بر اساس گفته های وکیل تخلیه ملک، دادگاه های عمومی یا شورای حل اختلاف زمانی دستور تخلیه مستاجر را صادر می کنند که موجر نسبت به مستاجر خود اعتراض داشته باشد. دلیل این اعتراض می تواند هر چیزی باشد. به طور مثال به تعویق افتادن اجاره ماهانه توسط مستاجر.

اجاره نامه چیست؟

اجاره نامه یک قرارداد موقت و دارای زمان مشخصی است. که بعد از گذشت زمان اجاره نامه در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر (فردی که ملک را به اجاره می دهد) می تواند دستور تخلیه مستاجر را از مراجع قضایی مربوطه بگیرد.

انواع اجاره نامه ها

وکیل تخلیه ملک انواع اجاره نامه را به صورت زیر بیان می دارد:

اجاره اشیا

در اجاره اشیا باید یکسری جزئیات را رعایت کرد:

• مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
• مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده است.
• برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.
• اجاره ی مال مشاع، جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

اجاره حیوانات

در اجاره حیوانات، تعیین منفعت، یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آن جا حمل شود.

اجاره اشخاص

در اجاره اشخاص، کسی که اجاره می کند مستاجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر و مال الاجار اجرت نامیده می شود.

تفاوت اجاره نامه عادی با محضری

وکیل تخلیه ملک می گوید: اجاره نامه عادی یک سند عادی است که در دفاتر مشاور املاکی بین موجر و مستاجر و یا یک یا دو نفر شاهد می باشد. در حالی که اجاره نامه محضری در دفاتر اسناد رسمی بین موجر و مستاجر ثبت می شود.

اعتبار اجاره نامه عادی

اگر بگوییم ارزش قانونی سندی که بنگاهی می‌نویسد با ارزش یک برگ کاغذ که مالک (موجر) و مستاجر در منزل خودشان بنویسند، فرق چندانی ندارد، بیراه نگفته ایم. وکیل تخلیه ملک مقرر می کند طبق قانون تجارت، کار اصلی مشاور املاک، دلالی و واسطه گری است یعنی پیدا کردن مستاجر و مالک و یا فروشنده و خریدار و معرفی آن‌ها به یکدیگر است. کار دفتر اسناد رسمی‌ نیز تنظیم سند رسمی ‌است، پرونده‌های زیادی درباره اختلافات میان مالک و مستاجر در دادگاه ها وجود دارد که وقت مردم و دستگاه قضایی را می‌گیرد. ثبت محضری اجاره نامه بسیاری از دعاوی موجود در دادگاه ها را کاهش خواهد داد، دلیل اینکه در کشورهای دیگر برعکس کشور ما دادگاه‌ها خلوت است، همین موضوع است. مشاور املاک، واسطه است و دفاتر ثبت اسناد رسمی، ثبت کننده اسناد می باشند.

مزایای اجاره نامه محضری

طبق صحبت های وکیل تخلیه ملک، مزایایی که اجاره نامه محضری نسبت به اجاره نامه عادی می تواند داشته باشد، عبارت اند از:

• قاطع و رافع دعوی بودن و تحت تأثیر مرور زمان قرار نگرفتن
• غیرقابل انکار و تردید بودن
• قابل استناد و معتبر بودن تاریخ سند رسمی
• لازم الاجرا بودن آن

انواع عقد قرارداد با توجه به تعاریف اجاره نامه

وکیل تخلیه ملک، انواع عقد را این طور مقرر می کند:

عقد تملیکی

عقدی است که انتقال مال یا تعهد از ناحیه طرفین باشد. به عبارت دیگر عقدی است که هر یک از طرفین در ازای چیزی که می‌دهد، چیز دیگری می‌گیرد.

