ریشه مبایعه از کلمه بیع می باشد. بیع در لغت به معنی فروش است. بر اساس ماده 338 قانون مدنی بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. مبایعه نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام می شود و در اصطلاح حقوقی، مبایعه نامه عبارت است از توافق یا قراردادی که طرفین قرارداد، درباره چگونگی خرید یا فروش مالی، قصد و تصمیم خود را بیان می کنند.

خیار فسخ

خیار در لغت به معنی اختیار می باشد. در اصطلاح حقوقی خیار فسخ عبارت است از اختیاری که طرفین یا یکی از طرفین قرارداد، برای فسخ و باطل کردن قرارداد دارند.

انواع مبایعه نامه

مبایعه نامه به دو شکل عادی و رسمی تنظیم می شود. مبایعه نامه در 3 حالت زیر رسمی می باشد:

• مبایعه نامه تنظیم شده در دفاتر اسناد
• مبایعه نامه صادره از اداره ثبت اسناد
• مبایعه نامه تنظیم شده توسط ماموران دولتی

تنظیم نسخ مبایعه نامه

مبایعه نامه باید در سه نسخه یک خط و یک شکل تنظیم شود. از سه نسخه مبایعه نامه یک نسخه برای خریدار و یک نسخه برای فروشنده می باشد؛ نسخه اصل قرارداد، توسط متصدی معاملات بایگانی می شود تا در صورت لزوم به آن مراجعه کرد.

شرایط تنظیم مبایعه نامه

در ق باید نکات زیر ذکر شود:

• مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد و احراز هویت و صلاحیت طرفین قرارداد
• ثمن و بهای دقیق مال مورد مبایعه
• زمان قرارداد
• اهلیت طرفین قرارداد
• قصد طرفین قرارداد به انجام بیع
• امضای دو نفر شاهد

روش های فسخ و ابطال مبایعه نامه

در مواقعی که طرفین مبایعه نامه نتوانند به تعهدات خود در مبایعه نامه عمل کنند یا از عمل به تعهدات ذکر شده در قرارداد خودداری نمایند، ابطال مبایعه نامه ممکن می گردد. روش های نقض مبایعه نامه به شرح زیر است:

اقاله

هر گاه طرفین بیع نامه، از مبایعه نامه ای که بین خود تنظیم کرده اند رضایت نداشته باشند یا طرفین مبایعه نامه تمایلی به انجام تعهدات خود نداشته باشند، می توانند با رضایت یکدیگر مبایعه نامه را اقاله کنند. مبایعه نامه یک عقد به جهت بیع می باشد و چون این این عقد لازم و غیر قابل انحلال است، هیچ یک از طرفین به تنهایی نمی توانند اقدام به رد مبایعه نامه نمایند.

خیارات

در صورتی که مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین باشد، طرف متضرر می تواند به تناسب یکی از خیارات، اقدام به بطلان مبایعه نامه نماید. خیاراتی مختص به عقد بیع و مبایعه نامه، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن می باشند.

خیار مجلس

در صورتی تفرق طرفین مبایعه نامه باعث زوال خیار مجلس خواهد شد که آنها با اختیار خود از هم جدا شوند؛ اگر شخصی به جدا کردن طرفین مبایعه نامه از هم مبادرت کند، خیار مجلس از بین نخواهد رفت. در صورتی که یکی از طرفین مبایعه نامه مجلس را ترک کند، خیار مجلس از بین خواهد رفت. مبنای خیار مجلس بر پایه اصل حکومت اراده ها است.

بر اساس ماده 397 قانون مدنی، هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده‌ اند، اختیار فسخ معامله را دارند. طرفین قرارداد تا زمانی که پس از تشکیل عقد از هم جدا نشده اند می توانند درخواست ابطال مبایعه نامه را داشته باشند.

خیار تاخیر ثمن

در صورتی که در مبایعه نامه، برای تسلیم شدن بهای مبیع زمان خاصی توسط طرفین مبایعه نامه تعیین نشده باشد، با گذشت سه روز از تاریخ مبایعه نامه، بها به طور کامل پرداخت نشود، ابطال مبایعه نامه ممکن می باشد.

بر اساس ماده ۴۰۲ قانون مدنی، هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.

همچنین بر اساس ماده ۴۰۹ قانون مدنی، هر گاه مبیع از چیزهائی باشد که در کمتر از سه روز فاسد و یا کم قیمت میشود ابتداء خیار از زمانی است که مبیع مشرف به فساد یا ‌کسر قیمت میگردد.

