مستثنیات دین ملک مشاع تنها راهکاری است که فرد بدهکار می تواند به آن متوسل شود تا بلکه علاوه بر دینی که دارد ملک مشاع او که شاید تنها دارایی او باشد توقیف نشود.

مستثنیات دین

این واژه از کلمه استثنا گرفته شده است یعنی هر چیزی و هر اتفاقی که بخواهد بر سر مسئله ای بیفتد آن مسئله دارای یکسر ی استثنا ها می باشد. مستثنیات دین به منظور دینی است که فرد باید آن دین را پرداخت نمیاد اما اگر توانایی پرداخت آن را نداشته باشد، دادگاه یا هر مرجع قضایی دیگر اقدام به توقیف اموال شخص چه منقول و چه غیر منقول می کند. که این اموال یکسری مستثنیات دارند که در ادامه آن ها را ذکر خواهیم کرد.

انواع مستثنیات دین از نظر قوانین

• مسكن مورد نیاز محكوم‌ علیه و افراد تحت تكفل او با رعایت شئون عرفی
• وسیله نقلیه مانند موتور، خودرو، تراکتور و....
• اثاثیه مورد نیاز برای رفع حوائج ضروری
• آذوقه به قدر احتیاج محكوم ‌علیه و افراد تحت تكفل او برای مدتی كه عرفاً ذخیره می‌شود.
• كتب و ابزار علمی و تحقیقاتی برای اهل علم و تحقیق
• وسایل و ابزار كار كسبه، پیشه‌وران، كشاورزان و اشخاصی كه وسیله امرار معاش محكوم ‌علیه و افراد تحت تكفل او هستند.

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع ملکی است که در آن یک ملک وجود دارد که دارای چندین صاحب می باشد که بر سر این ملک با هم شراکت دارند. و مقدار سهم هر یک از شرکا از زمین یا ملک خریده شده، متناسب با مقدار پول یا هزینه ای است که صرف ملک شده است.

افراز ملک مشاع

افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.

تفکیک ملک مشاع

تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول (زمین، ساختمان و …) به قطعات کوچک‌تر است. به طور مثال اگر فردی زمینی 1000 متری داشته باشد می توان آن را به دو قطعۀ 500 متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی می‌گویند: زمین به قطعات 500 متری تفکیک شده است.

تفاوت افراز و تفکیک ملک مشاع

• تفکیک شامل اموال غیر مشاعی و مشاعی می شود و اگر مال مشاعی باشد پس از قطعه قطعه شدن، سهم هر کس در قطعه های جدید هم تثبیت است. ولی افراز خارج کردن سهم مشاعی و دادن آن به مالک آن است. مثلا فردی که مالک 10 سهم از یک زمین است پس از افراز، میزان زمینی برابر 10 سهم از کل زمین به او داده می‌شود.
• تفکیک فقط تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد، ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.
• تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد، اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
• در افراز رای صادر می‌شود ولی در تفکیک صورت جلسه تفکیکی.
• در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد، اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند
• در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود، اما اگر بر افراز اعتراض شود در دادگاه رسیدگی می‌شود.

فروش ملک مشاع

مال مشاع مالی است دارای مالکین متعدد، بدون اینکه مورد مالکیت آنها مشخص باشد طریقه اقدام جهت فروش ملک مشاع از طریق مراجع قانونی، در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و در دفتر املاک اداره ثبت اسناد ثبت شده باشد، بدین صورت است که شخص ابتدا به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز ملک را مطابق با قانون افراز و فروش ملک مشاع تقدیم می نماید. اداره ثبت موضوع را به کارشناس ثبتی ارجاع و کارشناس با رؤیت ملک و بررسی پرونده و استعلام از مراجع ذیصلاح (حسب مورد شهرداری یا اداره جهاد کشاورزی) نظر خود را در مورد قابل افراز بودن یا غیر قابل افراز بودن فروش ملک مشاع اعلام می نماید.

