معنی لغوی مشاع، مشترک و تقسیم ناکرده است. در اصطلاح حقوقی به معنای مالی است که چند نفر در مالکیت آن سهم دارند؛ با وجود تفاوت در نسبت سهم مشاع، هر یک از مالکین نسبت به تمامی اجزاء و قسمت های مال مشاع سهم دارند.

مال مشاع چیست؟

مال منقول یا غیر منقولی که دو یا چند نفر در مالکیت آن سهم دارند، بدون آنکه متصرفات مالکین مشخص باشد، مال مشاع نامیده می شود. به طور مثال فرض کنید دو شریک از ملکی سهم دارند؛ به صورتی که نفر اول 2 دنگ سهم دارد و نفر دوم 4 دنگ از آن ملک سهم دارند. در این شرایط سهم کسی که صاحب 2 دنگ است در تمامی زمین پراکنده است و قابل تفکیک نمی باشد.

انواع اموال

در علم حقوق اموال به دو دسته تقسیم می شود:

اموال منقول

منقول در لغت به معنی قابل حمل و انتقال پذیر می باشد. در قانون مدنی اموال منقول به اشیایی گفته می شود که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون آنکه خود مال یا محل آن دچار خرابی شود. مانند ماشین، کولر و یخچال.

اموال غیرمنقول

غیرمنقول در لغت به معنی غیرقابل جابجایی می باشد. در قانون مدنی، اموالی که جابجایی آنها باعث آسیب به خود مال یا محل آن می شود؛ اموال غیرمنقول نامیده می شوند. مانند زمین، ساختمان و درخت کاشته شده در زمین.

تقسیم ملک مشاع

تقسیم شامل دو مبحث تفکیک و افراز است. در حقوق مدنی دو نفر می‌توانند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت آن سهم دارند را بین خود تقسیم کنند. تقسیم نامه می‌تواند به صورت عادی یا رسمی باشد که نحوۀ تقسیم اموال مشاع را توضیح می‌دهد.

تفکیک ملک مشاع

تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است. در اصطلاح حقوقی به معنی تقسیم کردن مال غیر منقول است. به طور مثال یک زمین 1000 متری را می توان به چهار قطعه 250 متری تفکیک کرد.

افراز ملک مشاع

افراز در لغت به معنی جدا کردن چیزی از چیزی دیگر است. در اصلاحات حقوقی به معنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها می باشد.

تفاوت های بین افراز و تفکیک

• شرط مشاع بودن برای تفکیک لازم نیست اما افراز در صورتی شکل می گیرد که مال مشاع باشد.
• تفکیک همراه با رضایت مالک یا مالکان می باشد ولی در افراز مالکان سهم خود را از حالت مشاع بودن جدا می کنند.
• اعتراض در حین مراحل تفکیک منجر به توقف مراحل آن میشود، اما در افراز اعتراض فقط پس اتمام مراحل افراز ممکن است.
• تفکیک حالت مشاع را از بین می برد ولی افراز فقط باعث جدایی سهم فردی که درخواست افراز داده است می شود و بقیه مالکان به حالت مشاع باقی می مانند.
• تفکیک در اداره ثبت و افراز در دادگاه یا اداره ثبت مطرح می شود.

در چه شرایطی می توان درخواست افراز و تفکیک ملک مشاع کرد؟

اگر در بین مالکین ملک مشاع کسی درخواست جدایی سهم خود را داشته باشد؛ اولین راهکار توافق بین شرکا ملک مشاع می باشد، اما در صورت عدم توافق هر یک از شرکا میتوانند به مراجعه به دادگاه درخواست جدایی سهم خود از ملک مشاع را داشته باشند.

تصرفات حقوقی و مادی در مال مشاع

تعدد مالکین و وجود اختلافات میان آن ها موجب دشواری فروش ملک مشاع و افت قیمت آن می شود، اما هر یک از مالکین مشاع نسبت به سهم خود از ملک، حق فروش یا اجاره ی آن را دارند. اینگونه اقدامات در اصطلاح تصرفات حقوقی نامیده می شوند. بر اساس ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر یک از شركاء میتوانند بدون رضایت شركای دیگر، سهم خود را جزئا یا كلا به شخص ثالثی منتقل كنند، لذا تصرف حقوقی در مال مشاع نیازمند به رضایت دیگر شرکا نیست. در مقابل تصرفات حقوقی، تصرفات مادی قرار دارد، در این نوع تصرف مالکین مشاع به شرط رضایت دیگر شرکا حق تغییر در مال را دارند، به این دلیل که هر یک از مالکین مشاع در تمامی اجزاء مال مشاع سهم دارند و هر نوع تصرفی در مال به منزله ی تصرف در سهم دیگری خواهد بود . مطابق با ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالك حق همه گونه دخل و تصرف در مالكیت خود را دارد اما این اصل كه از نتایج مالكیت است، در مورد مال مشاع قابل اجرا نیست و در مورد آن صدق نمی کند. برای واضح تر شدن موضوع به این مثال کنید: تصور کنید محمد و رضا هر دو از یک ملک مشاع سهم دارند. هر یک از این دو نفر حق دارد هر زمانی که بخواهد سهم خود از ملک مشاع را بفروشد. اما اگر پس از فروش ملک، مالک جدید و یا شخص دیگری از شرکا که سهم خود را نگه داشته بود بخواهد در ملک تصرفی داشته باشد، مثلا بخواهد در ملک زندگی کند، این اقدام بدون کسب اجازه از دیگر مالکان و شرکا قانونی نمی باشد.