عقد معوض

عقدی است که انتقال مال یا تعهد از ناحیه طرفین باشد. به عبارت دیگر عقدی است که هر یک از طرفین در ازای چیزی که می‌دهد چیز دیگری می‌گیرد. اما عقود معوض دو ویژگی دارد. یکی آن که باید بین عوض و معوض حالت تقابل و هم سنگی وجود داشته باشد. یعنی باید ارزش آن‌ها با یکدیگر تعادل داشته باشند، والا یک طرف زیان خواهد دید. و دیگر آن که، طرفین دارای حق حبس هستند. یعنی هر یک از طرفین می‌توانند بگویند تا شما به تعهد خود عمل نکنید من نیز به تعهد خود عمل نخواهم کرد، که در صورت بروز اختلاف بین طرفین، دادگاه رفع اختلاف می‌کند.

تخلیه ملک اجاره ای

با توجه به صحبت های وکیل تخلیه ملک، بحث تخلیه ملک اجاره ای پر از جر و بحث می باشد چرا که موجر ومستاجر طی یک قرارداد نسبت به هم یکسری تعهدات پیدا می کنند. که در صورت عدم انجام این تعهدات توسط موجر و مستاجر شرایط اختلاف بین این دو به وجود می آید که در اکثر مواقع موجر به دنبال گرفتن دستور تخلیه مستاجر از ملک یا منزل اجاره ای می باشد.

آیا مستاجر می تواند زودتر از موعد تخلیه ملک اجاره ای کند؟

طبق گفته های وکیل تخلیه ملک مستاجر تنها در صورت داشتن دو دلیل می تواند ملک اجاره ای را تخلیه کند:

• در صورت معیوب بودن ملک اجاره ای
• توافق مالک و مستاجر، در خصوص فسخ قرارداد پیش از موعد.

به طور مثال اگر موجر ومستاجر در قرارداد به این توافق رسیده باشند که در صورت معیوب بودن ملک اجاره ای تا فلان تاریخ آن ملک را تعمیر خواهد کرد، ولی برای درست کردن ملک بعد از تاریخ گفته شده در قرارداد کاری نکرد مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند و ملک اجاره ای را تخلیه کند.

آیا مستاجر می تواند در ملک اجاره ای تغییراتی انجام دهد؟

معمولا در قرارداد بین موجر و مستاجر قید می شود که ملک با همان کیفیتی که گرفته می شود با همان کیفیت تحویل موجر داده شود. به طور مثال اگر مستاجر از دکوراسیون خانه ملک اجاره ای (ملک مسکونی) خوشش نیاید و تصمیم به تغییرات دکوراسیون ملک کند حتما باید در خصوص این تغییرات از مالک (موجر) اجازه کسب نماید.

چه موقعه می توان دستور تخلیه مستاجر را گرفت؟

وکیل تخلیه ملک شرایط زیر را برای گرفتن دستور تخلیه ضروری می داند:

• زمانی که مدت قرارداد اجاره تمام شده است اما مستاجر ملک را تخلیه نمی کند.
• اگر با گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره ماهانه مستاجر هیچ مبلغی را پرداخت نکرده باشد.
• مستاجر از ملکی که از موجر اجاره کرده است برای موارد نامشروع استفاده نماید.
• مستاجر ملکی را که اجاره کرده است به شخص دیگر اجاره دهد.

مقدمات لازم برای گرفتن دستور تخلیه مستاجر

اگر مستاجر موارد ذکر شده در بالا را داشته باشد، موجر می تواند دستور تخلیه مستاجر را از شورای حل اختلاف و یا دادگاه های عمومی خواهان باشد. که این خواسته زمانی قانونی است که مستاجر علاوه بر موارد گفته شده از تخلیه ملک بعد از اتمام قرارداد امتناع ورزد و ادعای مالکیت نسبت به ملک داشته باشد.