آیا ملک مشاع را می توان بدون اجازه دیگر شرکا به فروش رساند؟

صاحبان ملک مشاع برای فروش و یا اجاره دادن ملک باید خیلی حواس جمع باشند، و همیشه جانب حق را رعایت کنند چرا که فرد شریک فقط به اندازه ی سهمی که از ملک مشاع دارد می تواند ملک را به اجاره دهد یا اینکه به فروش برساند. اگر خارج از این قانون باشد سایر شرکا می توانند درخواست خلع ید از فردی که ملک را متصرف کرده است به دادگاه بدهند.

فروش ملک مشاع توسط شریک

اگر شریک ملک مشاع اقدام به فروش ملک کند، یعنی علاوه بر سهم خود از ملک، سهم دیگر شریک اش را بدون اذن و رضایت شریک بفروشد. فروش ملک نسبت به سهم خودش صحیح می باشد و بقیه فروش طبق قانون مدنی فضولی در معامله می باشد. با این شرایط خرید، اگر خریدار از این موضوع شرکا اطلاعی نداشته باشد خریدار می تواند بخش صحیح معامله را هم فسخ کند اما اگر اطلاعی نسبت به فضولی بودن معامله داشته باشد هیچ گونه حقی ندارد.

حق شفعه در ملک مشاع

فرض کنید دو نفر صاحب ملکی باشند اگر یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد قانونگذار در این حالت حق شفعه برای شریک دیگر قرار داده است. حق شفعه با شرایط خاصی بوجود می آید که عبارت است از: مال باید منقول و غیر قابل تقسیم باشد وتعدا شرکا دو نفر باشد و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد. در اینصورت شریک دیگر با حق شفعه می تواند به محض اطلاع از معامله سهم فروخته شده ی شریک اش را پس بگیرد و پول خریدار را بدهد.

آیین رسیدگی به مستثنیات دین

مطابق توضیحات گفته شده در مطلب، متوجه مستثنیات دین و ملک مشاع شده اید و اینکه تعریف این دو به صورت جداگانه چگونه می باشد. در آیین رسیدگی به مستثنیات دین یک توضیح مختصر داده می شود مبنی بر اینکه برای گفتن این حرف که مال و اموال جز مستثنیات دین هست یا نه؟ اموال محکوم علیه (متهم) چگونه جز مستثنیات دین محسوب می شود. و تصمیم مراجع قضایی نسبت به توقیف ملک مشاع و هر مال غیر منقول یا منقول چگونه است:

تصميم مرجع صالح قضايي در جهت رفع اختلاف طرفين در مراحل مختلفي كه اختلاف طرفين مطرح مي‌شود، يا محكوم‌ عليه اعتراض مي‌نمايد، متفاوت است. بر همين اساس به تفكيك مراحل مختلفي كه اعتراض يا اختلاف مطرح مي‌شود، تصميم مرجع صالح را شناسايي مي‌كنيم.

تصميم مرجع صالح قبل از توقيف مال

دادگاه صادركننده اجرایيه، در صورتي كه اعتراض محكوم‌ عليه (متهم) را وارد تشخيص دهد، ادامه عمليات اجرايي نسبت به مال مورد نظر محكوم ‌له (شاکی) را، ممنوع اعلام مي‌كند و محكوم له به تعرفه اموال ديگري از مديون مكلف مي‌شود. چنانچه اعتراض محكوم‌ عليه را نپذيرد، دستور توقيف ملک مشاع (یا هر مال دیگر) و ادامه عمليات اجرايي را صادر مي‌نمايد. در صورتي كه موضوع اختلاف طرفين درخصوص تعيين ميزان مال متناسب با نياز و شأن محكوم عليه باشد، دادگاه پس از انجام مراحل كارشناسي و انجام تحقيقات محلي، با تعيين ميزان مال متناسب با نياز و شأن محكوم ‌عليه، دستور توقيف ميزان مازاد را صادر خواهد نمود.

