«همین که ملک یا مالی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت»

سند رسمی چیست؟

سند رسمی نوشته ای است که افراد برای نشان دادن مالکیت و اثبات ادعای خود در خصوص امری خاص استفاده می کنند. که یک نمونه از استفاده آن سند رسمی ملک و املاک می باشد که فرد با داشتن آن می تواند هر اقدامی در خصوص مال خود انجام دهد و در صورت اتفاق افتادن دعوی خاص از آن استناد نماید. انواع اسناد عبارت اند از:

سند رسمی

طبق قانون مدنی سند رسمی عبارت است از سندی که در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر ثبت اسناد و املاک یا نزد مامورین صلاحیت دار به ثبت می رسد.

سند عادی یا غیر رسمی

سند عادی نوشته ای است که در مکان های غیر رسمی نوشته می شود به این صورت که عموم مردم در بین خود با حضور شاهدین اقدام به ثبت یک سند عادی می کنند.

مزایای سند رسمی نسبت به سند عادی

معتبر بودن سند رسمی برخلاف سند عادی

یکی از مهمترین ایراداتی که بر اسناد عادی ممکن است وارد شود آن است که برخلاف اسناد رسمی که مطابق قانون تمام محتویات و امضاهای مندرج در آنها معتبر است، اسناد عادی قابل انکار و تردید و... هستند. به طور مثال چنانچه یک سند عادی به مرجع قضایی ارائه شود و طرف دعوی بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست بار اثبات اصالت سند عادی از طریق کارشناسی خط برعهده دارنده آن است اما در اسناد رسمی صرفاً می‌توان در مورد اصالت آنها ادعای جعلی بودن کرد یا آنکه در مورد عدم اعتبار قانونی آنها تنها از طریق اقامه دعوی حقوقی در محکمه قضایی و با ابراز ادله قانونی کافی می‌توان اثبات کرد که به جهتی از جهات قانونی سند مزبور از درجه اعتبار ساقط شده است تا محکمه حکم به ابطال سند صادر کند.

ادعای جعل بودن سند رسمی

از آنجا که ادعای جعل بودن سند رسمی یک نوع طرح دعوی به حساب می آید، شخصی که مدعی است سند رسمی جعلی است باید برای ادعای خود دلایل محکمه پسند ارائه دهد جوری که دادگاه راضی به ابطال سند رسمی شود. در حالی که جعلی بودن در مورد سند عادی، چون انکار و تردید یک نوع دفاع محسوب می شود، شخص منکر هیچ وظیفه ای در خصوص انکار سند ندارد بلکه اثبات آن بر عهده ی شخص دارنده سندی است که می خواهد از آن سند به نفع خود استفاده نماید.

امکان استفاده در مراجع متفاوت

از مزایای دیگر اسناد رسمی این است که علاوه بر مراجع دادگستری امکان بهره‌گیری از واحد اجراییات ثبت نیز، جهت الزام به انجام تعهدات قراردادی وجود دارد. در نهایت اینکه امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است. همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستاجر سابق به مستاجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.

درخواست ابطال سند رسمی

اسناد رسمی اسنادی هستند که به خاطر نوع ثبتشان دارای اعتبار قانونی زیادی می باشند. اما گاهی صاحبان اسناد خواهان ابطال سند رسمی هستند و یا ممکن است عملیات انتقال مالکیت انجام شود. در این صورت باید اسناد رسمی ابطال شوند. این کار پس از دریافت نامه درخواست ابطال سند از مرجع صلاحیت دار انجام می شود. ضمن اینکه باید مدارک قطعی و مستند نیز ارائه شود. نكته ديگري كه باید به آن توجه داشت، اين است كه ابطال يك سند اعم از رسمي يا عادي باعث خواهد شد تا تمامي نقل و انتقالاتي كه بعد از تنظيم آن سند صورت گرفته است، به خودي خود باطل و بلااثر شوند.

