خلع ید مشاعی زمانی مطرح می گردد که شخصی از مالکین مال مشاعی، به طور غیرقانونی در مالی که حق همه مالکین مشاعی است، تصرف نماید. در این صورت مالکین مشاعی دیگر با دادخواست خلع ید مشاعی می توانند به حق خود برسند.

مال مشاعی چیست؟

مال مشاعی مالی است که بین دو یا چند نفر مشترک می باشد به طوری که هر یک از مالکین مشاعی از ذره ذره مال، حق دارند. به طور مثال اگر کسی 2 دنگ از مال مشاعی سهم داشته باشد، سهم او از مال مشاعی در جزء جزء مال مشاعی وجود دارد.

خلع ید مشاعی چیست؟

خلع ید مشاعی در لغت به معنی چیزی را از دست کسی در آوردن یا پایان دادن به سلطه کسی بر چیزی می باشد. خلع ید مشاعی در اصلاح حقوقی، یک دعوی حقوقی است و زمانی مطرح می گردد شخصی از مالکین مال مشاعی، به طور غیرقانونی در مال مشاعی که حق همه مالکین مشاعی است، تصرف نماید و مالک یا مالکین مشاعی دیگر بخواهند مال و سهم خود را از تصرف خارج نمایند. مالک ملک مشاعی به تنهایی می‌تواند علیه غاصب، دعوی خلع ید مشاعی طرح کند. مالکین مال مشاعی برای خلع ید متصرف، دادخواست خلع ید مشاعی را به مرجع قضایی تقدیم می کنند. شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده دعوی خلع ید ، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه است. خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا خلع ید مشاعی، حکم دعوی خله ید مشاعی را صادر کند. بر اساس ماده 308 قانون مدنی، غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. این ماده خلع ید را تصرف غاصبانه معرفی می کند. همچنین بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاعی به نفع مالک قسمتی از ملک مشاعی صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ‌ولی تصرف محکوم ‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

انواع دعاوی خلع ید

دعوای خلع ید به 3 دسته تقسیم می شوند که در زیر به بررسی 3 نوع دعوای خلع ید می پردازیم:

دعوی خلع ید مالکیت

در این نوع دعوی خلع ید، مالک ملک مشاعی به منظور رفع تصرف دیگری بر ملک مشاعی که سهم همه مالکین است، دادخواست خلع ید مشاعی را به دادگاه تقدیم می کند.

دعوی خلع ید به منظور غیرقانونی بودن تصرف

در این نوع دعوی خلع ید، دادخواست خلع ید به منظور اثبات غیر قانونی بودن تصرف دیگری بر ملک یا مال مورد نزاع مطرح می گردد.

دعاوی تصرف

این نوع دعوی خلع ید، دعاوي تصرف می باشد که خود شامل دعاوي تصرف عدواني و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کيفري يا حقوقي مطرح شود.

ارکان دعوی خلع ید

دعوی خلع ید دارای 4 رکن می باشد که برای طرح دعوی خلع ید، در دادگاه وجود تمام این 4 رکن مورد بررسی قرار می گیرد. در ادامه به بررسی ارکان خلع ید می پردازیم:

غیر منقول بودن مال مورد دعوی خلع ید

دعوی خلع ید، برای اموال غیر منقول مطرح می گردد. برای استرداد اموال منقول، باید طرح دعوی استرداد مال را در نظر گرفت.

استیلا و وضع ید مدعی علیه در دعوی خلع ید

بر اساس ماده 308 قانون آیین دادرسی مدنی، برای طرح دعوی خلع ید باید فعل غصب اتفاق افتاده باشد. زمانی فعل غصب اتفاق می افتد که متصرف به قصد تصرف وارد ملک شده باشد. تصرف مال می تواند توسط یک نفر انجام پذیر یا با شراکت چندین نفر. اگر فردی که ملک را تصرف کرده است، ملک را به شخص دیگر واگذار نماید و فرد تحویل گیرنده از غصبی بودن ملک اطلاع داشته باشد، دعوی خلع ید علیه تحویل گیرنده اقامه می شود. برای طرح دعوی خلع ید، علاوه بر اثبات مالکیت خویش، باید تصرف متصرف و استیلای وی را نیز اثبات کرد.

