می توان گفت از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، به نگرانی و اضطراب دچار می شوند و در مواقعی حتی خسارت و زیان می حورند، معاملاتی است که به املاک می شود، البته اختلافات به وجود آمده از این معاملات، به ویژه در مواقعی که بازار مسکن دچار نوسانات و بی ثباتی هایی است، رو به فزونی می رود. در این خصوص، پرونده های بسیاری در دادگاه ها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاه ها ارجاع می گردد که امکان این می رود که به موجب ورود زیان به افراد شده و تا اندازه زیادی هم به حجم کار دادگاه ها افزوده گردد.

در قانون پیش فروش ساختمان چه مواردی آمده است؟

قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ تصویب شده است و آیین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۹۳ به تصویب هیات دولت رسیده است و پس از آن ابلاغ شده است. این قانون مواردی را پیش بینی و مقرر کرده است که پیش خریدار با خاطری مطمئن نسبت به انجام معامله یا پیش خرید آپارتمان اقدام نماید.

در ماده یک قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش را تعریف نموده است: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین متعهد شود و واحد ساختمانی یادشده با هر نوع کاربری از بدو امر یا در حین احداث و تکمیل یا بعد از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان به حساب می آید.

در ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان آورده شده است که قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن می بایست با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و فرستادن خلاصه آن به اداره ثبت محل انجام پذیرد. این ماده به این معنا است که دفاتر املاک یعنی بنگاه های معاملات املاک نمی توانند قرارداد پیش فروش ساختمان منعقد نمایند.

پیش فروشنده می بایست پیش از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر روش از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع صاحب صلاحیت که در آئین نامه اجرایی این قانون مشخص می گردد، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های مذکور ارایه نماید. شماره و تاریخ این مجوز می بایست در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان تصریح شده است.

پیش فروش ساختمان چه ضوابط اجرایی دارد؟

وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش است. صدور مجوز انتشار آگهی مطابق با دستورالعملی است که در طی یک ماه بعد از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد. در ماده ۲۰ آیین نامه نیز آورده شده است که رسانه های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان وظیفه دارند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند. در غیر این صورت، بر اساس ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.

ماده مذکور، ضمانت اجرایی است برای این که پیش فروشندگان آپارتمان ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات نمایند چرا که ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران گردد. اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب بر اساس مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. در حقیقت ماده ۱۸ آیین نامه، تکمیل ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان است.

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون گرفتن مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می گردند همچنین مشاوران املاک می بایست بعد از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نموده و نمی توانند شخصا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می گردند.

قانون پیش فروش ساختمان برای پیش فروشنده چه ویژگی هایی در بر دارد؟

این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاه های معاملات املاک نمی توانند از این موارد اظهار بی اطلاعی نمایند. قانون گذار در ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش را منوط به ارایه مدارکی همچون سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نموده است که موجب می گردد افراد از مسایلی همچون اصالت زمین اطلاع پیدا نمایند.

در صورتی که پیش فروشنده در تاریخ پیش بینی شده در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، افزون بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار پرداخت کند، مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند همچنین درصورتی که مساحت بنا مطابق با صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ درج شده در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت اما در صورتی که مساحت بنا تا پنج درصد علاوه بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و اگر بیش از پنج درصد باشد صرفاا خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.

در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل ملکی بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در دعاوی ملکی دارند.

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است. کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل ملکی چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل ملکی معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص ملکی در بازه قیمتی زیر قرار دارد.