امروزه، عقد قرارداد توسط بنگاه املاک، به امری مرسوم و متداول تبدیل شده است؛ این اقدام گرچه اقدامی در جهت منافع طرفین معامله املاک می باشد، اما به یکی از معضلات معامله املاک نیز تبدیل شده است و باعث افزایش شکایت از بنگاه املاک و دعاوی مربوط به املاک می شود. در ادامه قصد داریم به بررسی موارد مربوط به بنگاه های املاک و نحوه شکایت از بنگاه املاک بپردازیم. با ما همراه باشید تا نحوه ی جلوگیری از بروز مشکل در معاملات املاک و شکایت از بنگاه املاک را بررسی کنیم.

شکایت کیفری چیست؟

دعوای کیفری مربوط به عملی می باشد که برای کسی که مرتکب آن عمل شده است، دادگاه مجازات تعیین می کند. در رابطه با دعوای کیفری، باید شکایت کیفری تنظیم کرد. شکایت کیفری را می توان در هر برگه نوشت و به مراجع ذی صلاح تقدیم کرد. شکایت کیفری برای رسیدگی باید ابتدا به دادسرا فرستاده شود و پس از انجام تحقیقات، به دادگاه فرستاده می شود. شکایت کیفری را بدون استفاده از وکیل می توان مطرح کرد، زیرا پیچیدگی های شکایت کیفری زیاد نیست.

شکایت حقوقی چیست؟

در دعوای حقوقی، دادگاه برای مرتکب آن، مجازات تعیین نمی کند. در شکایت حقوقی، دادگاه برای برای متهم مجازات تعیین نمی کند. در شکایت حقوقی، متهم باید عملی را انجام دهد یا ترک نماید. شکایت حقوقی را باید در برگه ای مخصوص به نام دادخواست، نوشت و به مراجع ذی صلاح تقدیم کرد، اگر شکایت حقوقی در برگه دادخواست نوشته نشود، مورد تایید قرار نمی گیرد. شکایت حقوقی را باید مستقیماً به دادگاه تقدیم کرد. بهتر است شکایت حقوقی توسط وکیل تنظیم گردد و به دادگاه تقدیم گردد، زیرا شکایت حقوقی پیچیدگی خاص خود را دارد.

قولنامه املاک چیست؟

برای خرید و فروش املاک می توان از قراردادی به نام قولنامه استفاده کرد. مسئله ی نوشتن قولنامه املاک مسئله مهمی است که خریدار و فروشنده املاک باید به آن توجه کنند. قولنامه، قراردادی اولیه بین فروشنده املاک و خریدار املاک می باشد. فروشنده املاک قصد دارد املاک را به خریدار املاک واگذار کند و شرایط واگذاری املاک، از جانب فروشنده املاک به خریدار املاک، در قولنامه املاک مشخص می شود. فروشنده املاک می تواند املاک خود را در ازای وجه نقد یا در قالب اقساط با فاصله ها زمانی مشخص به خریدار املاک تقدیم نماید. نحوه ی پرداخت نیز باید در قولنامه املاک ذکر گردد. همچنین در قولنامه املاک باید تمام جزئیات املاک و اطلاعات سند املاک ذکر گردد. خریدار املاک و فروشنده املاک پس از ذکر تمامی جزئیات خرید و فروش املاک، قولنامه املاک را امضا می کنند و به آن اعتبار می بخشند.

