یکی از موضوعاتی که در حوزه املاک رواج بسیاری دارد، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. این مسئله باعث ایجاد مشکلات و دردسر زیادی برای مالکان شده و در بیشتر موارد نیز بسیاری از آن ها از عملی که باید در راستای عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر انجام دهند، مطلع نیستند.

قانون در رابطه با عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

با توجه به ماده 14 قانون روابط مالک و مستاجر نکات مهمی وجود دارد که با اطلاع از آن ها می توان مسائل و مشکلات را کاهش داد.

به طور کلی می توان اذعان داشت بر اساس نوع سندی که ثبت می شود، که دربرگیرنده سند عادی و یا رسمی است، اظهارنامه و یا اخطاریه موضوع قانون حاکم بر دعوا با توجه به موضوعیت آن باید بر اساس با نوع سند تنظیم شود. اگر تنظیم سند عادی بین مالک و مستاجر اظهارنامه باشد البته در صورت رسمی بودن سند، اخطاریه را از راه دفترخانه تنظیم کننده آن سند ارسال خواهد شد. لازم به ذکر است که جایگزین کردن هر کدام از موضوعات اخطاریه و یا اظهارنامه به جای یک شخص دیگر فاقد پیگرد قانونی خواهد بود.

مسئله دیگری که می توان در مورد آن بحث کرد این است که در وضعیتی که اجاره بها، چه به صورت رسمی و چه عادی، افزایش پیدا کند، حسب مورد اقدام لازم به عمل می آید. این به آن معنی است که در صورت افزایش اجاره بها از راه سند رسمی عادی و یا از راه عادی موضوع سند رسمی علاوه بر توجه به اصل سند، رابطه استیجاری حسب مورد، مطابق با نوع سند موضوع بیشتر شدن اجاره بها اقدام می گردد.

لازم به ذکر است که با توجه به اطلاق بند 9 ماده 14 در موارد و شرایطی که مستاجر محل کسب، خودش دارای سهام مشاعی از آن محل باشد عدم پرداخت اجاره بها موضوع بند 9 این ماده است و می توان در چنین شرایطی حکم تخلیه ملک و محل کسب را می توان به طور مشاعی صادر نمود. چنین حکمی تحت هیچ شرایطی با مفهوم قانون مغایر نبوده و نیست.

در بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلافات آمده است: کلیه دعوی مربوطه تخلیه عین مستاجره با شورا بوده و در صورت استثنا هم که سرقفلی است در این ماده وضعیت بیان شده است و دستور هم به نوعی جزو دعاوی محسوب می شود.

تخلیه ملک مسکونی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

اگر اجاره نامه از نوع عادی باشد یا به طور کلی اجاره نامه ای وجود نداشته باشد، برای تخلیه ملک مسکونی باید اظهارنامه ارسال کرد. اما اگر اجاره نامه از نوع رسمی باشد، می توان به وسیله دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره، به ابلاغ اخطاریه دست زد و شخص مستاجر را موظف کرد که طی مدت زمان 10 روز، به پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده ی خود اقدام کند. اگر در راستای رفع این مشکل هیچ کاری صورت نگرفت، موجر این حق را دارد که ار طریق دفترخانه یا اجرای ثبت وارد عمل شود. البته برای این مرحله باید اجاره نامه از نوع رسمی باشد. در غیر این صورت می بایست از طریق دادگاه برای وصول اجاره بها و تخلیه ملک مسکونی درخواست داد.

بر اساس تبصره یک که در ماده 14 قانون اساسی آمده است؛ در صورتی که مستاجر ظرف یک سال، دو بار در اثر اخطار و یا ارسال اظهار نامه به پرداخت اجاره بها اقدام کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مشخص شده پرداخت نکند و یا حتی آن را به صندوق ثبت تودیع ننماید، مالک می تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این راستا اقدام نماید. لازم به ذکر است که در چنین شرایطی مستاجر مستحق ارفاق نخواهد بود.

منابع حقوقی درباره عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

منابع حقوقی در این زمینه چنین می گویند:

منظور از صدور حکم مندرج در بند 9 ماده 14 حکم قطعی دادگاه است و تا زمانی که حکم قطعی صادر نشده است مستاجر می تواند اضافه بر اجاره بهای معوقه، صدی بیست آن را در حق موجر پرداخت نماید. در این صورت چنان چه دعوا در دادگاه عمومی مطرح باشد دادگاه حکم تخلیه را صادر نکرده و مستاجر با قید این که عدم صدور حکم از این جهت تنها برای یک بار خواهد بود به پرداخت هزینه دادرسی محکم می شود و مبلغ تودیع شده را به موجر خواهد داد. با این جال چنان چه پرونده در مرجع تجدید نظر بوده و دادگاه عمومی حکم به تخلیه صادر کرده باشد دادگاه تجدید نظر رای تخلیه را فسخ و سایر موارد حکومیت مستاجر را چنان چه فاقد اشکال باشد تایید می کند.

ارفاق به مستاجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها

اگر اجاره بها پرداخت نشود، برای ارفاق و سخت نگرفتن به مستاجر، وضعیت خاصی تبیین شده است. این وضع به این گونه است که در شرایطی که موجر اقدام به درخواست وصول اجاره بها و تخلیه ملک می‌ کند، مستاجر توانایی این امر را داشته باشد که پیش از دستور تخلیه ملک یا صادر شدن حکم توسط دادگاه، افزون بر اجاره بها، صدی بیست را هم به سود مالک پرداخت کند. در این حالت حکم تخلیه ملک صادر نخواهد شد البته باید دقت کرد که فقط یک بار می توان این روش را به کار گرفت.

اگر ضمن قرارداد یک ساله، دو بار این مسئله پیش بیاید و مستاجر پس از ارسال اخطاریه یا اظهاریه دست به پرداخت اجاره بها بزند و بعد از آن اجاره بها برای بار سوم هم در زمان مشخص شده پرداخت نشود، مالک می تواند خواستار تخلیه ملک خود شود و مستاجر هیچ حقی برای استفاده از ارفاق قانونی ندارد.

در نهایت باید اشاره کرد که مسئله عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، مانند مسائل دیگر دارای راه حل قانونی و مشخصی می باشد و با رعایت کردن اصول می توان از روبرو شدن با مشکلات بسیاری جلوگیری کرد.

دعوی تخلیه ملک مسکونی

تخلیه ملک مسکونی، حق قانونی مالک است که می توان در زمان پایان قرارداد اجازه و یا سرپیچی مستاجر از شرایط قید شده در قرارداد از آن استفاده کرد و از مرجع صالح خواهان تخلیه ملک شد.

دعوی تخلیه ملک مسکونی به عنوان دعوای غیر مالی شناخته می شود. ولی در صورتی که مطالبه اجور معوقه یا مطالبه سایر خسارات هم بر آن افزوده شود، در دسته دعاوی مالی قرار می گیرد و با توجه به ارجاع به شورای حل اختلاف یا دادگاه، هزینه دادرسی مربوط به آن پرداخت خواهد شد.

چگونه کار خود را