یکی از بزرگترین مشکلات مردم در سال های اخیر، فروش ملک در رهن است. فرض کنید، بسیاری از افراد، آپارتمانی را پیش خرید می نمایند که سازنده یا مالک، برای دریافت وام، اسناد مالکیت واحدهای آن ها را، در رهن بانک یا موسسات مالی و اعتباری گذاشته است در حالی که مبلغ آن را قبلا از افراد دریافت نموده است. در این مقاله سعی شده است به ابعاد مزایده ملک در رهن بانک پرداخته و راهکاری برای اتخاذ بهترین روش در معامله ملک در رهن بانک بررسی شود. شما در ادامه می توانید از دادسان در خواست وکیل متخصص مزایده ملک در رهن بانک کنید.

مشکلات ملک در رهن بانک چیست؟

در چنین شرایطی، بانک برای دریافت بدهی خود، ملک مورد نظر را به مزایده می گذارد، افرادی که پیشتر واحدهای آپارتمانی ملک مورد نظر را پیش خرید نموده اند، برای تحویل گرفتن واحدهای خود، ناچار هستند بدهی مالک اصلی به بانک را پرداخت کنند. الزام به پرداخت بدهی مالک اصلی، مشکلات مالی و حقوقی بسیاری برای خریداران ایجاد می نماید.

ضرورت انتقال ملک در رهن بانک چیست؟

بسیاری از مردم جهت خرید ملک از وام بانکی استفاده می نمایند و معمولا ملک خود را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار می دهند. مدت این گونه وام ها معمولا طولانی است و امکان این که مالک را از حق انتقال ملک خود در این مدت طولانی منع کرد، نیست. بسیاری از سازندگان عمده املاک نیز برای انجام ساخت و سازهای خود از وام های بانکی استفاده کرده، سپس املاک ساخته شده را می فروشند، در نتیجه آن ها هم نیاز به حق انتقال ملک در مدت رهن بودن آن را دارند. بر اساس مطالبی که در مورد حقوق مرتهن گفته شده است، اگر عمل فروش یا انتقال ملک با قید حقوق محفوظ مرتهن که در اینجا منظور بانک است، انجام پذیرد، عقد نافذ و قابل قبول است.

فروش ملک در رهن بانک بدون رضایت بانک چه حکمی دارد؟

برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، راه های مختلفی وجود دارد اما مطمئن ترین راه از دید کارشناسان بانکی، تغییر نام تسهیلات به نام خریدار جدید و به دنبال آن انتقال قانونی سند است. فروش مالِ غیر، غیر قانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز، بدون رضایت بانک غیر قانونی و مصداق کلاهبرداری به حساب می آید. هر چند ملکی که با تسهیلات بانکی خریداری شده، مالک تعلق دارد اما به دلیل لطمه خوردن منافع بانک، در صورت فروش ملک در حالت عدم رضایت بانک تسهیلات دهنده، موضوع را می توان به شکل حقوقی پیگیری کرد.

رهن از نظر قانون چگونه است؟

یکی از مشکلاتی که در خرید و فروش املاک به وجود می آید و باعث دعاوی بسیاری در دادگاه ها شده است، فروش و انتقال ملک در رهن بانک است. در ماده ۷۹۳ قانون مدنی بیان شده است که راهن نمی تواند تصرفی که مغایر با حق مرتهن باشد در رهن انجام دهد، مگر با داشتن اجازه از سوی مرتهن. با توجه به ماده مذکور و متون فقهی که در مورد عقد رهن وجود دارد، می توان بیان کرد که رهن باعث خارج شدن عین مالی که در رهن گذاشته شده، از مالکیت شخص راهن نمی گردد و راهن همچنان مالک آن است و به تبع آن منافع مربوط به مال در رهن از آن او است.

رهن فقط برای مرتهن نسبت به مالی که در رهن گذاشته شده، حق تقدم و حق عینی ایجاد می نماید. بر این اساس مرتهن می تواند با فروش مال در رهن، طلب خود را به طور کامل دریافت نماید. از لحاظ حقوقی در صورتی که شخص راهن با حفظ حقوقی که شخص مرتهن نسبت به مال در رهن دارد، اقدام به انتقال آن کند، عقد صورت گرفته نافذ است. در صورتی که تسهیلاتی بابت خرید ملک گرفته شده و در نتیجه سند ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد، در صورت عدم پرداخت اقساط، بانک حق دارد ملک در رهن بانک را توقیف نماید. در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، مابه التفاوت باید توسط مالک پرداخت شود. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات (که عموما اینطور است) ملک به مزایده گذاشته می شود و بعد از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک برگردانده می شود.