در تنظیم قولنامه املاک باید به چه نکاتی توجه کرد؟

خریدار و فروشنده املاک باید در مراحل تنظیم قولنامه املاک نهایت توجه را داشته باشند تا آثار تنظیم اشتباه قولنامه املاک، گریبان گیر آنان نشود. تنظیم قولنامه املاک مسئله مهمی می باشد که خریدار املاک و فروشنده املاک باید به آن توجه کنند. یکی از مهمترین مواردی که خریدار املاک و فروشنده املاک باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه املاک می باشد؛ زیرا قولنامه املاک در بنگاه املاک تنظیم می گردد و اعتبار نداشتن بنگاه املاک می تواند منجر به مشکل برای خریدار و فروشنده املاک گردد. بنگاه املاک باید از اتحادیه ی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد؛ بنگاه املاکی صلاحیت تنظیم قولنامه املاک را دارد که از آن اتحادیه، مجوز رسمی داشته باشد. مراجعه به بنگاه املاکی که مجوز رسمی نداشته باشد، می توان منجر به مشکل گردد، زیرا اگر بنگاه املاک مجوز رسمی نداشته باشد، قولنامه املاک فاقد اعتبار قانونی می باشد. در صورت مشکل پیش آمدن از جانب بنگاه املاک، خریدار یا فروشنده املاک می توانند اقدام به شکایت از بنگاه املاک نمایند. بنگاه املاک، بین خریدار املاک و فروشنده املاک، نقش واسطه را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در املاک یا در پرداخت هزینه‌های املاک یا هر گونه مشکل دیگری، طرفین به بنگاه املاک مراجعه می‌کنند. یکی دیگر از نکات مهمی که خریدار املاک و فروشنده املاک باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله املاک می باشد. همزمانی معامله املاک بدین معناست که خریدار املاک و فروشنده املاک به صورت همزمان و قدم به قدم، به تعهدات خویش عمل کنند. به طور مثال، فروشنده املاک نباید تا زمانی که مبلغ توافق شده ای را دریافت نکند، املاک به خریدار املاک تسلیم نماید. اگر املاک مورد معامله، تحت مالکیت چند نفر باشد، تمام آن ها باید پای معامله املاک حضور داشته باشند یا این که یک نفر از آن ها، وکالت همه ی آن ها را برای خرید و فروش املاک داشته باشد. وکالت خرید و فروش املاک باید دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده باشد، در غیر این صورت فاقد اعتبار قانونی می باشد و می تواند در آینده باعث بروز مشکلاتی از قبیل شکایت شود. همچنین نحوه ی پرداخت ها و دریافت های معامله املاک باید به صورت دقیق در قولنامه املاک ذکر گردد، اگر خریدار املاک در ازای خرید املاک، چک ارائه می کند، باید مشخصات چک در قولنامه املاک ذکر شود تا خریدار و فروشنده املاک در آینده با مشکل مواجه نشوند. همچنین بنگاه املاک نباید از هیچ یک از طرفین معامله املاک جانب داری کند.

تنظیم قرارداد توسط بنگاه املاک

در خصوص تنظیم قرارداد معامله توسط بنگاه املاک، نکات زیر قابل توجه است. در ادامه به بررسی جوانب تنظیم قرارداد توسط بنگاه املاک می پردازیم:

نوع سند تنظیمی در بنگاه املاک

بر اساس ماده 1286 قانون مدنی، سند به نوع سند عادی و سند رسمی می باشد. همچنین بر اساس ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. با توجه به مواد فوق، سند رسمی از سه عنصر اصلی تشکیل می شود:

• تنظیم توسط مامورین رسمی
• در حدود صلاحیت مامور
• بر طبق مقررات قانونی

به توجه به موارد فوق، می توان گفت که تنظیم قرارداد جزو صلاحیت های اعطا شده به بنگاه املاک نمی باشد و وظیفه بنگاه املاک، مشاوره می باشد، نه انعقاد قرارداد. لذا سند تنظیم شده در بنگاه املاک، سند عادی محسوب می‌شود.

انتقال مالکیت با توجه به سند تنظیمی در بنگاه املاک

با توجه به اینکه سند تنظیم شده در بنگاه املاک، از نوع سند عادی می باشد؛ این سوال مطرح می شود که با توجه به سند تنظیم شده در بنگاه املاک، مالکیت منتقل می شود یا خیر؟ اگر املاک در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که املاک به اسم او ثبت شده، مالک املاک می شناسد. نتیجه ثبت در دفتر املاک، سند رسمی است.

تاثیر عقد وکالت بر اسناد تنظیمی در بنگاه‌های املاک

با توجه به اینکه سند تنظیم شده در بنگاه املاک از نوع عادی می باشد و توجه به اینکه معمولاً میان تنظیم سند در بنگاه املاک تا تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی، فاصله زمانی وجود دارد، معمولاً سند وکالت‌ نامه‌ای تنظیم می‌گردد؛ وکالت نامه می تواند از دو جهت باعث بروز مشکل گردد و برای خریدار و فروشنده املاک، مشکل به وجود آورد:

روش های مرتفع شدن وکالت

بر ‌اساس ماده 678 قانون مدنی، وکالت به روش های زیر مرتفع می‌شود:

• به عزل موکل
• به استعفای وکیل
• به موت یا جنون وکیل یا موکل

وکالت عقدی جایز است، در نتیجه، همواره بقای حقوقی و اعتبار وکالت‌نامه تنظیم شده با ایجاد اسباب انحلال در معرض تردید قرار دارد.

