برای آن که بدانیم شیوه تخلیه املاک مشاع و روش های مناسب تخلیه ملک مشاع چیست، ابتدا باید تعریف درستی از ملک مشاع و سهم مشاعی داشته باشیم

طبق تعریفی که در قانون وجود دارد، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گفته می شود. معنای اشاعه این است که هر کدام از مالکین در جزء به جزء ملک سهم دارند. به طور مثال زمانی که دو نفر به خرید یک واحد مسکونی یا تجاری اقدام می‌کنند و یک از آن ها مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ طبق قانون سهم مالک با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و نمی توان آن را از هم تفکیک کرد

مثال دیگر زمانی است که یک ملک از وارث به ورثه می رسد. در حالی که تمام ورثه از تمام ملک سهم دارند (هرچند فرزند ذکور دو برابر فرزند مونث ارث می برد و میزان سهم او بیشتر است.) اما مرزی برای سهم هر یک معین نشده است و کل ملک به صورت مشاع در اختیار آن هاست

در حالت دیگر می توان به بخش های مشترک ساختمان های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و… اشاره کرد؛ فضایی چون فضاهای مذکور نیز به صورت مشاع در اختیار مالکان ملک است.

البته این اشاعه به معنای عدم امکان صادر شدن سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. در نتیجه نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می گردد.

خلع ید به چه معناست؟

دعوای خلع ید، دعوایی است که موضوع آن رفع تصرف غاصبانه و عدوانی متصرفی است که بدون اذن صاحب ملک، بر آن تسلط پیدا کرده است.

دعوای خلع ید به دو صورت طرح می شود. صورت اول مربوط به موردی است که متصرف از ابتدای تصرف بدون اذن مالک، ملک او را تصرف کرده باشد و صورت دوم مربوط به موردی است که تصرف شخص بادی امر با اجازه مالک شروع شده است اما در نهایت بدون اذن او ادامه پیدا کند

در املاک مشاع دعوای خلع ید گاهی پیش می آید که یکی از صاحبان یا مستاجر او بدون اجازه بقیه مالکین در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد؛ مثلا در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری حیوانات اهلی آماده کند.

حالت دیگر آن است که یکی از مالکین یا مستاجر او، بدون رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را درتملک کند. به عنوان مثال در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازۀ گذاشتن یک خودرو است، خودرو اضافه ای قرار دهد و فضای دیگران را غصب کند.

حالت دیگر هنگامی است که به طور مثال سه شریک که هر کدام دو دانگ مشاعی از مغازه‌ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می‌دهند. پس از مدتی مستأجر اجاره ماهانه یکی از سه شریک را نمی پردازد یا ایـن که برخلاف نوع استفاده مذکور در قرارداد، از ملک بهره برداری می کند.

در مثال مذکور شریک ناراضی می‌تواند دعوای خلع یا تخلیه ید طرح کند.

برای دعوی خلع ید چه باید کرد؟

برای طرح دعوی خلع ید علیه تصرف کننده یا تصرف کنندگان ملک مشاع، نیازی به حضور همه صاحبان نیست. مثلا اگر یک واحد تجاری چهار مالک داشته باشد، فقط یکی از مالکین می‌تواند دعوی خلع ید را طرح کند.

می توان دعوی خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع را علیه غیر هم قابل طرح کرد. به عبارت دیگر چه شریک ملک را تصرف کرده باشد چه شخصی که هیچ مالکیتی نسبت به ملک ندارد آن را تصرف کرده باشد، می توان دعوی خلع ید را طرح کرد

اگر چند نفر ملک مشاعی را تصرف کرده باشند، شما توانایی آن را دارد که علیه همه یا برخی از آن ها دعوی خلع ید را اقامه کنید. حدود رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می کند و علیه هر کسی که دعوا مطرح شود، حکم دادگاه علیه او جاری می گردد.