شخصی که خواهان فروش ملک در رهن است باید به چه مرجعی رجوع کند؟

شخصی که قصد فروش ملک در رهن بانک را دارد، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه می نماید تا دفتر خانه موضوع را از بانک مورد نظر استعلام کند و در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می کند و انتقال ملک صورت می گیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه ای را راه اندازی کرده که می توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.

چطور می توان آپارتمانی که سند آن در رهن بانک قرار دارد را معامله کرد؟

مالک این حق را ندارد که به طور رسمی و محضری سند را به نام شخص دیگری منتقل نماید، اما منتقل کردن ملک به شخص دیگری از طریق انعقاد مبایعه نامه در بنگاه های ملکی امکان پذیر است و این امکان وجود دارد که نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات توسط تسهیلات گیرنده اولیه موکول کرد. روش دیگر این است که طبق ضوابط رسمی، خریدار جدید جانشین مالک پیشین شود و پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در این صورت افزون بر این که سند ملک به نام وی منتقل می گردد، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار خواهد گرفت.

بهترین و عاقلانه ترین راه فروش ملکی که سند آن در رهن بانک قرار دارد، فک رهن از طریق تسویه بدهی است. روش مطمئن دیگر در این زمینه نیز همانطور که پیشتر اشاره شد، انتقال تسهیلات اخذ شده به نام خریدار جدید است. اما این امکان وجود دارد که مالک به هر دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فک رهن کند بفروشد. تا چند سال قبل به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر، این خانه ها به روش مبایعه نامه خرید و فروش می شد و صاحبخانه تعهد می نمود پس از تسویه حساب با بانک و آزاد شدن سند از رهن بانک، سند رسمی را به نام خریدار منتقل نماید، اما طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر، گرفتن وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج گردید که مطابق آن، صاحب خانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام الاختیار واگذاری، اجاره و ... می دهد.

فروشنده و خریدار شرط می نمایند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار جدید هم این حق را می یابد تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی پس از فک رهن را انجام دهد. با وجود اینکه این روش واجد درجه اطمینان بیشتری است، اما با فوت یکی از طرفین مشکلاتی ایجاد می گردید. در عین حال بیشتر دادگاه ها وکالت تام الاختیار و بلاعزل را به منزله فروش ملک تلقی می نمایند، اما باز هم ممکن است فروش وکالتی ملک بعد از فوت فروشنده دستاویزی برای ورثه گردد و موضوع را به یک پرونده حقوقی تبدیل و روی ملک فروخته شده ادعا نمایند. از این رو حقوقدان ها توصیه می کنند خریدار شرط وصایت را نیز قید نماید تا پس از فوت احتمالی هم امر نقل و انتقال ملک میسر باشد.

با این همه کارشناسان توصیه می نمایند مطمئن ترین و قانونی ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک استفاده گردد و آن مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی و بدون انجام مراحل اضافی همچون ارزیابی ملک، خرید اوراق و نظایر آن انجام پذیر است.

بانک چگونه موافقت خود را برای خرید ملک در رهن اعلام می کند؟

معمولا بانک ها نیز برای اعلام موافقت خود شرایطی دارند، مثلا در بانک مسکن در صورتی که ۳ سال قبل بر روی ملکی وامی ۲۰ میلیون تومانی اخذ شده و ملک به عنوان وثیقه در رهن بانک است، در صورتی که برای این ملک در حال حاضر خریداری پیدا شود، این خریدار بایستی تا سقف های معین شده اوراق خریداری نماید و یا در صورتی که سپرده ای در بانک داشته باشد، از امتیاز سپرده خود استفاده نماید تا ما به التفاوت وام را بتواند دریافت کند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل مزایده ملک در رهن بانک بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص مزایده ملک در رهن بانک دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله:

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل مزایده ملک در رهن بانک چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل مزایده ملک در رهن بانک معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص مزایده ملک در رهن بانک در بازه قیمتی زیر قرار دارد.