ویژگی های ابطال سند رسمی

• متقاضی باید در درخواست خود تمامی مشخصات کامل سند (اعم از سند مالکیت یا غیره) را به طور دقیق بیان کند. این مشخصات شامل اطلاعات شخصی مالک فعلی سند رسمی و مالک جدید، مشخصات ملک (در صورت سند مالکیت)، شماره پرونده ثبتی، نحوه ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال می باشد.
• اگر سند رسمی پیش تر نیز باطل شده است، باید ضمیمه پرونده ثبتی شود. درخواست متقاضی نیز پس از انجام تشریفات فوق بخشنامه ای، باید به دفاتر اسناد رسمی ارسال شود تا ابطال اولیه سند رسمی صورت بگیرد.
• در بخشنامه ابطال سند رسمی، باید مشخصات کامل ملک، مالک، تاریخ مستند ابطال سند، شماره سند، امضای مسئول مربوطه و … در آن ذکر شود.
• وجوه تعیین شده توسط دادگاه، باید توسط متقاضی پرداخت شود. این وجه بهاء دفترچه سند رسمی می باشد.
• احراز هویت متقاضی یکی از مراحل اصلی ابطال سند رسمی می باشد. در این مرحله علاوه بر اینکه متقاضی موظف است تا کپی برابر اصل تمامی مدارک شناسایی را به دادگاه ارائه دهد، بررسی و تطبیق آنها با متقاضی نیز توسط کارشناس مربوط انجام می شود.
• پس از طی کردن این مراحل، دادگاه پرونده ابطال سند رسمی را در قسمت بایگانی نگهداری می کند و رسید آن را نیز به متقاضی ارائه می دهد.

هزینه دادرسی ابطال سند به چه صورت می باشد؟

 با توجه به اینکه سند مورد نظر، چه نوع سندی می باشد، هزینه دادرسی ابطال سند رسمی متفاوت است. اگر سندی که برای ابطال آن درخواست داده شود غیرمالی باشد، هزینه  دادرسی، هزینه دعاوی غیر مالی است ولی اگر سندی که درخواست ابطال آن شده است، سند غیر منقول مانند ملک، زمین و غیره باشد، هزینه دادرسی برابر نرخ ارزش منطقه ای محاسبه  شده و دریافت می شود. در نهایت در صورتی که سند مزبور مالی باشد، برابر قیمتی که تقویم می شود هزینه دادرسی گرفته می شود.

رکن های ابطال سند

برای طرح دعوی ابطال سند رسمی و یا غیر رسمی باید چند رکن اساسی را پیگیری کرد مانند:

وجود سند

ابتدایی ترین شرط دعوی ابطال سند رسمی یا غیر رسمی (عادی) وجود سند می باشد، بدین منظور شخصی که ادعای ابطال سند می کند باید نوشته ی در اختیار داشته باشد که بتواند نسبت به آن هم ادعای کند.

بی اعتباری سند

دومین رکن دعوای ابطال سند ادعای بی اعتباری سند می باشد و تفاوتی نمی کند که این سند از اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده یا توسط دفاتر رسمی یا ارگان های دولتی یا عمومی که اجازه تنظیم و صدور سند را دارند صادر شده باشد، بلکه مهم این است که به جهتی از جهات قانونی سند موضوع خواسته خواهان، اعتبار خود را از دست داده باشد.

جهات بی اعتباری اسناد

اسناد چه رسمی و چه عادی ممکن است از یک جهاتی بی اعتبار باشند که افراد صاحب سند را مجبور به دعوای ابطال سند رسمی و یا عادی کنند.

بی اعتباری منشا صدور سند

ممکن است موضوع ابطال سند به این علت باشد که منشا صادر کننده ی سند به یک دلایلی از بین رفته و دیگر قابلیت استناد و استفاده نباشد. به طور مثال حسن یک ملکی را به علی می فروشد که طی این فروش و متناسب با قراردادی که بین خود بسته اند یک سند رسمی تک برگه ی ثبت می شود که حسن آن را به علی می دهد، حال اگر موضوع معامله که در اینجا ملک می باشد مستحق للغیر (یعنی برای موضوع فروش فردی دیگر ادعای مالکیت داشته باشد) از آب درآید علی باید دعوی ابطال سند رسمی به دادگاه یا مرجع صلاحیت دار نماید و با این دعوی تمام شرط و شروط ها و متعهد شدن ها هم باطل می شوند.

