طبق ماده یک قانون مجازات راجع به فروش مال غیر در اموال مشاع و سایر اموال دیگر، کسی که مال غیر به نحوی عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به فردی دیگر انتقال دهد کلاهبردار محسوب می شود. و اگر در این انتقال خریدار عالم به عدم مالکیت فروشنده در ملک باشد به علت خریدی که انجام داده است مشمول مجازات فروش مال غیر می شود.

مفهوم ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی اطلاق می شود که بیش از یک نفر مالک دارد و سهم هر یک از مالکان نسبت به ملک مشاع اشاعه است، یعنی از حیث قانونی سهم هر یک از شرکا از ملک معلوم و تعیین شده می باشد اما از حیث جغرافیایی نه. بنابراین هر یک از شرکا می توانند نسبت به ذره ذره ی ملک ادعای مالکیت داشته باشند.

مفهوم افراز

افراز یا مفروز در لغت به معنای جدا کردن یک مال بین مالکان مال می باشد و این واژه نقطه مقابل کلمه مشاع قرار دارد، چرا که در ملک مفروز، مالکیت هر یک از مالکان تعیین شده است و هر یک از مالکان این اختیار را دارند که ملک خود را به فروش برساند یا آن را وقف کند.

تفکیک ملک مشاع به چه معناست؟

تفکیک ملک مشاع زمانی اتفاق میفتد که مالکان قصد فروش ملک را داشته باشند، معنی لغوی تفکیک به معنای تقسیم و یا تجزیه مال غیر منقول (زمین، ساختمان و ..) به قطعات کوچکتر می باشد. به عنوان مثال اگر فردی یک زمین یا ملکی 2000 متری را داشته باشد برای تفکیک و تقسیم، باید آن را به دو قطعه 1000 متری تبدیل کند که در اصطلاح ثبتی می گویند زمین به قطعات 1000 متری تفکیک شده است.

تفاوت تفکیک با افراز

• تفکیک شامل اموال غیر مشاعی و مشاعی می شود و اگر مال مشاعی باشد پس از قطعه قطعه شدن مال، سهم هر کس در قطعه های جدید هم تثبیت می شود. ولی افراز یعنی خارج کردن سهم مشاعی و دادن آن به مالک آن است.
• تفکیک فقط تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد.
• تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد، اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
• در افراز رای صادر می‌شود، ولی در تفکیک صورت جلسه تفکیکی مشاع است.
• در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد، اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.
• در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود، اما اگر بر افراز اعتراض شود در دادگاه رسیدگی می‌شود.

مفهوم انتقال در فروش مال غیر در اموال مشاع

انتقال مال در فروش مال غیر یعنی اینکه در این فروش عین یا منفعت مال به دیگری انتقال داده می شود، به طور مثال انتقال آپارتمان به شخص دیگر یعنی اینکه مالکیت آپارتمان با فروش آن در اختیار دیگری گذاشته می شود. و منظور از انتقال منفعت مال به دیگری این هست که تمام فواید و سودی که ممکن است برای این آپارتمان وجود داشته باشد در اختیار فرد دیگر قرار می گیرد. حال اگر شخصی بدون اجازه ی مالک آپارتمان یا هر مال غیر منقول یا منقول دیگر اقدام به فروش مال کند مرتکب فروش مال غیر شده است و این فروش مال غیر هم برای عین مال صدق می کند و هم برای منفعت مال.

تعریف فروش مال غیر در اموال مشاع

فروش مال غیر در اموال مشاع به این صورت است که شخصی دیگر از شرکا بدون رضایت گرفتن از دیگر شرکا اقدام به فروش مال مشاع می کند که با انجام این فروش موجب ورود ضرر و زیان به دیگر صاحبان ملک و مال می‌شوند. فروش مال غیر یکی از قالب‌ های متقلبانه تعدی و تجاوز به حق مالکیت و اموال محسوب می‌شود.

ویژگی های فروش مال غیر در اموال مشاع

• فروش مال غیر اموال مشاع اگر به صورت مادی باشد به اجازه ی دیگر شرکا نیاز دارد.
• تخریب و تعمیر در اموال مشاع باز هم نیازمند رضایت دیگر شرکا برای تغییرات و تعمیرات می باشد.
• تصرف در ملک مشاع اگر بدون اجازه ی دیگر شرکا باشد جرم محسوب می شود، و خسارت وارده در خصوص تصرف باید به دیگر شرکا داده شود.
• فرد زیان دیده در ملک مشاع نباید متقابل با فرد متصرف در ملک اقدام غیر قانونی انجام دهد بلکه باید با جمع آوری مدارک و شواهد لازم به دادگاه یا مراجع قضایی مربوطه در خصوص خسارت وارده مراجعه کند.
• اجاره در ملک مشاع در صورتی جایز است که با اجازه ی دیگر شرکا باشد در غیر اینصورت غیر قانونی است.
• میزان منفعت و سود از ملک مشاع برای هر یک از شرکا به میزان سهمی است که از ملک دارند.
• اگر مالک مشاع به اندازه ی سهم خود از مال مشاع اقدام به فروش آن کند مرتکبی جرمی نشده است.

