اخذ دستور تخلیه و حکم تخلیه در ایام کرونا

اگر مقاله مرتبط با اخذ دستور تخلیه فوری از شوراهای حل اختلاف یا حکم تخلیه از دادگاه ها با عنوان «دستور تخلیه یا حکم تخلیه» را مطالعه نموده باشید، متوجه خواهید شد که در ایام شیوع ویروس کرونا ، گرفتن دستور تخلیه فوری جهت تخلیه املاک مسکونی استیجاری نیز با سختی های فراوانی مواجه شده است، با این توضیح که موجر نمی تواند همانند سابق (دوران قبل از شیوع کرونا) در صورت داشتن شرایط لازم، جهت اخذ دستور تخلیه فوری یا به اصطلاح تخلیه یک هفته ای به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و حکم تخلیه را دریافت نماید.

در اواخر ســال 1398 كه ورود ويروس کرونا به کشورمان اثبات شد، به دليل سرعت گسترش و كشندگی بالای آن و ضرورت اخذ تدابير لازم و هم گرایی دستگاه ها و سازمان ها برای كنترل ویروس کرونا و آثار آن، شـورای عالی امنيت ملی كشـور مصـوبه ای صادر نمود و «سـتاد ملی مقابله با كرونا» را ايجاد کرد. ستاد مذکور كه با عضويت مقامات و دستگاه های مربوطه برای مقابله با ابعاد مختلف شیوع كرونا تشكيل يافته است، مرجع اصلی تصميم گيری در امور مرتبط با كرونا می باشد و مصوبات آن، مبنای اقدام ساير دستگاه ها برای مواجهه با كرونا قرار گرفته است. باید توجه داشت که مصوبات ستاد مذکور مبنی بر فاصله گذاری اجتماعی و كاهش حضـــور فيزيكی افراد باعث محدوديت هایی در انجام فعاليت های روزمره مردم و دولت شده که در شرایط اضطراری به وجود آمده است که از این جهت، ستاد ملی مقابله با کرونا برای كنترل پيامدهای ناشی از آن ناگزیر به اخذ تصمیماتی در تعليق يا توقف موقت اجرای برخی از احكام قانونی شده است.

برای مشاهده مجموعه مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا کلیک کنید

با توجه به اینکه متوجه شدیم مصوبات ستاد مذکور می تواند یکسری قوانین را موقتاً تعلیق نماید و یا ضوابطی خاص را در اجرای آن حاکم سازد به یکی از این مصوبات که در قوانین دستور تخلیه فوری، تاثیر مستقیم داشته است می پردازیم.

ماده 9 مصوبه بیست و ششم ستاد ملی مقابله با کرونا:

با عنايت به شرايط اقتصادی تحميلی بر كشور ناشی از شيوع ويروس كرونا و همچنين تحريمهای ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمايت از اقشار آسيب پذیر، كليه قراردادهای اجاره مربوط به املاك مسكوني استيجاری كه تا تاريخ 8/4/1399 هنوز تمديد نشده است در صورت عدم توافق بين طرفين و تمايل مســتاجر تا ســه ماه پس از اعلام رســمی وزارت بهداشــت، درمان و آموزش پزشكی نسبت به پايان شيوع كرونا و اتمام شرايط اضطراری تمديد می گردد. حداكثر افزايش ميزان اجاره بها يا مبلغ رهن برای شهر تهران تا 25 درصد، كلان شهرهای ديگر (مشهد، تبريز، اصفهان، شيراز، كرج، اهواز، قم، كرمانشاه) تا 20 درصد و ساير شهرهای كشور تا 15 درصد خواهد بود.

تبصره 1 - درخصوص املاك مورد اجاره كه قبلاً يا در مدت تمديد قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد، مستاجر بايد ظرف دو ماه از تاريخ انتقال سند رسمی نسبت به تخليه و تحويل آن اقدام نمايد.

تبصره 2 - مستأجرينی كه در دوره قرارداد اجاره بر اساس اين مجوز، به تشخيص دادگاه

تبصره 3 - چنانچه مستاجر با افزايش مبلغ اجاره با نرخ های فوق الذكر موافقت ننمايد، واحد قابل تخليه است.

تبصره 4 - چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بيشتری نسبت به اين مصوبه برای انقضای قرارداد در نظر گرفته شود، مدت زمان قراردادی معتبر است.