غیر قانونی بودن تصرف خوانده در دعوی خلع ید

عدوانی بودن تصرف یا غیر قانونی بودن آن یکی از ارکان طرح دعوی خلع ید می باشد. غیر قانونی بودن تصرف خوانده امری است که بدون اجازه قانون صورت می پذیرد. غاصب شخصی است که با بر مال دیگری چه سهواً، چه عمداً تسلط پیدا نماید، در نتیجه خریدار ملک غصبی نیز غاصب محسوب می شود. عدم اعتراض مالک به غصب مال خویش توسط متصرف، دلیلی برای رضایت وی بر تصرف مالش نمی باشد. متصرف در شرایطی از حقوق قانونی برخوردار است که تصرفش قانونی باشد، در غیر اینصورت تصرف وی غیر قانونی محسوب می شود و شخصی که مالش تصرف شده است، حق طرح دعوی خلع ید را دارد.

مالکیت خواهان خلع ید به موجب سند رسمی

یکی دیگر از ارکان خلع ید، اثبات مالکیت خواهان خلع ید می باشد و خواهان خلع ید برای طرح دعوی خلع ید، باید سند رسمی برای ملک داشته باشد.

اقدامات دادگاه در خصوص دعوی خلع ید مشاعی

دادگاه برای تصمیم گیری درباره دعوی خلع ید مشاعی، اقدامات زیر را انجام می دهد:

اثبات مالکیت خواهان

دادگاه ابتدا باید از طریق استعلام ثبتی یا ملاحظه سند، مالکیت فردی که دعوی خلع ید مشاعی را مطرح نموده است احراز کند، سپس وارد ماهیت دعوی خلع ید مشاعی می شود.

احراز تصرفات خوانده

دادگاه باید غیر قانونی بودن تصرف خوانده را احراز کند و مشخص کند تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان قرار دارد یا خیر. دادگاه میزان تصرفات خوانده را از طریق تحقیق محلی یا کارشناسی مشخص می کند. خوانده در دعوی خلع ید مشاعی باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد.

خلع ید مشاعی از ناحیه وراث

اموال غیر منقول ورثه ای به طور مشاعی بین ورثا تقسیم می شود، اگر شخصی از وراث در مال مشاعی تصرف نماید، اقدام او غیرقانونی می باشد و یکی از وراث یا چند نفر از وراث می توانند دادخواست خلع ید مشاعی را به دادگاه تقدیم کنند. در نتیجه برای دادخواست خلع ید مشاعی از ناحیه وراث و تنظیم دادخواست خلع ید مشاعی، نیاز به همه وراث نمی باشد. دادگاه پس از بررسی دادخواست خلع ید مشاعی، ملک را خلع ید خواهد کرد. بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در آن ملک، مشمول مقررات املاک مشاعی می باشد.

هزینه دادرسی دعوی خلع ید مشاعی

دعوی خلع ید مشاعی، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی می باشد و هزینه دادرسی دعوی خلع ید مشاعی، بر اساس ارزش معاملاتی ملک می باشد.

مرجع صالح برای دعوی خلع ید مشاعی

بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

دعوی تصرف عدوانی مال مشاعی چگونه است؟

بر اساس ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشاعی در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

تفاوت خلع ید و تخلیه

خلع ید و تخلیه از لحاظ قانونی تفاوت دارند و پیگیری خلع ید و تخلیه متفاوت می باشد. به طور مثال، خانه ای را اجاره داده اید و حالا که قرارداد مستاجر تمام شده است، مستاجر اقدام به تخلیه نمی کند. در این حالت اگر دادخواست خلع ید خانه را به دادگاه تقدیم کنید، دادخواست خلع ید رد خواهد شد، زیرا در این شرایط طبق قانون باید دادخواست تخلیه ارائه کرد. اما دادخواست خلع ید در شرایطی استفاده می شود که شخصی، غیر قانونی و بدون اجازه و بدون قرارداد در ملک دیگری ساکن شود یا مالک ملک مشاعی بدون اجازه همه مالکین مشاعی، اقدام به تصرف ملک مشاعی نماید؛ در این شرایط باید دادخواست خلع ید مشاعی ارائه نمود.

