یکی از موضوعات مهمی که امروزه در ارتباط با املاک وجود دارد و جزو مشکلات اساسی بین مالک و مستاجر تلقی می ‌شود، تقاضای مالک برای تخلیه‌ ملک است. این تقاضا با نام‌ های خلع ید، تخلیه، رفع تصرف و دستور تخلیه شناخته می شود.

تخلیه

تخلیه در لغت به معنی خالی نمودن است و در اصطلاحات حقوقی یعنی دست کشیدن متصرف و یا مستاجر از ملک، به شیوه ای که مالک توانایی تصرف در ملک خودش را بدون هیچ مشکلی داشته باشد. دستور تخلیه در موردی قابل طرح است که متصرف از طرف مالک اجازه ی تصرف داشته باشد و بین موجر و مستاجر، اجاره نامه مطابق شرایط قانونی تنظیم شده باشد.

طرح دعوای تخلیه

دعوای تخلیه در موردی به وجود می آید که مالک ملک بر علیه فردی که در گذشته با رضایت و اجازه وی در ملک او تصرف داشته، به طرح دعوا بپردازد. یکی از مهم ترین این دعاوی، دستور تخلیه است. دستور تخلیه زمانی به وقوع می پیوندد که مدت زمان اجاره ی مستاجر به پایان رسیده و مستاجر از تخلیه ملک امتناع ورزد. در این صورت و با توجه به شرایط حاکم، موجر یا وکیل او می تواند درخواست دستور تخلیه ملک را بدهد و با توجه به درخواست او، دستور تخلیه فوری صادر می گردد. نکته ای که باید به آن توجه داشت این است که در مواردی می توان طرح دعوای تخلیه نمود که رابطه بین مالک و متصرف یک رابطه قراردادی باشد و نه اینکه شخصی بدون اجازه و رضایت مالک نسبت به تصرف ملک اقدام نموده باشد که در این صورت باید رفع تصرف و یا خلع ید متصرف را از دادگاه خواستار شد و امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد.

دستور تخلیه

با توجه به موارد توضیح داده شده در قسمت بالا، در صورتی که موجر با تمدید قرارداد اجاره ای که مدت آن به پایان رسیده است موافق نباشد، ملک مورد نظر باید تخلیه شود. البته زمانی دستور تخلیه صادر می شود که اجاره نامه تنظیم شده دارای شرایط خاصی باشد. حتماً توجه داشته باشید به استناد قرارداد اجاره ای می توان درخواست دستور تخلیه نمود که:

1- مدت اجاره در آن قید شده باشد

2- اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد و به ‌امضای موجر و مستاجر رسیده باشد

3- به‌وسیله دو نفر افراد مورد ‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی شده باشد

در غیر اینصورت نمی توان به استناد آن اجاره نامه درخواست تخلیه فوری نمود و باید از طریق دادگاه، دادخواست تخلیه داد که این موضوع زمان بر است چرا که نیازمند جلسه رسیدگی در دادگاه و صدور رای می باشد و مستاجر حق اعتراض و تجدید نظر خواهی نسبت به رای صادره را خواهد داشت و پس از قطعیت دادنامه و انقضای مهلت های قانونی و صدور اجرائیه، توسط اجرای احکام دادگاه نسبت به تخلیه مورد اجاره اقدام می شود. با این همه در بعضی مواقع دستوری که مبنی بر دستور تخلیه صادر شده است از سوی شخص مستاجر مورد اعتراض و مخالفت قرار می گیرد چرا که مستاجر اعتقاد دارد حقوق او نادیده گرفته شده است یا این دستور به صورت قانونی صادر نشده است و شرایط صدور دستور تخلیه را نداشته است که بررسی این موضوع بسیار تخصصی بوده و نیازمند مراجعه به وکیل اعتراض به دستور تخلیه می باشد.