جرم فروش مال غیر در اموال مشاع

فروش مال غیر زمانی به عنوان جرم محسوب می شود که انتقال دهنده یا فروشنده مال بدون اجازه و اذن سایر شرکا اقدام به فروش و انتقال مال به دیگری کند، در حقیقت، جرم انتقال مال غیر در اموال مشاع یکی از صورت های خاص کلاهبرداری است و در طبقه ‌بندی جرایم بر حسب موضوع، جزء جرایم علیه اموال به شمار می‌آید. اگرچه انتقال مال غیر شامل مال منقول و غیر منقول می‌شود اما مهمترین نوع آن در مواردی است که مال مورد نظر مال مشاع باشد. چرا که فروشنده با تقلب و فریبکاری خود را به عنوان تنها مالک مال مشاع به خریدار معرفی کرده است و این می تواند برای دیگر مالکان زیان و ضرر زیادی ایجاد کند.

مجازاتی که قانون برای فروش مال غیر در اموال مشاع در نظر گرفته است عبارت اند از:

• حبس از يك تا هفت سال.
• پرداخت جزاي نقدي معادل مالي كه دريافت كرده است.
• بازگرداندن مال به صاحب آن.
• انفصال مادام‌ العمر از خدمات دولتي (اگر مرتكب از كاركنان دولت باشد).

نحوه ی پس گرفتن مال مشاع پس از فروش به غیر

وقتی شرکای اموال مشاع از اقدام نا عادلانه دیگر شرکا با خبر می شوند درصدد گرفتن حق و مال خود هستند که این درخواست در اصطلاح حقوقی به رد مال معروف است. گرفتن این حق برای فرد زیان دیده کار آسانی نیست چرا که درست است كه دادگاه كيفري بايد به رد مال نيز راي دهد، اما اگر ملك مورد نظر با سند رسمي به فردي ديگر منتقل شده باشد‌، مالك آن بايد پس از اثبات جرم در دادگاه كيفري، از طريق طرح دادخواست در محاكم حقوقي، ابطال اسناد جعلي و خلع يد را بخواهد، زيرا رسيدگي به اين دادخواست‌ ها از صلاحيت محاكم كيفري خارج است.

آیا امکان وقف اموال مشاع وجود دارد؟

وقتی مالی وقف می‌شود، عین آن حبس و منافع آن در جهت نیت واقف تسبیل می‌شود، در مواردی که مال تنها یک مالک دارد، مشکل زیادی برای وقف وجود ندارد اما اگر یکی از شرکای مال مشاع بخواهد اموالش را وقف کند، باید قبل از هر چیزی دولت را نسبت به سهم افراز یا تفکیک خود از مال مشاع آگاه کند چون که در اینجا یک مال چندین مالک دارد و زمانی این وقف عادلانه و خدا پسند هست که میزان سهم دیگر شرکا از سهم تعیین شده باشد، با وجود این توصیفات اگر وقف مربوط به اموال غیرمنقول باشد، باید در دفاتر ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد زیرا با این عمل حقوقی، در مالکیت مال تغییراتی ایجاد خواهد شد، همچنین در صورتی که وقف مربوط به اموال منقول باشد، باید تشریفات خاصی رعایت شود. به عنوان مثال، اگر قرار است سهمی از یک اتومبیل وقف شود، این موضوع باید در سند مالکیت ناجا مشخص شود.

نقش وکیل در فروش مال غیر در اموال مشاع

املاک مشاع به علت داشتن چندین صاحب و مالک حساسیت زیادی در خصوص فروش یا انتقال دارند. چرا که این ملک ممکن است یک آپارتمان باشد یا ملک یا زمینی باشد که به صورت ارثیه به افراد رسیده شده باشد. بنابراین در صورت بروز هر گونه اختلاف و مشکل در خصوص املاک مشاع و فروش و یا انتقال آن می توانید از وکلای متخصص دادسان وکالت یا مشاوره بگیرید. چرا که این سایت حقوقی با ارائه رزومه و تجربه کاری هر یک از وکلا در خصوص فروش مال غیر در اموال مشاع و نظرات سایر کاربران نسبت به این وکلا، محیطی امن و قابل اعتمادی را برای متقاضیان خود فراهم کرده است.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل فروش مال غیر در اموال مشاع بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در فروش مال غیر در اموال مشاع را دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

را در نظر گرفته است. کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای فروش مال غیر در اموال مشاع چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای فروش مال غیر در اموال مشاع معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص فروش مال غیر در اموال مشاع در بازه قیمتی زیر قرار دارد.