تفاوت بین خلع ید و تصرف عدوانی چیست

رعایت تشریفات دادرسی حین دعوای تصرف دعوانی الزامی نیست ولی در خلع ید می بایست تمامی تشریفات انجام شوند. البته هر دو دعوی خلع ید و تصرف عدوانی قابل تجدیدنظرخواهی هستند. 

بر اساس ماده 1 قانون اجرای احکام مدنی، در خلع ید ابتدا حکم قطعی شده و سپس اجرایی می شود. ولی در دعوای تصرف عدوانی، حکم بلافاصله قابلیت اجرایی داشته و به صدور اجراییه نیاز ندارد. همچنین در تصرف عدوانی، درخواست تجدید نظر از اجرای حکم جلوگیری نمی کند.

سرنوشت اموال محکوم علیه یا شخص ثالث در دعوای خلع ید مشاعی چه می شود؟

بر اساس ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی، هر‌گاه در محلی که باید خلع ید شود اموالی از محکوم علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او‌ دسترسی نباشد، دادورز صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می‌ کند:

• اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانک‌ ها سپرده می ‌شود.
• اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آن‌ ها متناسب با هزینه نگهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌ های مربوط به ‌صندوق دادگستری سپرده می‌ شود تا به صاحب آن مسترد گردد.
• در مورد سایر اموال دادورز آن‌ها را در‌‌ همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاه داشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت ‌می ‌دارد.

سرنوشت خلع ید ملکی که در آن زراعت شده است، چگونه می باشد؟

بر اساس ماده ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی، در صورتی که در ملک مورد حکم خلع ید زراعت شده و تکلیف زرع در حکم معین نشده باشد؛ اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد محکوم‌علیه باید فورا محصول را بردارد در غیر این صورت دادورز (‌مامور اجرا) اقدام به برداشت محصول نموده و هزینه ‌های ‌مربوط را تا زمان تحویل محصول به محکوم‌ علیه از او وصول می ‌نماید. هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد اعم از اینکه بذر روییده یا نروییده ‌باشد، محکوم له مخیر است که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محکوم‌ علیه باقی بگذارد و ‌اجرت ‌المثل بگیرد. تشخیص بهای زراعت و اجرت ‌المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است.

چه کسانی می توانند طرح دعوی خلع ید کنند؟

در دعوی خلع ید، فقط اشخاص ذی نفع، وکیل یا نماینده قانونی یا قائم مقام می توانند طرح دعوی خلع ید کنند.

طرح دعوی خلع ید ملکی که سند ندارد چگونه است؟

زمانی که شما مالک واقعی می باشد اما مدکی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد و طرف مقابل هم مدرکی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد، اگر طرف مقابل ادعای مالکیت شما را قبول نداشته باشد، در ابتدا باید از مراجع قضایی درخواست دعوی اثبات مالکیت کرد. دادگاه پس از بررسی دعوی اثبات مالکیت رای خود را صادر می کند. در مرحله بعد باید دعوی خلع ید را مطرح نمود.

نقش وکیل خلع ید مشاعی چیست؟

حضور یک وکیل باتجربه در زمینه خلع ید مشاعی علاوه از بین بردن امکان اشتباه، سرعت روند خلع ید مشاعی را نیز افزایش می‌دهد و کمک بسیاری به شخص مطالبه کننده می‌کند. وکلای متخصص خلع ید مشاعی در دادسان آماده مشاوره و ارائه خدمات هستند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل خلع ید مشاعی بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در خلع ید مشاعی دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای خلع ید مشاعی چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای خلع ید مشاعی معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص خلع ید مشاعی در بازه قیمتی زیر قرار دارد.

20 هزار تومان 200 هزار تومان