دستور تخلیه در زمان کرونا

از آنجا که به دلیل وضعیت بحرانی اقتصادی جامعه که بخشی از آن از شیوع کرونا حاصل شده است اخیراً ضوابط و دستورالعمل های جدیدی در خصوص دستور تخلیه توسط ستاد ملی مقابله با کرونا صادر شده است و این مصوبات شامل تمدید اجباری اجاره نامه ها و عدم حق اخذ جریمه دیرکرد تخلیه واحد مسکونی و همچنین در خصوص سقف ودیعه و اجاره در تهران و کلان شهرهای دیگر می باشد از اینرو می توانید جهت آشنایی بیشتر از شرایط مذکور و اطلاع از حقوق خود مقاله تاثیر مستقیم کرونا بر دستور تخلیه را مطالعه کنید.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

همانطور که پیش تر گفته شد، دستور تخلیه که در اصطلاح رایج جامعه به دستور تخلیه فوری نیز معروف است در خصوص املاکی صادر می شود که دارای قرارداد اجاره بر اساس شرایط مقرر قانون باشد و مدت آن نیز منقضی شده باشد که پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت. اما حکم تخلیه در خصوص املاکی است که یا قراردادش بر اساس شرایط قانونی تنظیم نشده باشد یا شروطی در آن پیش بینی شده باشد که در صورت عدم رعایت آن توسط مستاجر، برای موجر حق تخلیه به وجود می آید.

مراجع صدور دستور تخلیه

با توجه به موارد گفته شده در بالا، در قرادادهای اجاره املاک مسکونی که با سند عادی منعقد شده باشد، شورای حل اختلاف حق صدور دستور تخلیه را دارد.

ولی اگر ملک مورد نظر مسکونی نباشد و اجاره نامه دارای شرایط قانونی نباشد، شورای حل اختلاف توانایی صدور دستور تخلیه فوری ندارد و باید تقاضای صدور حکم تخلیه داده شود و مرجع صالح برای رسیدگی به این موضوع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. دقت داشته باشید در خصوص تخلیه عین مستاجره در مواردی که اجاره نامه آن به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، تخلیه توسط اداره اجرای ‌ثبت صورت می گیرد.

اگر قرارداد اجاره عادی باشد، تخلیه به چه صورت اتفاق می افتد؟

در مورد قراردادهای عادی، تفاوتی میان اینکه قرارداد به صورت دستی و یا روی برگه چاپی تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد یا دارای کدرهگیری باشد یا خیر وجود ندارد. با این همه باید قرارداد تنظیم شده دارای شرایطی که قبلا ً توضیح داده شد را داشته باشد.

اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، تخلیه به چه صورت اتفاق می افتد؟

چنانچه اجاره نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد به آن اجاره نامه رسمی می گویند که باید از دفترخانه ای که قرارداد اجاره ملک را تنظیم کرده، تقاضای صدور اجراییه کرد. در این مورد اگر مستاجر به اجرائیه صادره اعتراضی نداشته باشد می توان مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کرد. ولی در صورتی که مستاجر مدعی آن باشد که اجرائیه به شکل قانونی صادر نشده و یا اجاره تمدید گردیده است و اجرای آن قانونی نیست می تواند از وکیل متخصص در این حوزه که دارای تجربه کافی باشد استفاده کند تا منافع خود را حفظ نماید.

گرفتن خسارات از ودیعه مستاجر

اگر موجر از مستاجر طلب کار باشد به چه صورت می تواند طلب خود را از ودیعه کم کند؟ توجه داشته باشید که اگر موجر مدعی شود که در مدت زمانی که مستاجر در ملک او حضور داشته، خسارتی به آن وارد کرده و یا هزینه اجاره بها و پول شارژ را پرداخت نکرده باشد، نمی تواند شخصاً این مبلغ خسارت را از پول ودیعه ای که نزد خود دارد کم کند و برای اجرای تخلیه باید تمام مبلغ ودیعه را در حساب دادگستری سپرده نماید و برای رسیدن به حقوق خود دادخواست حقوقی تنظیم کرده و ضرر و زیان خود را مطالبه نماید. چنانچه مبلغ مورد ادعا بیش از 20 میلیون تومان باشد باید این دادخواست از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صورت پذیرد. در غیر اینصورت می توان از شورای حل اختلاف محل ملک اقدام کرد و گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کرد. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه، میزانی از مبلغ ودیعه را که موجر نسبت به آن ادعا دارد و گواهی مطالبه آن را اخذ کرده به مستاجر پرداخت نمی کند تا پس از صدور رای دادگاه، تکلیف آن مشخص گردد.