خیار حیوان

امکان شناسایی حیوان بیمار از سالم دشوار است و ممکن از در حیوان، عیبی پنهان باشد. بر اساس ماده 398 قانون مدنی، اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.

انفساخ مبایعه نامه

طریقه دیگری که موجب لغو مبایعه نامه می شود، تلف مبیع قبل از قبض می باشد. در صورتی که بعد از قرارداد مشخص شود که یکی از طرفین، سفیه بوده، ابطال مبایعه نامه ممکن می گردد.

موارد ابطال مبایعه نامه

مواردی كه منجر به باطل شدن بیع نامه می شود به شرح زیر است:

فقدان قصد انشای طرفين مبایعه نامه

بر اساس ماده 191 قانون مدنی، عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند. منظور از قصد در ماده 191، قصد انشا يا اراده ايجاد عقد است. هر چند قصد و رضا ، با هم در يكي از چهار بند ماده 190 قانون مدنی آمده اند اما نباید این دو را به اشتباه یکی پنداشت بلکه با توجه به مواد بعدی قانون مدنی پی میبریم که قصد با رضا تفاوت دارد و فقدان هرکدام آثار خاص خود را دارد. ماده 195 قانون مدنی، عقد فاقد قصد را باطل اعلام كرده است.

فقدان اهليت طرفین مبایعه نامه

بر اساس ماده 211 قانون مدني، براي اينكه متعاملين اهل محسوب شوند بايد بالغ و عاقل و رشيد باشند. با توجه با این ماده اهلیت سه رکن دارد؛ بلوغ، عقل و رشد که فقدان هر یک از آنها باعث ابطال مبایعه نامه می شود.

فقدان شرايط مربوط به مبایعه نامه

صحت مبایعه نامه ملزم شرایطی است که فقدان آن شرایط منجر به ابطال مبایعه نامه می گردد. بر اساس ماده 215 قانون مدنی، مورد معامله بايد ماليت داشته و متضمن منفعت عقلايي مشروع باشد. همچنين بر اساس ماده 216 قانون مدنی، مورد معامله بايد مبهم نباشد مگر در موارد خاصه كه علم اجمالي به آن كافي است.

بر اساس مواد 348 به بعد قانون مدنی، برخی دیگر از شرایط ناظر به مورد به شرح زیر بیان شده است که فقدان هر یک از آنها موجب ابطال مبایعه نامه می گردد:

• ماليت داشتن
• عقلاني بودن منفعت آن
• مشروع بودن منفعت
• مقدور التسليم بودن
• معلوم بودن
• معين بودن
• قابل انتقال بودن
• مملوك بودن
• موجود بودن
• مشروع بودن عمل مورد معامله

انگیزه نامشروع

در صورت تعارض انگیزه مبایعه نامه با نظم عمومی، فسخ و لغو مبایعه نامه مطرح می گردد. بر اساس ماده 217 قانون مدنی، در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود، ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد و الا معامله باطل است.

مبایعه نامه صوری

مبایعه نامه صوری به مبایعه نامه ای گفته مى‌شود که ظاهر و صورت مبایعه نامه را دارد ولى فاقد آثار عقد بیع صحیح می باشد.

آثار عقد بیع صحیح

• پس از انعقاد عقد بیع، مشتری مالک کالا و فروشنده مالک بهای کالا می شود.
• عقد بیع فروشنده را ضامن تحویل دادن کالا و مشترى را ضامن تحویل بهای کالا قرار مى‌دهد.
• عقد بیع فروشنده را به تسلیم کالا ملزوم مى‌نماید.
• عقد بیع مشترى را به فراهم کردن پول ملزم مى‌کند.

ابطال مبایعه نامه صوری

اگر در محکمه ثابت شود که مبایعه نامه، صوری و ظاهری بوده است؛ آن مبایعه نامه خود به خود باطل می شود. بر اساس ماده 218 قانون مدنی، هر گاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده آن معامله باطل است. همچنین بر اساس ماده 426 قانون تجارت، اگر در محکمه ثابت شود که معامله به طور ظاهری یا مسبوق به تبانی بوده است آن معامله خود به خود باطل - عین و منافع مالی که موضوع معامله بوده مسترد و طرف معامله اگر طلبکار شود جزو غرما حصه خواهد بود. در صورتی که طرفین یا یکی از طرفین، ادعای ابطال مبایعه نامه صوری را داشته باشد، اظهارنامه ابطال مبایعه نامه صوری را ارسال می کند و با مراجعه به دادگاه، موجبات ابطال مبایعه نامه ظاهری و صوری را پیگیری می کند.

