عدم آگاهی افراد نسبت به اقامه دعوی ها سبب شده است که برای افرد معترض بعد از صرف هزینه های مالی و گذراندن دادرسی های طولانی نتایج مثبتی عاید شان نشود و وجود همین امر سبب بد بینی آن ها نسبت به قانون و قوانین اجرایی شده است. دعوی خلع ید به علت شباهتی که با تخلیه ید داشته سبب وقوع همین امر شده است. بنابراین برای جلوگیری از وقوع این جریانات افراد معترض می توانند با افراد متخصص در این حوزه همانند وکلا مشاوره نمایند و خیال خویش را از وقوع حوادث ناگوار آسوده کنند.

دعوای خلع ید چیست؟

خلع ید به معنی رفع کردن تصرفات غیرقانونی شخصی می باشد که بدون قرارداد و اجازه مالک، در ملک او تصرف کرده است. بنابراین اگر ملکی مانند آپارتمان، خانه یا ... که دارای سند رسمی است بدون اجازه مالک در دست شخصی غیر از مالک قرار داشته باشد، برای تخلیه ملک می توان دعوای خلع ید را اقامه نمود. مرجع ذی صلاح برای رسیدگی به دعوای خلع ید، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. دعوای خلع ید، از نوع حقوقی می باشد و امکان طرح دعوای خلع ید به صورت کیفری وجود ندارد. همچنین پس از صدور حکم دادگاه در خصوص دعوای خلع ید، حکم به اجرای احکام ابلاغ می شود و اجراییه صادر می گردد و با استفاده از اجراییه، حکم به اجرا در می آید و خلع ید صورت می پذیرد.

منظور از مالکیت چیست؟

مالکیت به رابطه ای گفته می شود که یک شخص با اشیایی مادی (همانند زمین، خانه، ماشین) داشته باشد. در صورتی که شخص این رابطه را از راه مشروع و قانونی به دست آورده باشد قانون آن را معتبر دانسته و از شخص در برابر افراد غاضب و متصرف حمایت می کند.

فرض هایی که برای خلع ید می تواند وجود داشته باشد عبارت اند از:

زمانی که فرد غاضب هیچگونه مالکیتی ندارد، در این نوع خلع ید، فرد مدعی تصرف می تواند دادخواست خلع ید خود را به علت مالکیت نداشتن غاضب بر ملک، تقدیم دادگاه نماید.

زمانی که ملک از نوع مشاع باشد، منظور از ملک مشاع این هست که ملک، بیش از یک مالک داشته باشد و نوع رایج مشاع بودن ملک مربوط به املاک موروثی است حال اگر دیگر ورثه ها نسبت به ورثه متصرف اعتراضی داشته باشند می تواند عنوان اعتراض خود را خلع ید تنظیم کرده و از دادگاه حقوقی بخواهند که فرد متصرف را خلع ید (عزل کردن یا خارج) نماید.

نکاتی در مورد دعوی خلع ید

• خواهان های دعوی خلع ید باید بدانند زمانی می توانند دعوی خلع ید را در دادگاه مطرح کنند که مالکیت آن ها از نوع رسمی باشد بنابراین اگر مالکیت آن ها به صورت رسمی در دفاتر املاکی ثبت نشده است باید نسبت به آن اقدام نمایند.
• در دعوی خلع ید خواهان دعوی خلع ید می تواند در کنار دادخواست خلع ید اجرت المثل ایام تصرف را نیز از فرد متصرف بخواهند البته زمانی مالک می تواند این تقاضا ها را داشته باشد که مالکیت رسمی او ثبت شده باشد.
• مالک اصلی ملک می تواند همزمان با طرح دعوی خلع ید در دادگاه های حقوقی، دعوی رفع تصرف عدوانی را در دادگاه های کیفری مطرح نماید.
• زمانی که ملک مالک در رهن یا بازداشت باشد باز هم مالک می تواند دعوی خلع ید را به طرفیت متصرفین در دادگاه اقامه کند.
• اگر ملک مشاع باشد و در بین مالکین صلح نامه یا تقسیم نامه موجود باشد و طبق این صلح نامه ملک در تصرف بعضی از مالکان باشد. دیگر مالکان حق اقامه دعوی خلع ید را از خود ساقط کرده اند.
• زمانی می توان دعوی قلع و قمع بنا را به همراه خلع ید در دادگاه اقامه کرد که ساخت و ساز بنا بدون اجازه مالک باشد.
• در جلسه اول دادرسی در دادگاه، مالک نمی تواند دعوی خلع ید را به تخلیه ید تغییر دهد و به علت تفاوت های که این دو دعوی نسبت به هم دارند تغییر عنوان دعوی سبب رد دادخواست می شود.