تفویض وکالت نامه به غیر توسط خریدار املاک

با توجه به اینکه معمولا تنظیم سند رسمی فوراً صورت نمی گیرد، خریدار اقدام به فروش املاک به غیر می کند و اختیارات و تکالیف ذکر شده در وکالت نامه را دیگری تفویض می کند. این تسلسل می تواند باعث بروز مشکل در معاملات املاک گردد و اعتبار وکالت نامه را در معرض تردید قرار دهد.

شروط صحت معامله املاک کدامند؟

معامله املاک که بین خریدار املاک و فروشنده املاک صورت می گیرد باید 4 شرط زیر را دارا باشد تا از منظر قانونی صحیح محسوب گردد. 4 شرط صحت معامله املاک به شرح زیر می باشد:

• قصد و رضا طرفین معامله املاک
• اهلیت داشتن طرفین معامله املاک
• معین بودن املاک مورد معامله
• مشروعیت طرفین مورد معامله املاک

تعهدات و وظایف بنگاه‌ املاک چیست؟

بنگاه املاک در خصوص تنظیم قرارداد معامله املاک تعهدات و وظایفی بر عهده دارد که رعالت نکردن این تعهدات و وظایف از جانب بنگاه املاک می تواند منجر به شکایت از بنگاه املاک گردد. در ادامه به بررسی تعهدات و وظایف بنگاه املاک می پردازیم.

• بررسی صحت مدارک املاک، خریدار املاک و فروشنده املاک
• تایید امضای طرف معامله املاک
• درج میزان حق‌الزحمه در قول‌ نامه املاک
• اقدام به ثبت رسمی معامله املاک
• مشخصات کامل سند، حتی قلم‌خوردگی و حاشیه‌نویسی، باید در قرارداد معامله املاک ذکر شود.
• اگر قرار است سند در بنگاه املاک بماند، باید تمامی مشخصات آن در قرارداد ذکر و ۲ شاهد آن را امضا کنند.
• بنگاه املاک برای اشتغال خود، باید دارای پروانه کسب و مجوز باشد.
• بنگاه املاک باید صورت حسابی از خدمات و رسید به مشتریان خود تسلیم کند.
• بنگاه املاک، ملزم به داشتن دفتر تجارتی و ثبت معاملات خود هستند.

شکایت از بنگاه املاک

امروز مراجعه به بنگاه املاک برای خرید و فروش املاک، مرسوم گشته است. یکی از مشکلات پیش روی این مسئله، افزایش تخلفات یا تقیرات از جانب بنگاه های املاک می باشد که می تواند منجر به شکایت مشتریان از بنگاه املاک گردد. در بالا به بررسی تعهدات و وظایف بنگاه املاک پرداختیم. طرفین معامله می توانند در صورت مشاهده و احراز سونیت یا تقصیر در بنگاه املاک اقدام به شکایت از بنگاه املاک نمایند. یکی از مراجع ذی صلاح برای شکایت از بنگاه املاک، سازمان تعزیرات می باشد. در صورتی که بنگاه املاک، دارای پروانه کسب و مجوز نباشد یا باطل شده باشند یا در صورت گران فروشی، مشتریان بنگاه املاک می توانند اقدام به شکایت از بنگاه املاک نمایند. در مواردی که اقدامات بنگاه املاک، از جهت تقصیر و سهل انگاری، موجب مسئولیت مدنی و حقوقی گردد، بر حسب میزان مطالبه خسارت، رسیدگی به شکایت از بنگاه املاک، شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی می‌باشد.

نقش وکیل شکایت از بنگاه املاک چیست؟

حضور یک وکیل با تجربه در زمینه شکایت از بنگاه املاک علاوه از بین بردن امکان اشتباه، سرعت روند شکایت از بنگاه املاک را نیز افزایش می‌دهد و کمک بسیاری به شخص مطالبه کننده می‌کند. وکلای متخصص شکایت از بنگاه املاک در دادسان آماده مشاوره و ارائه خدمات هستند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل شکایت از بنگاه املاک بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در شکایت از بنگاه املاک دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا