تعریف مشاع و انواع مال

مشاع در لغت به معنی بخش ناکرده می باشد. در معنی حقوقی، مالی است که مشترک بین دو یا چند نفر باشد و سهم آنها را در خارج نتوان تمیز داد، مانند خانه ای که به طور ارث به دو برادر می رسد که هر یک از آن ها مالک نصف مشاع خانه هستند. در تعریف فوق لازم است اشاره شود، مال مشاع به صورت معمول در مورد ملک مورد استفاده قرار می گیرد. 

اموال بر دو نوع اند:

• مال منقول 
• مال غیر منقول

مال منقول

مالی است که قابل جابجایی باشد و این جا به جایی خسارتی به مال وارد نکند. 

مال غیر منقول

مالی که قابل جا به جایی نیست و در صورتی که جا به جا شود، خسارت زیادی می بیند.

ملک مشاع چیست؟

هر گاه یک ملک میان دو یا چند نفر به اشتراک گذارده شده باشد، آن ملک را ملک مشاع می نامند. چنین وضعیتی در اصطلاحات فقهی و حقوقی با عنوان اشاعه شناخته شده است و به این معناست که هر جز از آن ملک و ذره ذره ی آن متعلق به تمامی شریک هاست. در ملک مشاع، هر کدام از شریک ها نسبت به جز جز ملک مشاع، مالکیت تمام و کمال دارد. این شرایط ممکن است با هر عمل حقوقی (مانند خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) پدید آید. برای مثال فرض کنید، آقای احمدی مالک شش دانگِ یک ملک بزرگ (فرضا یک ملک تجاری بزرگ شش طبقه) است و دو دانگ آن را برای ایجاد شراکت میان خود و آقای باقری به صورت مشاع به فروش می رساند، به این ترتیب آقای احمدی و آقای باقری هر دو مالک آن ملک شش طبقه خواهند شد. حالت مرسوم دیگر، مشاع شدن ملک در ماترک (مثلا ملک یا هر مال منقول یا غیر منقول دیگر که از شخص فوت شده باقی مانده است) می ‌باشد. در مثال قبل فرض کنید آقای احمدی فوت می کند. بنابراین چهار دانگی که از آن ملک مشاع سهم او است برای سه فرزند او به ارث می رسد. زمانی که یک ملک به سه نفر به ارث می‫ رسد، هر یک به اندازه سهم ‌الارث خود در آن ملک، مالک و شریک یکدیگر خواهند شد. در مثال ما، سه فرزند آقای احمدی در چهار دانگ از ملک گفته شده شریک یکدیگرند و ملک به صورت مشاع میان این سه و آقای باقری اشاعه شده است. البته لازم به ذکر است که این اشاعه به معنی عدم امکان صدور سند رسمی برای سهم هر کدام از شریک ها در املاک ثبت شده نمی باشد. بنابراین به نسبت سهم مشاع شده هر شریک، سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می ‌شود. در مثال ما فرض کنید آقای احمدی یک پسر و دو دختر دارد. بنابر آن چه گفته شد، برای آقای باقری سند مالکیت با درج سهم مالکانه مشاع شده به میزان دو دانگ، برای پسر آقای احمدی نیز دو دانگ سهم مشاع شده و برای هر یک از دختران آقای احمدی یک دانگ سهم مشاع شده از ملک مذکور صادر خواهد شد.‬‬‬‬‬

فرق ملک مشاع و مفروز

واژه حقوقی مفروز در مقابل مشاع هنگامی استفاده می شود که از منظر قوانین و مقررات ثبتی، قصد جدا کردن یک قسمت از سهم مالکیت یک شریک از سهم سایر شرکا در یک ملک معین، مطرح و پیگیری گردد. به این معنا که اگر چند نفر هر کدام مالک میزان مشاع از یک ملک باشند و قصد داشته باشند سهم خود را مفروز کنند تا به صورت مستقل از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاع شده مالکان، بین آنان افراز شود. در همان مثال قبلی، فرض کنید پس از فوت آقای احمدی و به دلیل اختلاف میان پسر آقای احمدی و آقای باقری، پسر آقای احمدی به همراه دو خواهرش قصد جدا کردن سهم مالکیت خودشان، یعنی چهار دانگ از ملک شش طبقه مذکور و سپس فروش آن (بدون اجازه شریک خود) را داشته باشند. در این صورت گفته می شود آن ها به دنبال مفروز کردن سهم خود از ملک هستند.

برای اطلاع دقیق از نحوه فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک تا به این جا به صورت خلاصه باید بدانیم که منظور از مشاع (یا ملک مشاع) یک ملک است که میان دو یا چند نفر مشترک باشد و در مقابل ملک مفروز به کار می رود. مقصود از مفروز، یک ملک است که بعد از اشاعه (مشاع شدن) به صورت چند سهم جداگانه درآمده و سهم ها به هر شریک، متناسب با میزان مالکیت مشاع شده اش تعلق می گیرد.

توافق جهت خاتمه دادن به شراکت

در وضعیت خاتمه دادن به مالکیت مشاع می بایست به نوع و ماهیت مال توجه خاصی کرد، به این دلیل که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال (مثلا منقول یا غیر منقول بودن مال و...)، احکام و الزامات قانونی ویژه مورد توجه گرفته شده است.

با توجه خاص تر به اموال غیر منقول (اعم از زمین و ملک) می بایست گفت که در صورتی که هر شریک با دیگر شرکا به توافقی برسد که هر شریک رضایت تام داشته باشد، افراد می توانند با اجازه تک تک شرکا آن مال مشاع (اعم از ملک مشاع یا غیره) را میان خود تقسیم کنند. در این حالت، می بایست تقسیم ‫نامه ‌ای به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. (افراد باید برای تنظیم تقسیم‌ نامه‌ رسمی به دفتر خانه‌ اسناد رسمی مراجعه کنند). اما می بایست به این نکته مهم توجه کرد که این توافق زمانی اعتبار خواهد داشت که در میان شریک ها فرد غایب و یا اشخاصی مانند طفل صغیر (کودکان) و یا افرادی که در سلامت کامل ذهنی به سر نمی برد یا محجورین (افرادی که توانایی تصرف معقول در اموال خود را ندارند) وجود نداشته باشد. در صورتی که تحت هر شرایطی یکی از شریک ها جزء استثنائات باشد (یعنی کودک، محجور یا در شرایط عدم سلامت ذهنی باشد)، به دلیل رعایت صلاح این افراد، فقط و فقط دادگاه صالحه، می تواند در رابطه با شیوه تقسیم ملک مشاع نظر نهایی را صادر کند. برای فهم بهتر به مثال فرزندان آقای احمدی و آقای باقری بازگردیم. فرض کرده بودیم فرزندان آقای احمدی بدون اجازه آقای باقری قصد فروش سهم چهار دانگی خود از آن ملک مشاع شش طبقه را دارند. اما در حین فرآیند فروش آن ها متوجه شدند که تمامی خریداران به دلیل مشاع بودن ملک می خواهند آن را بسیار نازل تر از قیمت اصلی آن خریداری کنند. در این شرایط ایشان به آقای باقری مراجعه می کنند تا با توافق، اقدام به خاتمه دادن به شراکت خود در آن ملک مشاع کنند. توافق اولیه بین آن ها به این صورت است که آقای باقری دو طبقه همکف و آخر را در اختیار بگیرد و چهار طبقه باقی مانده به فرزندان آقای احمدی تعلق بگیرد. طبق این توافق ایشان اقدام به مراجعه به مراجع ذی صلاح می کنند اما در حین روند پیگیری متوجه می شوند چون دختران آقای باقری کودک هستند، دادگاه برای رعایت مصالح این دو، تقسیم را انجام خواهد داد.‬‬‬‬‬

خاتمه دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت عدم توافق یا بروز اختلاف

در این صورت دو راهکار وجود خواهد داشت:

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع به دلیل تعدد شریک ها و توجه به این مساله که بروز اختلاف حل نشدنی میان آن ها بسیار بدیهی ست، می تواند جزء فروش های دشوار به شمار آید و به همین دلیل است که به صورت عرفی و معمول ملک مشاع در قیاس با ملک تک مالکه یا افراز شده قیمت کمتری دارد. (به اصطلاح دچار افت قیمت می شود.)

با این همه باید به این نکته توجه کرد که هر کدام از مالکان (یا شریک های) ملک مشاع حق دارد بدون کسب اجازه شریک (یا شریک های) دیگر، نسبت به سهمی که دارد، اقداماتی از جمله: اجاره، فروش و... را انجام دهد. به این دست اقدامات در اصطلاح حقوقی، "تصرفات حقوقی" گفته می ‫شود. در متون حقوقی گفته می شود که این تصرفات، در عالم اعتبار رخ می دهند. برای فهم بهتر باید دانست که تصرفات حقوقی در برابر تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی به معنای تصرفاتی است که در قبال خود مال و فیزیک آن صورت می ‌پذیرد. هر چند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون امکان پذیر می ‌باشد، ولی نوع تصرف مادی در ملک مشاع، مثلا ساخت و ساز مشروط و منوط به اجازه (اذن) تمام شریک ها است. دلیل این امر این است که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر گونه تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود. برای فهم بهتر به مثال قبلی رجوع کنیم. فرض کنید در مثال قبلی آقای باقری قصد تصرف مادی در ملک مذکور را داشته باشد و برای مثال بخواهد قسمتی از ملک را بازسازی کند. آقای باقری برای انجام این کار موظف است اجازه دیگر شریک ها را بگیرد. یعنی باید اجازه و رضایت پسر و دختران آقای احمدی را جهت بازسازی آن بخش ملک کسب نماید. در همین حال اگر به دلیل اختلاف ذکر شده فرزندان آقای احمدی بخواهند سهم خود از آن ملک مشاع را به فروش برسانند، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد، اما اگر فرضا پس از انتقال مالکیت به خود به شخص ثالثی، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شود و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و آقای باقری راضی به این عمل نباشد، آقای باقری می‌ تواند مانع از تصرفات خریدار جدید شود و این ممانعت از طرف او قانونی است. به علت همین دست مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی می ‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و با جلب رضایت شریک یا روش های دیگر، ملک را از حالت مشاع خارج نمایند.در ادامه این مطلب روش ‌هایِ متفاوت خاتمه دادن به وضعیت اشاعه ذکر خواهد شد.‬‬‬‬

‬افراز ملک مشاع

در صورتی که شریک های ملک مشاع با یک دیگر به اختلاف برخورند، هر شریک می ‫تواند برای تقسیم ملک مشاع اقدام به افراز نماید. در این حالت شریک ملک مشاع می بایست به مرجع ذی صلاح مراجعه کند. شریک ملک مشاع باید به وضعیت ثبتی ملک مورد نظر توجه نماید. در صورتی که ملک مشاع سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نداشته باشد، مرجع صالح، دادگاهِ محلی است که ملک مشاع در آن قرار دارد. در صورتی که ملک سوابق ثبتی در دفتر املاک داشته باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محلی که ملک مشاع در آن قرار دارد، صورت می گیرد. بنابراین در عمده حالات، فرد می بایست درخواست افراز خود را به واحد ثبتی محدوده ‫ای که ملک مشاع در آن ثبت شده، بدهد. اگر ملک مشاع مطابق قوانین و مقررات قابلیت افراز داشته باشد، فرآیند افراز در مرجع ثبتی محل ملک ادامه می یابد. ولی اگر واحد ثبتی بعد از تحقیق و بررسی، حکم به عدم امکان افراز ملک مشاع بدهد، شریک می بایست به دادگستری رفته و طرح دعوا کند. (در این وضعیت می بایست به این مهم اشاره شود که در دادخواست افراز ملک مشاع، می بایست نام تمامی شریک ها چه تحت عنوان خواهان تحت عنوان خوانده قید شود.) در ادامه به جزئیات هر یک از موارد فوق می پردازیم.‬‬‬‬‬‬‬‬