فروش ملک مشاع

فروش سهم مشاع که دو یا چند نفر در آن شریک هستند، به دو شیوه ی توافقی یا قانونی انجام می شود. هر یک از مالکین مشاع حق دارد، هر زمانی که بخواهد درخواست جدایی سهم خود را بدهد، مگر در مواردی که قانون اجازه ی فروش و تقسیم مال مشاع را ندهد. پس از توافق بین شرکای ملک مشاع، ضمن تعیین حد و حدود سهم خود، مالکین مشاع می توانند به مراجعه به اداره ی ثبت و املاک اسناد، سند را تنظیم و صادر کنند. گاهی مواقع شرکاء مشاع به تفکیک و افراز ملک راضی نمی شوند؛ در این شرایط هر یک از شرکا می تواند نسبت به فروش سهم خود اقدام قانونی نماید. پس از درخواست هر یک از مالکین مشاع برای فروش سهم خود، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می نماید و این دستور به دلیل اینکه حکم یا قرار نمی باشد، قطعی و غیر قابل اعتراض است.

پایان دادن به شراکت با توافق

نوع و ماهیت مال اهمیت ویژه ای در مبحث پایان دادن به شراکت دارد، چرا که در قوانین و مقررات، نوع مال، احکام قانونی خاصی را ایجاب میکند؛ بنابراین با نگاه ویژه به اموال غیرمنقول باید بیان داشت که مالکین مشاع با وجود توافق و جلب رضایت شرکا، میتوانند ملک مشاع را بین خود تقسیم کنند. در این صورت مالکین مشاع می توانند تقسیم نامه ای عادی یا با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، تقسیم نامه ای رسمی تنظیم کنند، اما باید توجه داشت که که در صورت غیاب شخصی از شرکا، حضور کودکان یا کسانی که در سلامت کامل ذهنی به سر نمی برند یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند، به دلیل رعایت شدن مصلحت این اشخاص، فقط دادگاه صلاحیت تصمیم گیری در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.

پایان دادن به شراکت در صورت عدم توافق

در شرایطی که بین شرکای ملک مشاع توافق صورت نگیرد، هریک از شرکا برای تقسیم ملک می‫توانند، اقدام کنند. این اقدام به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫شود. به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کنید؛ در صورتی که ملک قابل افراز باشد، افراز می شود و در حالتی که غیر قابل افراز باشد، با دریافت گواهینامه ای مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، می توانید سهم خود را به فروش برسانید.

رویه فروش سهم مشاع با مراجعه به اداره ثبت

ارائه درخواست افراز در اداره ثبت باعث شکل گیری فرایند اداری آن خواهد شد. بدین شکل که نماینده‌ی ثبت متقابلاً پس از درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. هر ملک شماره پلاک ثبتی منحصر به فرد دارد که در سند مالکیت آن ملک درج شده است؛ پرونده ی که در اداره ثبت وجود دارد با آن پلاک ثبتی معرفی می شود. در صورتی که مساحت ملک بر اساس معیار های اداره ثبت به حد نصاب برسد، مسئول واحد ثبتی پرونده را بررسی میکند و سپس پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاه می دهد. در مرحله ی بعدی تاریخی معین خواهد شد و کلیه ی شرکا مشاع و نماینده ثبت از ملک بازدید می کنند. پس از بازدید، گزارش تهیه شده توسط نقشه بردار به امضای شرکا مشاع می رسد، سپس نقشه بردار ثبت تصمیم نهایی در خصوص قابل افراز بودن یا نبودن ملک را می گیرد. در صورتی که واحد ثبتی ملک را غیرقابل افراز ارزیابی کند، هر یک از شرکاء ده روز وقت برای اعتراض به این رای در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک را دارند.

رویه فروش ملک غیرقابل افراز

در شرایطی که اداره ثبت ملک را غیر قابل افراز ارزیابی کند، گواهینامه ی عدم قابلیت افراز به فرد متقاضی داده می شود و وی با توجه به آن گواهی و سایر مدارک مورد نیاز می تواند در خواست فروش سهم خود را از دادگاه حقوقی محل وقوع ملک داشته باشد. پس از صدور دستور فروش در دادگاه‌، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

مرجع حل اختلاف شرکا ملک مشاع

بستگی به وجود سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت دارد. درصورتیکه ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، شرکا به راحتی میتوانند از اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد اقدام به افراز ملک مشاع کنند.

نقش وکیل متخصص در فروش سهم مشاع چیست؟

در املاک مشاع صاحب ملک دو نفر یا چند نفر هستند. اگر یک شخص قصد فروش سهم خود از ملک مشاع را داشته باشد باید قبل از هر اقدامی این قضیه را با شرکای خود در میان بگذارد تا دیگر شرکا از جریان فروش باخبر باشند. اما مسئله ای که بیش تر اوقات پیش می آید این هست که بعضی از افراد این عمل را رعایت نمی کنند و شروع به فروش سهم دیگر شرکا علاوه بر از سهم خود می شوند و این باعث می شود که نیاز باشد به وکیلی که تمام قوانین را به خوبی بلد است مراجعه کرد. حضور یک وکیل باتجربه در این زمینه علاوه از بین بردن امکان اشتباه، سرعت روند فروش سهم مشاع را نیز افزایش می‌دهد و کمک بسیاری به شخص مطالبه کننده می‌کند. وکلای متخصص فروش سهم مشاع در دادسان آماده مشاوره و ارائه خدمات هستند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل فروش سهم مشاع بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در فروش سهم مشاع دارند. برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای فروش سهم مشاع چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای فروش سهم مشاع معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص فروش سهم مشاع در بازه قیمتی زیر قرار دارد.