بی اعتباری سند به جهت عدم رعایت تشریفات تنظیم سند

قانون ثبت اسناد و املاک از ماده ۹ به بعد طریقه ثبت اسناد و املاک را مشخص نموده و مراحل انتشار آگهی یا اعتراض یا طریقه تحدید حدود را صریحا اعلام نموده که رعایت آن از سوی کارکنان و کارشناسان اداره ثبت جهت تنظیم و صدور اسناد مربوطه الزام آور است در صورتی که تنظیم یا صدور اسناد بدون رعایت این تشریفات باشد خواهان می تواند تقاضای ابطال آن ها را بنماید چرا که مقررات ثبتی از قواعد آمره بوده و عدم رعایت آنها به اعتبار سند خدشه وارد خواهد ساخت.

مراجع مربوطه برای ابطال سند رسمی یا غیر رسمی

فرد خواهان باید این آگاهی را داشته باشد که چه مرجعی برای ابطال سند رسمی و یا غیر رسمی وجود دارد چون طرحی دعوی او ممکن است به علت اشتباه منشا صدور سند باشد و یا اشتباه و ... که امکان دارد در سند باشد بنابراین متناسب با خواسته ابطال سند مراجع متفاوتی قانون در نظر گرفته است مانند:

ابطال سند به علت اشتباهات ثبتی

على الأصول رسیدگی به اشتباهات ثبتی به استناد ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۲ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در صلاحیت هیئت نظارت می باشد البته چنانچه اشتباهات به گونه ای باشند که اصلاح آنها در تعارض با حقوق اشخاص ثالث باشد موضوع از صلاحیت هیئت نظارت خارج شده و محکمه صالح به رسیدگی خواهد بود.

ابطال سند مالکیت معارض

مالکیت معارض در خصوص ملک های می باشد که چند نفر ادعای مالکیت نسبت به ملک یا مالی دیگر داشته باشند. حال چنانچه شخصی نسبت به مالکیت ملک اعتراضی داشته باشد باید بعد از ابلاغ اخطاریه تا قبل از دو ماه نسبت به اعتراض خود به دادگاه محل مراجعه کند در غیر این صورت شخصی که دارنده ی سند مالکیت مقدم است می تواند ابطال سند مالکیت معارض را از هیئت نظارت درخواست نماید.

ابطال سند به جهات دیگر

بر اساس ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی نخستین به دعاوی در صلاحیت دادگاه های عمومی و انقلاب می باشد بنابراین دادگستری به عنوان مرجع عام برای رسیدگی به تظلمات و شکایات، صالح به رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به ابطال هر نوع سندی به جز اسنادی است که مطابق مقررات از صلاحیت آن خارج شده است.

نقش وکیل در ابطال سند رسمی

اسناد رسمی اسنادی هستند که در مراجع های معتبر و رسمی به ثبت می رسند، و این یعنی دارنده ی سند رسمی دلیل محکم و قانع کننده ی برای خواسته خود دارد. بنابراین اگر شخصی خواهان ابطال سند رسمی باشد باید خیلی ماهر و متخصص باشد که بتواند این مدرک قوی و محکم را در مراجع گفته شده ابطال نماید. برای همین پیشنهاد ما به آن دست از خواهان ابطال سند رسمی این است که قبل از انجام هر اقدامی، به یک وکیل متخصص ابطال سند رسمی مراجعه کنند تا با گرفتن مشاوره در خصوص این کار پیچیده بتواند دلایل منطقی برای ابطال سند رسمی جمع آوری و تهیه کنند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل ابطال سند رسمی بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در ابطال سند رسمی دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• هزینه مشاوره اولیه
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ یک وکیل کیفری خوب چگونه محاسبه می شود؟

هزینه ی اخذ وکیل برای ابطال سند رسمی معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص ابطال سند رسمی در بازه قیمتی زیر قرار دارد.

50 هزار تومان تا 500 هزار تومان