‬‬فرآیندی که طی مراجعه به ثبت جهت افزار ملک مشاع طی خواهد شد

بعد از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی می شود. به این صورت که نماینده‌ ثبت پس از درخواست افراز به پرونده ثبتی ملک مشاعی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می ‫کند. باید دانست که هر ملک یک شماره پلاکِ ثبتی دارد که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی، نشان دهنده پرونده ‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه ‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از تمامی شریک ها و نماینده‌ ثبت از ملک مشاع بازدید می شود. نقشه ‫بردار پس از بازدید صورت جلسه ای از وضعیت ملک تهیه می‫ کند که به امضای تک تک شریک ها می رسد. سپس نقشه ‫بردار تصمیم خود را را در خصوص قابل افزار (تقسیم) بودن ملک اعلام می کند. تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، طی مدت ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی، محل وقوع ملک مشاع است.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬

‬‬فرآیندی که در حالت عدم امکان تقسیم ملک مشاع طی خواهد شد

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه ‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می ‌شود. آن شریک می ‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (مانند تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل استقرار ملک مشاع تقدیم نماید. در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام خواهد شد.‬‬‬‬

‬برای فهم بهتر این دو حالت به مثال فرزندان آقای احمدی و آقای باقری رجوع می کنیم، در ادامه آن مثال فرض کنید آقای احمدی به هر دلیلی از ارجاع پرونده توافق میان وی و سایر شریک هایش به دادگاه امتناع ورزد. (فرضا به دلیل احتمال اینکه حکم احتمالی دادگاه برای توافق را به نفع خود نمی داند.) در این صورت پسر آقای احمدی به عنوان آخرین راه حل، اقدام به تقاضای افراز ملک مشاع مذکور خواهد کرد. وی با مراجعه به اداره ثبت محل استقرار ملک مشاع، تقاضای افراز را ثبت می کند. اگر کارشناس مذکور رای به امکان افراز دهد، فرآیند افراز طی خواهد شد. اما فرض کنید به دلیل تفاوت فاحش قیمت هر یک از طبقات ملک مشاع مذکور قابل افراز نباشد. در این صورت هر یک از شریک ها طی ده روز امکان اعتراض به این تصمیم را خواهد داشت. فرزندان آقای احمدی با دریافت گواهی نامه عدم قابلیت افراز می تواند درخواست خود برای فروش ملک مشاع را به دادگاه محل تقدیم کند. پس از طی شدن فرآیند دادگاه و صدور دستور فروش، فرآیند مزایده و فروش ملک مذبور شروع خواهد شد و بالاخره مبلغ حاصل از فروش به فرزندان آقای احمدی داده خواهد شد.

حق شفعه در فروش مال مشاع

در شرایطی که دو نفر صاحب ملکی باشند و یکی از آن ها تصمیم بگیرد سهم خودش را به فرد ثالثی بفروشد، در این صورت قانون گذار برای شریک دیگر حق شفعه را تعیین کرده است.

 به وجود آمدن حق شفعه به موارد زیر بستگی دارد:

• مال می بایست منقول و غیر قابل تقسیم باشد.
• تعدا شرکا دو نفر باشد.
• یکی از شرکا سهم خود را بفروشد.

در صورت برقراری این سه شرط، شریک دیگر می تواند با استناد به حق شفعه و بلافاصله بعد از آگاه شدن از معامله، سهم فروخته شده شریکش را پس گرفته و مبلغی که خریدار بابت آن پرداخت کرده را بازگرداند.

نقش وکیل متخصص در فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چیست؟

در املاک مشاع چون که صاحب ملک دو نفر یا حتی شاید بیش تر باشد. و اگر یک شخص قصد فروش سهم خود از ملک مشاع را داشته باشد باید قبل از هر اقدامی این قضیه را با شرکای خود در میان بگذارد تا دیگر شرکا از جریان فروش باخبر باشند. اما مسئله ای که بیش تر اوقات پیش می آید این هست که بعضی از افراد این عمل را رعایت نمی کنند و شروع به فروش سهم دیگر شرکا علاوه بر از سهم خود می شوند و این باعث می شود که نیاز باشد به وکیلی که تمام قوانین را به خوبی بلد است مراجعه کرد.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل ملک مشاع بدون اجازه شریک بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• هزینه مشاوره اولیه
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای فروش ملک مشاع و بدون اجازه شریک معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک در بازه قیمتی زیر قرار دارد.

20 هزار تومان 200 هزار تومان