اگر موجر رهن اجاره ای منازل مسکونی را ندهد

از مشکلات دیگر موجر و مستاجر علی الخصوص در مورد اجاره واحد های آپارتمانی دادن مبلغ ودیعه یا همان رهن به مستاجر است. بعد از اینکه دستور تخلیه مستاجر توسط موجر گرفته شود، موجر باید مقدار مبلغی که مستاجر به عنوان رهن گذاشته را به او بدهد. و اگر در تلاش باشد تا یک مستاجری دیگری پیدا شود تا پول رهن مستاجر اولی را بدهد، مستاجر اولی می تواند یک اظهار نامه مبنی بر ندادن مبلغ رهن به شورای حل اختلاف و یا مراجع مربوطه تقدیم کند تا به مبلغ رهن خود برسد.

هزینه های خسارت به ملک مستاجر

بعد از دستور تخلیه مستاجر، ممکن است تغییرات و یا خرابی هایی در ملک اجاره داده شده به وجود آمده باشد. که موجر و مستاجر به دنبال این هستند که چه کسی باید هزینه این خسارت ها رو بدهد. برای همین وکیل تخلیه ملک اذعان می دارد طبق قرارداد اگر تعمیرات و خسارت کلی باشد و مستاجر دخلی در آن ها نداشته باشد موجر باید هزینه ها را پرداخت نماید، در غیر اینصورت مستاجر باید هزینه تعمیرات جزئی و خساراتی که خود به ملک وارد کرده است را پرداخت نماید.

تفاوت دستور تخلیه مستاجر با حکم تخلیه مستاجر

وکیل تخلیه ملک می گوید برای دستور تخلیه مستاجر باید یکسری شرایط و جود داشته باشد مثل:

• اجاره نامه مدت دار باشد.
• اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• مدت اجاره تمام شده باشد تا دلیلی برای دستور تخلیه مستاجر وجود داشته باشد.
• اجرای دستور تخلیه مستاجر نیازی به صدور برگه ی اجراییه ندارد و اصولا بعد از تقدیم تقاضای موجر (مبنی بر تخلیه ملک) طی یک هفته دستور تخلیه مستاجر اعمال می شود.

با موجود بودن این شرایط موجر می تواند دستور تخلیه مستاجر را همانطور که گفته شد به شورای حل اختلاف بدهد. در حالی که در حکم تخلیه در صورتی که مدت اجاره تمام شده باشد، اما حتی یکی از شرایطی که در بالا گفته شده نباشد، مشمول دستور تخلیه مستاجر نخواهد شد. در این‎گونه موارد با تقدیم دادخواست مربوطه، حکم تخلیه صادر می‎ شود. دریافت حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدید نظر و تقاضای صدور اجرائیه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه مستاجر زمان بیشتری خواهد برد.

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد، وکیل دستور تخلیه مستاجر می تواند کمکی کند؟

رابطه موجر و مستاجر یک رابطه حساس است که هر روز اتفاق می افتد؛ چرا که تا جامع انسانی وجود دارد این رابطه هم خواهد ماند. بنابراین اگر در طی قراردادی که بین موجر ها و مستاجر ها بسته می شود تعهدات به خوبی انجام نشود، باعث اختلاف های بزرگتر و حتی شکایت های پی در پی می شود. پس اگر برای اختلافی که بین موجر و مستاجر به وجود می آید از یک وکیل تخلیه ملک که باتجربه باشد، استفاده شود تا در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، کارهای قانونی را به خوبی پی ببرد تا مالک به ملک قانونی خود برسد. چرا که گرفتن دستور تخلیه مستاجر در صورتی که به خوبی پیگیری نشود می تواند روی روح و روان مالک تاثیر زیادی بگذارد.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل دستور تخلیه مستاجر بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در دستور تخلیه مستاجر را دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• هزینه مشاوره اولیه
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای دستور تخلیه مستاجر چگونه محاسبه می شود؟

هزینه ی اخذ وکیل برای دستور تخلیه مستاجر معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه گرفتن مشاوره از وکیل دستور تخلیه مستاجر در بازه قیمتی زیر قرار دارد.

20 هزار تومان 200 هزار تومان