ارکان اساسی دعوای خلع ید

برای اقامه دعوای خلع ید باید به موارد مهمی توجه نمود. در ادامه به بررسی ارکان اساسی برای طرح دعوای خلع ید می پردازیم:

اثبات مالکیت خواهان خلع ید

در دعوای خلع ید، مالک مال غیرمنقول نظیر آپارتمان یا زمین درخواست خروج متصرف را از ملک خود دارد لذا ضروری است که ابتدا مالکیت خواهان اثبات گردد. برای طرح دعوای خلع ید، مالکیت شرط اساسی می باشد، بدین معنی که خواهان در صورتی می تواند دعوای خلع ید را اقامه کند که سندی دال بر مالکیت خود داشته باشد و قبل از اقامه دعوای خلع ید، باید مالکیت خود را در دادگاه اثبات نماید. ملاک مالکیت ثبت دفتر املاک است، بنابراین چنانچه با وجود تنظیم اظهارنامه مراتب در دفتر املاک به ثبت نرسد اظهار کننده مالک محسوب نمی گردد.

غیر منقول بودن مال

دعوای خلع ید فقط در خصوص مال غیرمنقول می باشد. دادگاه باید احراز کند که مالی که در دعوای خلع ید مطرح شده است، غیر منقول می باشد. در خصوص مال منقول، دعوای خلع ید مطرح نمی شود و دعوای استرداد اقامه می گردد.

احراز تصرفات خوانده

یکی دیگر از ارکان اساسی برای طرح دعوای خلع ید، احراز تصرفات خوانده می باشد. معیار تحقق تصرف خوانده، عرف می باشد و نشانه ثابتی ندارد. گاهی ممکن اس ملک توسط شخص الف غصب گردد و توسط الف به شخص ب انتقال یابد. در این صورت بهتر است دعوای خلع ید علیه دو شخص الف و ب مطرح گردد.

غیر مجاز بودن تصرفات خوانده

رکن چهارم دعوای خلع ید که دادگاه باید به آن رسیدگی کند، اثبات غیرمجاز بودن تصرفات خوانده می باشد. غیرمجاز بودن تصرف، شرط ضروری تحقق غصب و لازمه ی اقامه ی دعوای خلع ید می باشد. تصرف کردن حق دیگری، مبنای مسئولیت فرد متجاوز و طرح دعوای خلع ید می باشد و تفاوتی ندارد این تجاوز، عمدی باشد یا غیرعمدی. باید توجه کرد که عدم اقدام به خلع ید یا عدم اعتراض مالک نسبت به متصرف، بر اجازه و رضایت مالک از اقدام متصرف دلالت نمی کند بلکه رضایت مالک زمانی احراز می گردد که همراه با اعلام اراده باشد. همچنین باید توجه کرد که غیر مجاز بودن تصرفات خوانده، باعث می شود خوانده هیچ حقی نداشته باشد، زیر مطالباتش دارای منشاء قانونی نخواهد بود.

چه مواردی سبب تفاوت دعوی خلع ید با تخلیه ید می شود؟

در دعوی خلع ید فرد متصرف به صورت غاضبانه و غیر قانونی ملک را در تصرف خود درآورده است در حالی در تخلیه ید فرد متصرف به واسطه قراردادی از جمله قرارداد اجاره، ملک را تصرف کرده است اما بعد از اتمام این مالکیت حاضر به تخلیه و پس دادن ملک، به مالک اصلی ملک را ندارند.

در دعوی خلع ید مالکیت باید از نوع مالکیت عین باشد که فرد مدعی تصرف بتواند دعوی خود را دادگاه اقامه کند در حالی وجود این ویژگی در تخلیه ید ضروری نیست چرا که فرد مدعی تصرف در صورتی که مالک منافع و سود ملک باشد باز هم حق اقامه تخلیه ید در دادگاه را خواهد داشت.

دعاوی که مربوط به خلع ید می باشند جزء دعاوی مالی هستند در حالی دعاوی تخلیه ید جزء دعاوی غیر مالی محسوب شده است. بنابراین هزینه دادرسی تخلیه ید از دعوای خلع ید کمتر می باشد.

