیه در روز و ساعت مشخص بوسیله مامور اجرا انجام خواهد شد.

تقاضای حکم تخلیه ملک مسکونی

حکم تخلیه، به حکمی گفته می شود که توسط دادگاه صادر شده است. البته در موضوع املاک مسکونی بر اساس قانون، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. دریافت حکم تخلیه ملک مسکونی نیازمند تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر و تقاضای صدور اجراییه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری خواهد برد.

موارد فسخ اجاره توسط مستاجر

• در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره ‌نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی‌)
•  در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر تحقق یابد
• هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به ‌نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد

بر اساس ماده 7، هرگاه مستاجر به ‌علت انقضای مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره‌، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن‌ امتناع کند، مستاجر می‌تواند به ‌دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره‌ بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

موارد فسخ اجاره و تخلیه توسط موجر

بر اساس ماده 8 موجر می‌تواند در موارد زیر، اجاره را فسخ و حکم‌ تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

• در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به ‌غیر، مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ‌دیگری جز اشخاص تحت ‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.
• در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌ قطعی، شرط شده باشد.
• در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
• در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت‌ مقرر از آن شرط تخلف نماید.

تبصره 1- در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع ‌مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی است.

تبصره 2- اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد، به محض ثبوت آن در دادگاه، به درخواست موجر، مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می‌ دهد.

ماده 9- در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ‌ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسرو حرج موجر نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.

گرفتن حکم تخلیه ملک مسکونی معمولا چقدر زمان لازم دارد؟

به محض تقاضای موجر بدون تشکیل جلسه دادرسی و احضار مستاجر از سوی مرجع قضایی، حکم تخلیه صادر می‌ شود و اجرای آن در صورت اخذ وکیل ملکی متخصص نهایتا ظرف یک ماه صورت می گیرد.

اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، برای گرفتن تخلیه باید به کجا مراجعه کرد؟

در صورتی که قرارداد اجاره از نوع رسمی باشد، یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین رسیده باشد، مالک می ‌تواند با مراجعه به دایره اجرای اداره اسناد و املاک، برای تخلیه مورد اجاره اقدام کند.

اگر قرارداد اجاره عادی باشد، برای گرفتن حکم تخلیه باید به کجا مراجعه کرد؟

در قراردادهای اجاره املاک مسکونی که با سند عادی انجام شده باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، اقدام به صدور دستور تخلیه می ‌کند.

برای تخلیه ملک، اظهارنامه لازم است؟

خیر. برای درخواست تخلیه لازم نیست که به مستاجر اظهارنامه ارسال شود، بلکه مستاجر با انقضا قرارداد اجاره مکلف به تخلیه ملک می‌ باشد و نیازی به ارائه دادخواست توسط مالک یا ارسال اظهارنامه وجود ندارد.

اجرت‌ المثل ایام تصرف به چه معناست؟

اگر در قرارداد، اجاره ‌بها به صورت واضح و صریح مشخص شده باشد، به آن اجرت المثل گفته می ‌شود. اما اگر میزان اجاره‌ بها صراحتا در قرارداد نیامده باشد، اجاره‌ بها بسته به شرایط مختلفی از جمله قیمت عرفی منطقه، متراژ ملک، سال ساخت و… توسط کارشناس مشخص شده و مستاجر مکلف به پرداخت آن است. به این نوع اجاره‌ بها که به موجب حکم دادگاه مشخص می‌ شود، اجرت‌المثل می‌ گویند.

اگر در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر نتواند تخلیه کند، تکلیف چیست؟

اگر در زمان اجرای دستور تخلیه به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و تقاضای مهلت کند، مرجع قضایی  با دادن مهلت به مستاجر برای یک نوبت و به مدت حداکثر یک ماه موافقت خواهد کرد.

آیا دستور تخلیه قابل اعتراض است؟

دستور تخلیه صادره از ناحیه شورای حل اختلاف، قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نیست.

تفاوت اصلی دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که در مواردی که نیاز به صدور حکم تخلیه باشد، حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل و دفاعیات طرفین شنیده شود، اما درباره دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نبوده و صرفا با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره صادر می ‌شود.

چه زمانی می ‌توان حکم تخلیه گرفت؟

از مواردی که می‌توان حکم تخلیه گرفت می ‌توان به انقضای مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره ‌بها به مدت سه ماه، انتقال مال مورد اجاره به غیر و استفاده از ملک در موارد نامشروع یا غیرقانونی اشاره کرد.

برای گرفتن حکم تخلیه چه مدارکی لازم است؟

مدارکی که برای گرفتن حکم تخلیه لازم است، شامل برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا به علاوه یک برگ، سند مالکیت، قرارداد اجاره و مدارک هویتی خواهان می ‌شود.

برای صدور حکم تخلیه، تکلیف مبلغ ودیعه چیست؟

مبلغ ودیعه یا همان پول پیش که نزد مالک است باید به مستاجر پرداخت گردیده و رسید آن به مقام قضائی تحویل داده شود. در واقع حکم تخلیه زمانی صادر خواهد شد که ودیعه نزد مالک به مستاجر برگردانده شده باشد.

نقش وکیل متخصص تخلیه ملک مسکونی چیست؟

دادخواست تخلیه ملک مبتنی بر شرایط خاصی است که مرتبط با نوع قرارداد و نوع کاربری ملک مورد نظر می باشد. نوع قرارداد اولیه ای که اجازه تصرف و استفاده از مال غیرمنقول را به فرد متصرف کنونی داده است نقش بسیاری در تعیین مرجع صلاحیت دار خواهد داشت. همچنین روند گرفتن حکم تخلیه ملک مسکونی، کار آزار دهنده و پر دردسری است. به همین علت وجود وکیل متخصص و باتجربه در زمینه تخلیه ملک مسکونی ضروری است.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل تخلیه ملک مسکونی بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در پرونده های تخلیه ملک مسکونی دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله 

رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل

هزینه مشاوره اولیه 

پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود

امتیاز سایر کاربران به وکلا 

را در نظر گرفته است. کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید

هزینه ی اخذ وکیل برای تخلیه ملک مسکونی چگونه است؟

 هزینه ی اخذ وکیل برای تخلیه ملک مسکونی توسط وکلا تعیین می شود و شما در دادسان با مقایسه رزومه و تجربه آنها می توانید مناسب ترین وکیل را با خیالی آسوده انتخاب نمائید. 

 هزینه مشاوره از وکیل متخصص تخلیه ملک مسکونی در بازه قیمتی زیر قرار دارد. 

 50 هزار تومان ------------------- 500 هزار تومان