جهت تحلیل مصوبه مذکور در ابتدا لازم به توضیح است که پذیرش و تصویب این مصوبه به آن معنا نیست که مستاجرین با خیال راحت می توانند کمافی السابق از منافع ملک استیجاری که به آنها تحویل داده شده است، بدون تغییر شرایط استفاده نمایند و یا به بیان کلی تر، هیچ موجر یا به اصطلاح مالکی نمی تواند حکم تخلیه دریافت نماید! این تفسیر غلطی است که به محض تصویب مصوبه مذکور در میان افراد جامعه رواج یافته و همین ترویج تفسیر غلط موجب آن شده است که هم موجرین و هم مستاجرین جهت احقاق حق خود به دنبال راه کارهای قانونی نباشند و به دنبال آن اخیراً دادگاه ها و دادسراها شاهد موج عظیمی از پرونده های کیفری میان مستاجر و موجر می باشند و رواج این موضوع همان است که از آن به عنوان انتقام جویی شخصی یاد می شود.

بنابراین یا توجه به آنچه که ذکر گردید، هدف از تدوین این مطلب و مقاله های مرتبط با تخیله عین مستاجره و اخذ حکم یا دستور فوری تخلیه آن است که شما به عنوان موجر یا مستاجر، در دوران کرونا با توجه به تصویب مصوبه اختصاصی در رابطه با تخلیه اماکن و املاک استیجاری، از حقوق خود آگاه شده و بر این اساس بتوانید بر حق خود نائل شوید.

در صورت مطالعه دقیق مصوبه مذکور متوجه خواهید شد که در صورت انقضای مهلت اجاره، همانند سابق مالک نمی تواند با مراجعه به دادگاه و یا شورای حل اختلاف دستور و یا حکم تخلیه فوری دریافت نماید بلکه این مصوبه شرایطی را در نظر گرفته است که ابتدا این شرایط می بایست میان موجر و مستاجر مطرح گردد و در صورتی که مورد توافق طرفین مخصوصاً مستاجر قرار نگیرد، موجر می تواند بر اساس شرایط مذکور در اجاره نامه، درخواست حکم تخلیه و یا دستور تخلیه فوری دهد. در رابطه با تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه در مقاله «دستور تخلیه یا حکم تخلیه» مفصلاً توضیح داده شد که پیشنهاد می گردد جهت آشنایی با این مباحث و نحوه اقدام در محاکم، آن را به صورت کامل مطالعه نمائید.

از جمله شرایطی که در مصوبه یاد شده، حق اخذ حکم تخلیه و یا دستور تخلیه فوری را به موجر می دهد آن است که موجر و مستاجر در صورت انقضای مهلت اجاره می بایست، با افزایش نرخ تعیینی جهت مبلغ اجاره بها که در تهران 25 % می باشد موافقت نمایند، در این مورد ما همواره توصیه می کنیم بعد از انقضای مدت ذکر شده در اجاره نامه، موجر اراده خود مبنی بر توافق بر افزایش 25% درصدی اجاره بها در املاک موجود در کلان شهر ها را از طریق اظهار نامه که یکی از راه های ابلاغ رسمی خواسته های قانونی می باشد، به مستاجر اعلام نماید. در این صورت پس از ابلاغ اظهار نامه به مستاجر، می بایست توافق حاصله، در اجاره نامه و یا ظهر آن درج شده و مبلغ دقیق اجاره بها و مدت آن نوشته و به امضای موجر و مستاجر و دو شاهد برسد. در غیر اینصورت، چنانچه مستاجر با افزایش 25 درصدی اجاره بها موافقت ننماید و صرفاً به استناد اوضاع اقتصادی به وجود آمده ناشی از شیوع ویروس کرونا، خواستار تمدید مهلت اجاره با همان شرایط سابق باشد، موجر می تواند درخواست اخذ حکم تخلیه و یا دستور تخلیه فوری را به محاکم و یا شورای حل اختلاف تحویل نماید.

یکی دیگر از شرایطی که در این مصوبه امکان اخذ حکم یا دستور تخلیه را میدهد، آن است که موجر به موجب سند قطعی ( نه صرف ارائه یک مبایعه نامه عادی ) اراده خود مبنی بر فروش ملک استیجاری را نشان داده و بدین صورت به مرحله اثبات رساند، در این صورت مستاجر می بایست ظرف دو ماه ملک استیجاری را تخلیه نموده و تحویل مالک دهد. در غیر اینصورت موجر می تواند از طریق مراجع صالح حکم تخلیه و یا دستور تخلیه فوری را دریافت نماید.

در نهایت لازم به ذکر است که مصوبه مذکور صرفاً تا زمان عادی شدن شرایط ناشی از شیوع کرونا پابرجاست و در صورت اعلام ستاد ملی مبارزه با کرونا و تصویب پیشنهاد، مصوبه مذکور از درجه اعتبار ساقط خواهد شد.