فروش اموال غیر منقول یکی از مهمترین مراحل اجرای احکام مدنی به حساب می آید. فروش اموال غیر منقول از نظر طریق استفاده از آن که در حوزه شهری عمدتا برای سکونت و پیشه و کسب و در مناطق روستایی افزون بر این موارد، برای کشت و زرع مورد بهره برداری قرارا می گیرد، اهمیت بسیار زیادی دارد. برای همین موضوع قوانین و مقررات ویژه و مخصوصی برای آن پیش بینی شده است.

همچنین قرار گرفتن مسکن مورد نیاز محکوم علیه در ردیف مستثنیات دین و شرایط ویژه توقیف و فروش اموال غیر منقول در قانون اجرای احکام مدنی، نشان دهنده نگاه ویژه مقنن به این قسمت از اموال محکوم علیه بوده و همین دیدگاه باعث گردیده است. بعد از مزایده و فروش اموال غیر منقول، در مورد تسلیم آن به برنده مزایده، در مراجع قضایی روش های متفاوتی صورت پذیرد.

اموال تملیکی چگونه و به چه صورت به فروش می رسد؟

فروش اموال تملیکی از طریق مزایده انجام می شود و برای اجرای آن، مدیر اجرا باید مکانی را برای این امر تعیین کند که با حقوق محکوم علیه و منافع او نزدیکی داشته باشد. البته در صورتی که از طرف دولت یا شهرداری مکانی برای انجام مزایده در نظر گرفته شده باشد، مامور اجرا عمل مزایده را باید در همان مکان انجام دهد.

مدیر اجرا زمان فروش را تعیین و آگهی می کند. در تعیین زمان فروش باید به گونه ای برنامه ریزی کرد که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از 10 روز نباشد.

در آگهی مزایده مال غیر منقول چه نکاتی گفته شود؟

• نام و نام خانوادگی صاحب ملک
• محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و همچنین باید تعیین شود که ملک محل سکونت یا کسب یا پیشه یا تجارت یا زراعت یا غیره است.
• باید مشخص شود که ملک ثبت شده است یا نه.
• باید تعیین شود که ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره قرار داشت، باید مدت و میزان اجاره مشخص شود.
• باید تصریح شود که ملک مشاع است یا مفروزه و چه مقداری از آن فروخته می شود.
• تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.
• قیمتی که مزایده از آن آغاز می شود.
• ساعت و روز و محل مزایده.

آگهی مزایده اموال تملیکی چند گونه است؟

آگهی اموال تملیکی به دو گونه است که شرح آن در ادامه می آید:

• آگهی در روزنامه: به موجب ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی، آگهی فروش باید در یکی از روزنامه های محلی، یک نوبت منتشر شود. هر یک از طرفین می توانند تقاضا کنند که آگهی فروش در روزنامه کثیر الانتشار آگهی شود.
• الصاق آگهی: اگر روزنامه محلی وجود نداشته باشد یا ارزش مال تا 20000 (بیست هزار) تومان باشد، در این حالت جایگزین نشر آگهی در روزنامه الصاق آگهی در محل است. ضمنا در این خصوص هفته نامه را هم می توان همچون روزنامه به شمار آورد، همچنین طبق ماده 123 قانون اجرای احکام مدنی لازم است که آگهی به صورت جداگانه در قسمت اجرا و محل فروش نیز الصاق شود.

آیا حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است؟

بلی، طبق ماده 125 قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است، بنابراین اگر امضای نماینده دادستان در صورت جلسه نباشد، می توان مزایده را باطل کرد.

آیا اشخاص محدودیتی برای خرید اموال تملیکی دارند؟

خیر، هر شخصی حتی محکوم له می تواند در این خرید شرکت کند، اما مامور اجرا، ارزیاب و اشخاصی که مباشر امر فروش هستند و همین طور بستگان آن ها نمی توانند در این خرید شرکت کنند.

ضمنا باید به این موضوع عنایت داشت که صاحب مال هم می تواند درخواست کند، که بعضی از اموال او را زودتر یا دیرتر بفروشند یا این که خود او بالاترین قیمت پیشنهادی را نقدا پرداخت کند و از فروش آن جلوگیری کند.

مزایده مال مشاعی چگونه صورت می گیرد؟

مال توقیف شده چه به صورت مفروز و چه مشاع، اعم از این که منقول یا غیر منقول باشد، در جلسه مزایده به فروش می رسد. البته اگر مال توقیف شده به صورت مشاع باشد باید در آگهی مزایده فروش مال مشاع، به مشاهده بودن مال موضوع مزایده و این که سهم مشاعی آن به فروش می رسد تصریح شود.