برای صدور دستور تخلیه چه مدارکی لازم است؟

در خواست دستور تخلیه برای اجاره نامه های عادی در فرم مخصوص تنظیم می‌شود و شامل موارد زیر است:

• نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یاقائم مقام او
• نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائم مقام قانونی او
• مشخصات مورد مستأجره
• مشخصات و تاریخ سند اجاره
• تصویر برابر اصل شده قرارداد اجاره

اعتراض به دستور تخلیه

بر خلاف حکم تخلیه، دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدید نظر نیست. اما باید به این نکته اشاره کرد که عملیات اجرایی تخلیه طبق اثبات شرایطی خاص، می تواند متوقف شود. این در شرایطی است که که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه با توجه به ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر صادر شود.

ماده مذکور بیان می دارد: در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر، نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.

باید به این نکته توجه ویژه داشت که توقف عملیات اجرایی دستور تخلیه، کار دشواری است چرا که بعد از ابلاغ دستور تخلیه، مستاجر باید ظرف سه روز نسبت به تخلیه اقدام کند و اگر خلاف این موضوع اتفاق بیوفتد، مامور اجرا وارد می شود. بنابر این بعید است که مستاجر طی سه روز دادخواست خودش را تقدیم به دادگاه کند و دادگاه هم در همان مدت سه روز، تشکیل جلسه دهد و به درخواست او رسیدگی کند، دلایل مستاجر را موجه بداند و قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند. مگر در موردی که یک وکیل مسلط به این موضوع به سرعت اقدام نماید و با مستندات قانونی، مرجع قضایی را قانع کند تا درخواست توقیف عملیات را بپذیرد و دستور توقیف عملیات را صادر کند.

آیا قاضی می تواند از رای دستور تخلیه ای که صادر کرده است، برگردد؟

به این علت که دستور تخلیه رای به حساب نمی آید، اگر قاضی متوجه شود بنا بر هر دلیلی دستور تخلیه صحیح نبوده است، باید از آن عدول کند و برای این امر به جلسه رسیدگی و رعایت تشریفات نیازی نمی باشد ولی اثبات این موضوع کار بسیار دقیق و تخصصی است که بهتر است در این مورد از وکیل اعتراض به دستور تخلیه استفاده کنیم.

نقش وکیل متخصص در اعتراض به دستور تخلیه چیست؟

از با اهمیت ترین مسائل حقوقی می توان به اعتراض به دستور تخلیه اشاره کرد. به این دلیل که حقوق موجر، منجر به تخلیه سریع ملک توسط مستاجر می شود و به نوعی دستور تخلیه فوری صادر می گردد. از سمت دیگر ماجرا، حقوق مستاجر نیز بر این واقف است که تا زمان دریافت نتیجه اعتراض به دستور تخلیه، توانایی سکونت در ملک مذکور را داشته باشد. به همین علت این نوع از پرونده ها، بسیار پیچیده و دشوار هستند و نمی توان بدون وجود وکیل باتجربه آن را حل کرد. از این رو، برای احقاق حقوق طرفین، نیاز به وکیل متخصص در زمینه اعتراض به دستور تخلیه احساس می شود.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل اعتراض به دستور تخلیه بسپاریم؟ بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در اعتراض به دستور تخلیه دارند.

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل متخصص
• اعلام هزینه مشاوره اولیه
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است. کافی است درخواست خود را ثبت فرمائید تا موارد فوق را به صورت رایگان از چند وکیل متخصص دریافت نمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای اعتراض به دستور تخلیه چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای اعتراض به دستور تخلیه توسط وکلا تعیین می شود و شما در دادسان با مقایسه رزومه و تجربه آنها می توانید مناسبترین وکیل را با خیالی آسوده انتخاب نمائید.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص اعتراض به دستور تخلیه در بازه قیمتی زیر قرار دارد. 50 هزار تومان ------------------- 500 هزار تومان