تصرف عدوانی به چه معناست؟

هر شی اعم از منقول (مثل حق سرقفلی) یا غیر منقول (مثل ملک تجاری یا مسکونی)كه تحت تصرف و تسلط شخص قرار دارد این موضوع را نشان می دهد كه این شی متعلق به اوست. مدعی برای مالکیت شی ای كه نزد دیگری است صرفا می‌تواند به دعوی افدام کرده و از دلایل اثبات دعوی در صورت وجود استفاده كند که مرجع قضایی به سود او حكم داده و او را به عنوان صاحب حقیقی آن شی یا حق بشناسد.

ید چارچوب مشخص و محدودی ندارد؛ بلكه عرف عامل اصلی در تشخیص آن است و مفاد قاعده این است كه تسلط فرد بر شی، بر مالكیت آن شخص دلالت می کند ؛ مگر این‌كه خلاف آن ثابت شود. مطابق ماده ۳۵ تصرف به عنوان مالكیت دلیل مالكیت است مگر اینكه خلاف آن ثابت می گردد؛ و طبق ماده ۳۱ هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون كرد مگر به حكم قانون.

كس حق ندارد مالی را كه در تصرف و اختیار دیگری است به نحو عدوان و ستم تصاحب و تصرف کند، مگر این‌كه به طور قانونی این كار را انجام دهد. او همچنین نمی‌تواند به وسیله قدرت شخصی، آن را از تصرف تصرف کننده خارج سازد؛ در غیر این صورت غاصب محسوب می گردد و به عنوان متصرف عدوان تحت پیگرد قرار خواهد گرفت.

وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی چیست؟

در دعوای تصرف عدوانی، نیازی به رعایت تشریفات دادرسی نیست؛ در حالی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در صورتی که هر دوی این دعاوی قابلیت نظرخواهی مجدد را دارند. در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در صورتی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، لازم به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.

چه کسانی تونایی طرح دعوی دارند؟

در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، می‌تواند به قائم‌مقامی مالک طرح دعوی کند. (ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی) این در صورتی است که در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی می‌تواند طرح دعوی کند.

آیا دعوای تخلیه ید غیر مالی است؟

بلی، دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین هزینه دادرسی طرح این دعوا نسبت به دعوای خلع ید کمتر است. هنگامی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می کند، شرایط و ارکان متشکل این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه است. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع صدور حکم کند.

دادگاه در خصوص دعوای خلع ید چه اقداماتی انجام می دهد؟

• احراز مالکیت خواهان: از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت. (دادگاه باید ابتدا نسبت به احراز ماکلیت خواهان اقدام کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
• تشخیص غیرقانونی و عدم مشروعیت تصرف خوانده.
• باید این موضوع محرز شود که تصرف خوانده در حدود مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی: از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس.

خوانده در این دعوا باید برای مشروعیت تصرفش ادله ای اقامه کند؛ در غیر این صورت، تصرف وی غاصبانه است؛ چرا که مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد. وقتی فردی مالکیت خود را با ارایه سند مالکیت به اثبات می رساند و خوانده توانایی آن را ندارد که برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد و به عنوان نمونه ثابت کند که تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورد دعوی را خریداری کرده، در این صورت تصرفش ناشی از غصب است. به این معنا که تصرف باید با رضایت و اجازه مالک باشد.

اگر خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به وی تحویل داده نشده است، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا این موضوع را در دعوای الزام به تنظیم سند طرح کند و اگر بخواهد دعوی خلع ید مطرح کند، این دعوی را وقتی می‌توان طرح کرد که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می شود تا زمانی که حکم به نفع خواهان صادر و اجرا نشده است و سند به نام و مالکیتش استوار نشده است، نمی‌توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تا آن زمان را ندارد.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل خلع ید از ملک مشاع بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در خلع ید از ملک مشاع دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله:

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای خلع ید از ملک مشاع چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای خلع ید از ملک مشاع معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص خلع ید از ملک مشاع در بازه قیمتی زیر قرار دارد.