تنظیم سند صرفا به نام برنده مزایده صورت می گیرد و اجرای احکام حتی به درخواست برنده مزایده نمی تواند، سند را به نام فرد دیگری تنظیم کند.

اگر برای اموال تملیکی خریداری یافت نشد، چه اقدامی صورت می گیرد؟

اگر خریداری یافت نشود سه راه حل وجود دارد:

• محکوم له مال دیگری را معرفی کند و مال موضوع مزایده آزاد شود.
• خود محکوم له مال را به قیمت پایه قبول کند.
• محکوم له تقاضا کند که مزایده دوباره برگزار شود، قابل توجه این که در این صورت هزینه های مزایده ی بعدی به عهده خودش است.

اگر شخص ثالثی نسبت به مال منقول یا وجه نقد توقیف شده مدعی حقی شود چه تصمیمی گرفته خواهد شد؟

برای پاسخ به این سوال باید چند حالت را در نظر گرفت:

• نخست آن که ادعای شخص ثالث مستند به حکم قطعی مراجع قضایی یا سند رسمی که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، در این حالت از توقیف رفع اثر می شود.
• دیگر آن که ادعای شخص ثالث مستند به سند رسمی‌ یا حکم قطعی نیست یا اگر هست تاریخ آن بعد از تاریخ توقیف است که در این صورت عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت ولی مدعی حق برای ممانعت از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود می‌تواند به دادگاه شکایت کند.

در فروش اموال غیر منقول باید به چه نکاتی توجه کرد؟

همه قوانین و مقررات که بر نحوه فروش اموال منقول حاکم است، در خصوص فروش اموال غیرمنقول نیز مصداق دارد، اما در مورد فروش اموال غیر منقول باید به نکات زیر نیز توجه کرد:

• اگر ملک توقیف شده مشاع باشد، فقط سهم محکوم علیه به فروش می رسد مگر این که سایر شرکاء تقاضای فروش تمام ملک را داشته باشند.
• دادگاهی که اجرا توسط آن صورت می پذیرد با مسلم شدن صحت جریان مزایده برای او دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور قطعی است.

همچنین در مواردی که خریداری برای ملک یافت نشود، محکوم له توانایی آن را دارد که آن را در مقابل طلب خود قبول کند، البته در این حالت مالک می تواند ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده نسبت به پرداخت همه بدهی ها و هزینه های اجرایی اقدام کند و از انتقال ملک به محکوم له جلوگیری کند و چنانچه مالک بعد از انجام مزایده حاضر نشود که سند را به نام خریدار انتقال دهد، نماینده دادگاه سند را در دفتر خانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می کند.

چگونه می توان از مزایده اموال تملیکی شکایت کرد؟

مهلت شکایت از مزایده تا یک هفته پس از مزایده است و باید به دادگاه ارائه شود. در نتیجه، تا پایان این مهلت نمی توان مال را به برنده مزایده تحویل داد، اگر شکایتی نسبت به انجام مزایده صورت گیرد، آن مال تا پایان رسیدگی به شکایت تحویل داده نمی شود.

در چه مواردی فروش از اعتبار ساقط و مزایده تجدید می شود؟

مطابق ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی در موارد زیر فروش از درجه ساقط و مزایده دوباره برگزار می شود:

• هر گاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین شده به عمل آید.
• هرگاه کسی را بدون جهت قانونی از خرید او جلوگیری کنند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد کنند.
• در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادستان برگزار شده باشد
• در صورتی که خریدار طبق ماده 127 قانون اجرای احکام مدنی ممنوع از خرید بوده باشد.

در فروش اموال توقیف شده به چه مواردی باید توجه کرد؟

• این که در صورت فروش مال توقیف شده، تسلیم مال فقط پس از پرداخت تمام بهای آن صورت خواهد گرفت.
• اگر با فروش قسمتی از اموال محکوم به هزینه های اجرایی جبران شود، بقیه اموال محکوم علیه فروخته نخواهد شد و به او برگردانده خواهد شد.
• مستثنیات دین در اینجا نیز حاکم است.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل مزایده اموال تملیکی بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در مزایده اموال تملیکی دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای مزایده اموال تملیکی چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای مزایده اموال تملیکی معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص مزایده اموال تملیکی در بازه قیمتی زیر قرار دارد.