در چه صورتی معامله صوری صحیح است؟

با توجه به مفهموم مخالف ماده 218 قانون مدنی، اگر مبایعه نامه صوری باشد ولی قصد طرفین فرار از دین نباشد، مبایعه نامه صوری صحیح است. به طور مثال مردی می خواهد خانه ای را به نام همسر دوم خود کند، مرد پس از پرداخت عوارض و مالیات دولت، در یکی از دفاتر اسناد رسمی مبایعه نامه صوری تنظیم می کند؛ در این معامله بهایی وجود ندارد ولی چون به قصد فرار از دین نیست و فرد یا افرادی از انجام آن مبایعه نامه صوری متضرر نشده اند، صحیح می باشد.

مبایعه نامه صوری به قصد فرار از دین

در این نوع بیع نامه، شخص به دلیل پرداخت مهریه، دیه، چک یا غیره بدهکار است و برای فرار از پراخت بدهی خود، مبایعه نامه صوری تنطیم می کند که طی آن امولش را با قیمتی ناچیز و پایین به نام دیگران می کند، اگر طلبکاران بتوانند قصد وی را از انجام این معامله توسط قرارداد صوری و الکی ثابت کنند، ابطال مبایعه نامه صوری ممکن می گردد.

رابطه مبایعه نامه فرار از دین و مبایعه نامه صوری

میان بیع نامه فرار از دین و بیع نامه صوری روابط زیر برقرار است:

قرارداد به قصد فرار از دین تنظیم شود ولی صوری نباشد.

بر اساس ماده 65 قانون مدنی، صحت وقفی که به علت اضرار دیان واقف واقع شده باشد منوط به اجازه دیان است. به کمک ماده 65 قانون مدنی و موارد 424، 425 و 500 قانون تجارت و ماده 4 قانون نحوه اجرای محرومیت های مالی، بیع نامه به خاطر ضرری که به حقوق طلبکاران وارد می کند غیر نافذ است.

قرارداد صوری باشد ولی به قصد فرار از دین تنظیم نشده باشد.

بر اساس ماده 463 قانون مدنی، هرگاه طرفین ملتزم شده باشند که در صورت بروز اختلاف بین انها شخص معینی داوری نماید و آن شخص نخواهد یا نتواند به عنوان داور رسیدگی کند و به داور یا داوران دیگری نیز تراضی ننمایند، رسیدگی به اختلاف در صلاحیت دادگاه خواهد بود. این ماده مثال روشن این مطلب است. حکم ین این مباعه نامه به علت فقدان قصد، ابطال مبایعه نامه صوری است زیرا قصد انشا از ارکان اساس عقد می باشد.

مبایعه نامه صوری باشد و به قصد فرار از دین تنظیم گردد.

بر اساس ماده 218 قانون مدنی حکم قرارداد صوری و غیرواقعی برای فرار از دین، ابطال مبایعه نامه صوری است.

توقیف اموال بدهکار در مبایعه نامه صوری

در صورت اثبات تنظیم قرارداد الکی و صوری برای فرار از دین از جانب طلبکار، دیدگاه می تواند دستور به توقیف اموال مدیون به میزان بدهی او دهد و در این صورت، مدیون بدون اجازه دادگاه اجازه فروش اموال را نخواهد داشت.

نقش وکیل متخصص در ابطال مبایعه نامه صوری چیست؟

حضور یک وکیل با تجربه در زمینه ابطال مبایعه نامه صوری علاوه از بین بردن امکان اشتباه، سرعت روند باطل کردن قرارداد صوری را نیز افزایش می دهد و کمک بسیاری به شخص مطالبه کننده می کند. وکلای متخصص ابطال مبایعه نامه صوری در دادسان آماده مشاوره و ارائه خدمات هستند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل ابطال مبایعه نامه صوری بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در ابطال مبایعه نامه صوری دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای ابطال مبایعه نامه صوری چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای ابطال مبایعه نامه صوری معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص ابطال مبایعه نامه صوری در بازه قیمتی زیر قرار دارد.

20 هزار تومان 200 هزار تومان