تعریف ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که بیشتر از یک نفر مالک دارد و همه ی مالکین حق دارند از آن استفاده کنند. در این موضوع تفاوتی میان سهمی که هر یک از شرکا از ملک مشاع دارند، وجود ندارد. به این حالت در اصطلاح حقوقی اشاعه گفته می شود. مانند زمانی که در انحصار وراثت یک ملک به عده ای می رسد. در این شرایط تمامی ورثه از ملک مذکور سهم دارند اما به طور دقیق سهم هر کس مشخص نشده است و ملک به صورت مشاع در اختیار آن هاست. و همچنین قسمت های مشترک ساختمان های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت بام و غیره.

تخلیه ملک مشاع به چه صورت است؟

چندین راه و روش برای تخلیه ملک مشاع وجود دارد. دقت شود زمانی که دعوای تخلیه عین مستاجره بعد از پایان مدت اجاره اقامه شده باشد و همچنین اگر تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی انجام شود، تخلیه به درخواست یکی از مالکین مشاعی صورت نمی پذیرد مگر به شرطی که متقاضی تخلیه، سهم سایر مالکین را نیز به مستاجر بپردازد و یا اینکه در فرض اجرای حکم به صورت وضع ید، حق کسب و پیشه به نسبت سهم خواهان به مستاجر پرداخت شود. برای تخلیه ملک مشاع، به طرح دعوای خلع ید یا دعوای تصرف عدوانی نیاز است.

دعوای خلع ید به چند دسته تقسیم می شود؟

• خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت، که حین آن مالک خواهان رفع تصرف دیگری از ملک مشاع است.
• دعوای تخلیه ید، که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مذکور و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مطرح می شود.
• دعاوی تصرف، که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و به صورت کیفری یا حقوقی بیان می شود.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع

ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث اینطور می گوید:‌«در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»

 هدف از قسمت آخر این ماده درباره ی مقررات املاک مشاعی عمدتا مواد 576 و582 قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را وابسته به اذن بقیه ی شرکا بیان می دارد و در صورت نبودن اجازه، متصرف ضامن است. در نتیجه محکوم له در دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع، هنگامی می‌ تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌ فیه را به خود نماید که از باقی شرکا اذن داشته باشد.

در این خصوص رای مشورتی از طرف اداره حقوقی قوه قضاییه صادر شده که به طور واضح به این مسئله اشاره دارد: «حسب مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی‌ شرکا می‌باشد... »

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع

در ابتدا اشاره کردیم که در ملک مشاعٍ، هر شریک در تمام ملک حق دارد. یعنی هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا توانایی تصرف در ملک مشاع را ندارد. نتیجه این اختلاط، سهام آن است که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و به همین علت مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود. اما باید دقت کرد که ممکن است کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری فقط بین مستاجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این حالت مستاجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌ له در ملک، باید با اجازه و توافق مستاجر باشد، همان طور که اگر تمام عقد اجاره فسخ می شد، تسلیم عین مستاجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران ‌بود.

اگر موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستاجره و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید ‌کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستاجره است و تحقق مبنای درخواست وابسته به موافقت شریک یا شرکای دیگر می باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستاجر او قبول نخواهد شد؛ چرا که در این صورت مادامی که شریک اذن ندهد، تصرف خواهان ممکن نخواهد بود تا در موارد ضروری بتوان اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کرد.

توجه شود که دعوای تخلیه ید فقط محدود به اجاره نیست و بحث‌ های مورد اشاره که در رابطه با عقد اجاره وجود دارد، از باب تمثیل و غلبه مورد داشتن این عقد است و قابل تطبیق در موارد دیگر است. به همین خاطر مبنا همان تعریف ارائه شده از تخلیه ید است. این عقد پایه می‌تواند ودیعه، عاریه، اجاره و غیره بوده و در ملک مشاع، خوانده می‌ تواند شریک دیگر ملک با شخص ثالث باشد.

دعوای صرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع

قانون‌ گذار در ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه موضوع را حل کرده و به صراحت اعلام داشته: «در صورتی که 2 یا چند نفر، مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل (فصل هشتم قانون آیین دادرسی مدنی) خواهند بود». طبق ماده 163 قانون آیین دادرسی مدنی، در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، سبق تـصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات وی، ارکان دعوا را شکل می‌دهند و باید اثبات شود که در این مورد مالکیت خواهان اماره‌ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است. ازاین‌رو این دعوا با دعاوی خلع ید به معنای اخص، تخلیه ید و تصرف عدوانی کیفری از این جهت که اثبات مالکیت خواهان لازم نیست، تفاوت دارد. در اجرای این حکم در ملک مشاع نیز باید قسمت اخیر ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در به تصرف دادن ملک به یکی از مالکان یا متصرفان سابق که ملک را به صورت مشاع و مشترک تحت تصرف داشته‌اند یا استفاده می‌کرده‌اند، رعایت شود که توضیحات آن در بخش‌های پیش گفته شد.

دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع

در این دعوا بحث جرم و مجازات مطرح است و باید دید که اگر شریکی بدون اذن شریک دیگر در ملک مشاع تصرف کند و سایر ارکان جرم ثابت شوند، آیا متصرف مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامی و مواد مرتبط دیگر قابل مجازات می شود یا خیر.

در این رابطه دو دیدگاه متضاد ارائه شده است. عده‌ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک، تصرف در ملک خود است، این جرم را قابل تحقق نمی ‌دانند؛ اما از سوی دیگر، گروهی بر این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست، تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم می‌ دانند. این اختلاف نظر در سایر جرایم علیه اموال و مالکیت مانند سرقت، خیانت در امانت و تخریب هم وجود دارد و در آرای صادر شده از محاکم تمایل به هر دو نظر دیده می ‌شود. تنها درخصوص تخریب، رای وحدت رویه ‌ای صادر و این جرم در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است.

نقش وکیل متخصص تخلیه ملک مشاع چیست؟

به این دلیل که معمولا پرونده های تخلیه ملک مشاع جزئیات بسیاری دارند، توصیه می شود که برای رسیدگی به این امر به وکیل مراجعه شود. در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای تخلیه مستاجر را انجام خواهد داد. مدارک مورد نیاز برای وکیل تخلیه ملک مشاع شامل مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی و ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی می باشد.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل تخلیه ملک مشاع بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در پرونده های تخلیه ملک مشاع دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله 

رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل

هزینه مشاوره اولیه 

پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود

امتیاز سایر کاربران به وکلا 

را در نظر گرفته است. کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید

هزینه ی اخذ وکیل برای تخلیه ملک مشاع چگونه است؟

 هزینه ی اخذ وکیل برای تخلیه ملک مشاع توسط وکلا تعیین می شود و شما در دادسان با مقایسه رزومه و تجربه آنها می توانید مناسب ترین وکیل را با خیالی آسوده انتخاب نمائید. 

 هزینه مشاوره از وکیل متخصص تخلیه ملک مشاع در بازه قیمتی زیر قرار دارد. 

 50 هزار تومان ------------------- 500 هزار تومان