تصميم مرجع صالح بعد از توقيف مال

در اين مورد، چنانچه دادگاه اعتراض مديون را وارد تشخيص دهد، دستور رفع توقيف ملک مشاع (مال) را صادر مي‌نمايد و عمليات اجرايي نسبت به مال مورد توقيف منتفي خواهد شد. در صورتي كه دادگاه اعتراض مديون را نپذيرد، دستور لغو توقيف عمليات اجرايي را صادر، سپس دستور ادامه عمليات اجرايي و انجام مراحل مزايده را صادر مي‌نمايد.چنانچه اختلاف طرفين درخصوص ميزان مال متناسب با شأن و نياز محكوم‌عليه باشد، ميزان مال متناسب با شأن و نياز محكوم‌عليه را تعيين ودر صورتي كه مازادي باقي مانده باشد، دستور فروش و مزايده آنرا صادر مي‌نمايد

تصميم مرجع صالح بعد از انجام مزايده

در اين فرض، چنانچه دادگاه مجري حكم، ادعاي محكوم ‌عليه را بپذيرد، دستور ابطال عمليات اجرايي و ابطال مزايده و متعاقب آن رفع توقيف مال را صادر مي‌نمايد و محكوم‌ له بايد اموال ديگري از محكوم‌ عليه را معرفي نمايد. اما چنانچه دادگاه اعتراض وي را نپذيرد، دستور ادامه عمليات اجرايي و تحويل ملک مشاع به خريدار يا تنظيم سند، حسب مورد، صادر خواهد نمود.

نکات اجمالی در مورد مستثنیات دین ملک مشاع

• هرکس به موجب حکم قطعی دادگاه به پرداخت جزای نقدی محکوم گردد و آن را نپردازد، اموال (ملک مشاع) وی به وسیله مرجع اجرای حکم، شناسایی، توقیف و با رعایت مقررات راجع به مستثنیات دین از محل فروش آنها نسبت به اجرای حکم اقدام می شود.
• شاهد (شاکی) باید علاوه بر هویت، شغل، میزان درآمد و نحوه قانونی امرار معاشِ مدعی اعسار، به این امر تصریح کند که با مدیون به مدتی که بتواند نسبت به وضعیت معیشت وی اطلاع کافی داشته باشد، معاشرت داشته و او افزون بر مستثنیات دین ملک مشاع به هیچ مالی دسترسی ندارد که بتواند به‌ وسیله آن دین خود را بپردازد.
• در کلیه مواردی که رای دادگاه برای وصول دین به موقع اجرا گذارده می‌شود اجرا رای از مستثنیات دین ملک مشاع (اموال) محکوم علیه ممنوع ‌می‌باشد.

برای اثبات مستثنیات دین ملک مشاع سراغ چه کسانی باید رفت؟

وقتی محکوم علیه (خوانده) توانایی پرداخت بدهی خود را به هر دلیلی ندارد، دادگاه و سایر مراجع قضایی این حق را به محکوم له (شاکی) داده اند تا برای رسیدن به طلب خود شروع به معرفی اموال محکوم علیه به دادگاه کند، تا بلکه از طریق فروش و به مزایده گذاشتن اموال چه منقول و چه غیر منقول به بدهی خود برسد. اما از آن طرف شاید برای محکوم علیه هیچ اموالی به جز این مال نمانده باشد، در راستا همین موضوع به دنبال اثبات مستثنیات دین ملک مشاع خود می باشد، که اثبات آن می تواند برای محکوم علیه سخت باشد چون طلبکار یا فرد شاکی فقط به دنبال بدست آوردن بدهی خود می باشد، برای همین محکوم علیه می تواند با یک وکیل اثبات مستثنیات دین ملک مشاع که تخصص اش در این موضوع است مشورت کند تا بتواند از ملک مشاع خود حمایت کند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل مستثنیات دین ملک مشاع بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در مستثنیات دین ملک مشاع دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• هزینه مشاوره اولیه
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای مستثنیات دین ملک مشاع چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای مستثنیات دین ملک مشاع معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص مستثنیات دین ملک مشاع در بازه قیمتی زیر قرار دارد.