اگر از بانک وامی گرفته باشید، در صورت عدم فک رهن و به تعویق افتادن اقساط، بانک بر اساس قانون ثبت و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، حق به مزایده گذاشتن خانه را برای مطالبه ی طلب خویش دارد.

مزایده به چه معناست؟

مزایده در لغت به معنی بیش فروش و هم افزای است. مزایده از منظر حقوقی اینگونه تعریف میشود: روشی که در آن اداره فروش، کالا و خدمات خود را توسط درج آگهی به رقابت عمومی عمومی می گذارد و اشخاص حقوقی یا حقیقی که بیشترین قیمت را پیشنهاد میکنند، برنده مزایده هستند. مزایده شامل سه عنصر مزایده گذار، کالا و پیشنهاد دهنده می باشد. قبل از مزایده، کالا از طریق کارشناس رسمی منتخب دادگستری، ارزیابی می شود و بهای تعیین شده از طرف وی، به عنوان بهای پایه فروش انتخاب می شود. مناقصه در نقطه مقابل مزایده قرار دارد.

مناقصه به چه معناست؟

مناقصه در لغت به معنی ارزان خری و بها شکنی است. مناقصه در اصطلاح حقوقی اینگونه تعریف می شود: بر خلاف مزایده که کالا یا خدمات توسط مزایده گذار به بالاترین قیمت واگذار می شود، در مناقصه اشخاص حقوقی یا حقیقی که کمترین قیمت را پیشنهاد کنند، برنده مناقصه هستند.

پارامترهای مزایده

پارامترهای مزایده شامل پارامترهایی برای کالا، پیشنهاد، اقلام پیشنهادی و زمان مزایده می باشد.

کالای مزایده

• کالا می تواند قیمت نامشخص (مخفی از عموم) داشته باشد.
• کالا می تواند قیمت مشخص داشته باشد.
• کالا می تواند قیمت وابسته داشته باشد.

پیشنهادات مزایده

• اگر پیشنهاد دهندگان از سایر پیشنهادات مزایده مطلع باشند به آن مزایده سرباز گفته می شود.
• اگر پیشنهاد دهندگان از سایر پیشنهادات مزایده مطلع نباشند به آن مزایده سربسته گفته می شود.
• پیشنهادات مزایده می تواند سیر نزولی داشته باشد.
• پیشنهادات مزایده می تواند سیر صعودی داشته باشد.
• مزایده می تواند با اولین پیشنهاد به پایان برسد.

اقلام پیشنهادی مزایده

• یک نوع کالا
• چند نوع کالای مشابه
• چند نوع کالای غیر مشابه
• سبدی از کالاهای مختلف

زمان مزایده

• زمان مزایده می تواند محدود باشد.
• زمان مزایده می تواند نامحدود و در اختیار مزایده گذار باشد.
• زمان مزایده می تواند نامحدود باشد و پایان مزایده با پیروزی یک پیشنهاد دهنده تعیین گردد.

قیمت پایه مزایده چگونه مشخص می شود؟

حداقل قیمتی که فروشنده حاضر است کالای خود را به آن قیمت بفروشد قیمت پایه مزایده گفته می شود. قیمت پایه مزایده توسط نماینده رسمی دادگستری تعیین می شود. قیمت پایه مزایده در ابتدای مزایده اعلام می شود.

روند انجام مزایده به چه صورت است؟

روند برگزاری مزایده مستلزم ساز و کار حقوقی شفاف و قانونی می‌باشد. در اولین مرحله از مزایده، مزایده گذار فراخوان عمومی جهت شرکت در مزایده می گذارد. مزایده گذار این کار را توسط آگهی مزایده در معابر، روزنامه های کثیر الانتشار و به طور کلی در برابر انظار عموم انجام می دهد. بر اساس ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد. پیشنهاد دهندگان با رعایت تشریفات قانونی، قیمت پیشنهادی خود را برای کالای به مزایده گذاشته شده ارائه می کنند. مزایده گذار اعم از شخص حقیقی یا حقوقی، پس از بررسی قیمت‌های پیشنهادی توسط پیشنهاد دهندگان، کالا یا خدمت مربوطه را به بالاترین قیمت پیشنهاد شده واگذار می نماید.

آگهی فروش مزایده شامل چه نکاتی است؟

طبق ماده ۱۲۲ قانون اجرای احکام مدنی در آگهی فروش مال منقول نکات ذیل باید تصریح ‌شود:

• نوع و مشخصات اموال توقیف شده
• روز و ساعت و محل فروش
• قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود

در چه شرایطی مزایده از اعتبار ساقط و تجدید می شود؟

بر اساس ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، مزایده در شرایط زیر از درجه اعتبار ساقط می شود و مزایده تجدید می شود:

• هر‌گاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
• هر‌گاه بدون جهت قانونی مانع از خرید کسی شوند و یا بالا‌ترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
• در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
• در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی، ممنوع از خرید باشد.