مرجع رسیدگی دعوی خلع ید و تخلیه ید با هم در تفاوت است چرا که دعوی خلع ید باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود در حالی که دعوی تخلیه ید در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح می شود.

وجود ویژگی دیگری که سبب تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه می شود همانطور که گفته شد این هست که دعوی خلع ید فقط در مورد اموال غیر منقول (اموالی که قابلیت جابه جایی ندارند. مانند زمین و ملک) مطرح می شود در حالی که تخلیه ید را نیز می توان برای اموال منقول به کار برد.

تفاوت خلع ید و رفع تصرف عدوانی

تصرف عدوانی به این معنی می باشد که شخصی مال غیر منقولی را به زور و بدون رضایت مالک، آن را از شخصی که براساس قرارداد نسبت به آن مال غیرمنقول دارای حق باشد، تصرف کند. در ادامه به بررسی تفاوت های خلع ید و رفع تصرف عدوانی می پردازیم:

• در دعوای رفع تصرف عدوانی بر خلاف دعوای خلع ید، اثبات مالکیت خواهان مهم نمی باشد.
• اجرای حکم خلع ید، بستگی به قطعی شدن حکم دارد اما حکم رفع تصرف عدوانی، پس از صادر شدن، قابل اجرا می باشد.
• دعوای خلع ید را فقط می توان به طور حقوقی و تنظیم دادخواست حقوقی پیگیری کرد، اما دعوای رفع تصرف عدوانی را می توان از جنبه کیفری و حقوقی پیگیری نمود.

برخی از تعاریفی که قانون برای دعوی خلع ید دارد عبارت اند از:

ماده 313 قانون مدنی، اگر مالک در ملک اصلی خود با مصالح متعلق به دیگری بنایی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند صاحب مصالح یا درخت می توانند دعوی قلع و قمع را به طرفیت مالک در دادگاه مطرح نمایند.

ماده 314 قانون مدنی، اگر در نتیجه ی عمل غاضب قیمت مال غصب شده زیاد شود غاضب حق مطالبه ی قیمت زیادی را نخواهد داشت. مگر این که زیادتی مال عین باشد در این صورت عین زیاده متعلق به خود غاضب است.

ماده 581 قانون مدنی، در مورد تصرفات بی اذن سایر شرکا در املاک مشاع است. طبق این ماده اگر دیگر مالکان بدون اجازه سایر مالکان ملک را تصرف کنند این نوع تصرف فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی می شود.

صدور حکم خلع ید و اموال محکوم علیه

هرگاه برای ملکی حکم خلع ید برای متصرف یا محکوم علیه صادر شود، شخص متصرف باید ملک را تخلیه کند. اما سوالی که در این نوع خلع ید ممکن است به وجود بیاید این هست که بعد از تخلیه ید چه اتفاقی بر سر اموال محکوم علیه می افتد. ماده 45 قانون اجرای احکام مدنی در این مورد بیان کرده است، هرگاه در محلی که باید خلع شود اموالی از محکوم علیه با شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او دسترسی نباشد، دادورز صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به صورت زیر عمل می کند.

• اسناد و اوراق بهادار و جواهر با ارزش و وجوه نقد را به صندوق دادگستری یکی از بانک ها سپرده می شود.
• اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آن ها متناسب با هزینه نگه داری از آن ها نباشد بفروش رسیده و حاصل فروش را پس از کسر هزینه ها به صندوق دادگستری سپرده می شود تا به صاحب مال در اسرع وقت داده شود.
• سایر اموال محکوم علیه در محلی که حکم خلع ید آن صادر شده می مانند و در محل امنی نگه داری می شوند و یا اینکه دادورز برای این نوع اموال حافظ استخدام می کند.

آیا می توان با استناد کردن به سند عادی، دعوای خلع ید را اقامه کرد؟

شرط اساسی برای اقامه دعوای خلع ید، اثبات مالکیت خواهان می باشد، بنابراین با استناد کردن به سند عادی نمی توان دعوای خلع ید را اقامه کرد. به بیانی دیگر، دعوای خلع ید با استناد به سند رسمی قابل طرح کردن می باشد، مگر در شرایط زیر:

• در مواردی که شمول اجباری شدن ثبت سند از طرف دادگستری جمهوری اسلامی آگهی نشده باشد، می توان با استناد به سند عادی دعوای خلع ید را مطرح نمود.
• اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد، می توان از سند عادی برای طرح دعوای خلع ید استفاده کرد.
• اگر ملک در جریان ثبت باشد، می توان از سند عادی برای طرح دعوای خلع ید استفاده کرد.

تقاضای خلع ید در ملک مشاع امکان پذیر می باشد؟

همانطور که مستحضر هستید ملک مشاع، ملکی می باشد که چند نفر به طور همزمان در مالکیت آن شریک و از تمامی قسمت های آن، سهیم هستند. مالکیت دو نوع تام و مشاع را شامل می شود. اقامه نمودن دعوای خلع ید برای هر کدام از دو نوع مالکیت، متفاوت می باشد. اگر خواهان دعوای خلع ید، از مالکین ملک مشاع باشد و خوانده، مالک ملک مشاع نباشد، از کل ملک خلع ید صورت می گیرد. همچنین اگر خوانده دعوای خلع ید، بیشتر از یک نفر باشد، نیازی به طرح دعوای خلع ید، علیه همه متصرفین نیست. اگر برخی از مالکین ملک مشاع قسمتی از ملک مشاع سهم دیگران به تصرف خود در آورده باشد، سایر مالکین ملک مشاع می توانند اقدام به خلع ید مشاعی نمایند. بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، اگر به نفع یکی از مالکین ملک مشاع و علیه متصرف مال مشاع، حکم خلع ید صادر شود، متصرف از ملک بیرون رانده می شود اما ملک در اختیار محکوم له قرار نخواهد گرفت. زیرا لازمه ی تصرف محکوم له بر ملک، تصرف در سهم سایر شرکای ملک مشاعی می باشد و اگر تصرفی بدون اذن سایر شرکا صورت گیرد متصرف یعنی محکوم علیه خود غاصب می باشد.

در صورتی که برای مالک، مزاحمت ایجاد شود، می تواند دادخواست خلع ید مطرح نماید؟

خیر، مزاحمت ارتباطی با خلع ید ندارد. در صورتی که مالک از مزاحمت آسیب می بیند، باید دادخواست مزاحمت یا ممانعت استفاده از حق را اقامه نماید.

چگونگی خلع ید از املاک موروثی

بر اساس ماده 43 قانون مدنی، در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. با استناد به این ماده، می توان گفت که خلع ید از املاک موروثی امکان پذیر می باشد. در صورت فوت مالک، اموال به جای مانده از او به ورثه ی او می رسد. هر یک ار وراث می توانند نسبت به تجاوز وراث دیگر در سهم و حقوق خود، اقدام کنند و دادخواست خلع ید را مطرح نمایند. همچنین وراث می توانند به یکی از وراث برای طرح دعوای خلع ید وکالت دهند و فقط آن فرد برای انحصار وراثت و طرح کردن دعوای خلع ید اقدام می کند. در خصوص ملک موروثی باید گفت که هر یک از وراث در جزء جزء مال شریک هستند و در صورت غصب مال هر کس از وراث می توانند اقدام به اقامه خلع ید نمایند.

برای مطرح کردن دعوی خلع ید در دادگاه چه مدارکی نیاز است؟

با توجه به مطالب گفته در این مقاله می توان به خوبی فهمید که برای مطرح دعوی خلع ید در دادگاه مالک باید علاوه بر تنظیم دادخواست خلع ید خویش مستندات و مدارک و اسناد رسمی که مبنی بر مالکیت رسمی اوست ضمیمه درخواست حقوقی خویش نماید.

چرا برای تنظیم دادخوست خلع ید به وکلای متخصص خلع ید مراجعه می شود؟

حساسیتی که در تنظیم دادخواست خلع ید وجود دارد و اینکه در صورت اشتباه آن با تخلیه، دادخواست خلع ید در دادگاه های حقوقی رد خواهد شد سبب شده است که مالکان برای تنظیم دادخواست خلع ید خود نزد وکلای متخصص و با تجربه این نوع دعوی بروند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل خلع ید بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در خلع ید دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای خلع ید چگونه محاسبه می شود؟

هزینه ی اخذ وکیل برای خلع ید معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه گرفتن مشاوره از وکیل خلع ید در بازه قیمتی زیر قرار دارد.