موارد کاربرد مزایده

• مطالبه مهریه توسط زوجه: زمانی که زوجه درخواست اجرای مهریه خود را داشته باشد، بخش اجرای احکام دادگستری اموال زوج را توقیف می کند؛ در شرایطی که زوج مهریه را پرداخت نکند، مراحل برگزاری مزایده شکل می گیرد.
• ورشکستگی شرکت: زمانی که شرکت اعلام ورشکستگی کند، مدیر تصفیه ملزم است فهرستی از اموال و دارایی های شرکت تنظیم کند و مراحل انجام مزایده را شکل دهد.
• پرونده‌های کیفری: بر اساس ماده‌ی ۵۲۹ قانون آیین دادرسی کیفری و قانون نحوه‌ی اجرای محکومیت مالی؛ در قبال پرداخت حقوق شاکی می توان از مزایده استفاده نمود.
• اموال فرسوده ادارات و سازمان های دولتی: فروش اموال و تجهیزات ادارات و سازمان ها توسط مزایده انجام پذیر است.

فک رهن چیست؟

املاکی که مدتی در رهن نهادی همچون بانک به عنوان وثیقه قرار می گیرند، بعد از تسویه بدهی سند ملک از رهن آن نهاد خارج می شود.

فک رهن از سه ‌راه قابل انجام است:

• تسویه بدهی از جانب رهن دهنده
• گذشت وام دهنده از طلب خود
• بهم خوردن عقد رهن

فروش خانه در رهن بانک

در شرایطی که خانه فک رهن نشده باشد، بانک به عنوان وثیقه، سند خانه را در اختیار دارد. در وثیقه بودن سند خانه توسط بانک باعث ایجاد مشکل در قبال انتقال یا فروش خانه می شود. بر اساس ماده 793 قانون مدنی رهن دهنده نمی تواند تصرفی بر روی ملک ، برخلاف حق مرتهن (فرد یا نهادی که مال غیر نزد او به رهن گذاشته شده) انجام دهد، به جز زمانی که از جانب مرتهن اجازه داشته باشد.

خرید خانه بدون اطلاع از در رهن بودن خانه توسط بانک

اگر خانه ای خریده باشید که در رهن بانک است؛ در صورت عدم اطلاع از در وثیقه بودن خانه توسط بانک، می توانید از فروشنده ای که خانه را به شما فروخته شکایت کیفری کنید زیرا مالی را به شما فروخته قبلا در رهن بانک قرار داشته است. اما اگر قولنامه یا خریدنامه ی شما قبل از رهن بانک باشد، می توانید مالک سابق خانه و بانک را طرف دعوی قرار دهید و از طریق مراجع قضایی درخواست ابطال اسناد رهنی را نمایید.

مزایده خانه توسط بانک

در صورتی که برای خانه در رهن بانک، وامی گرفته باشید؛ در صورت به تعویق افتادن اقساط، بعد از تذکرات بانک از طریق مراجع قضایی، بانک بر اساس قانون ثبت و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی برای مطالبه ی طلب خویش پرونده را به دایره حقوقی ارجاع می دهد و دایره حقوقی توسط دفترخانه، تقاضانامه ی صدور اجرائیه خواهد کرد و پس از تشریفات مزایده، خانه را به مزایده می گذارد. اگر ارزش خانه از مبلغ وام کمتر باشد، مالک وام مستلزم به پرداخت ما به التفاوت است. در حالتی که ارزش خانه بیشتر از وام باشد، بانک بعد از دریافت خسارات و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ خانه به مزایده گذاشته شده را به مالک باز می گرداند. در صورتی که پس از مزایده و طی کردن مراحل قانونی و تشریفات، خانه به تملک بانک درآید، بانک می تواند با ارسال صورت جلسه و دستور رییس اجرای ثبت، سند خانه را به اسم بانک انتقال دهد.

نحوه برگزاری مزایده توسط بانک برای خانه در رهن بانک

بعد از قطعیت ارزیابی ارزش خانه، ظرف 2 ماه تقاضای مزایده توسط بانک صورت میگیرد. در مرحله ی بعدی تشریفات مزایده خانه توسط بانک صورت میگیرد. برای برگزای مزایده، روز و ساعت خاصی برای مزایده تعیین می شود و در فاصله ی کمتر از 20 روز تا برگزاری مزایده خانه توسط بانک، باید نسخه ای از مزایده جهت اطلاع عمومی در روزنامه چاپ شود. نماینده دادستان به مراسم مزایده دعوت می شود و در مزایده حضور دارد.

ارزیابی مجدد جهت تعیین ارزش روز خانه

با توجه ب نوسانات قیمت ارزیابی بعد از مدت زمانی از بین خواهد رفت. به طور مثال پارسال خانه ای 4 میلیارد ارزیابی شده است و امسال ارزش آن خانه 2 برابر شده است. در صورتی که پارسال ارزش خانه به اندازه بدهی باشد، کل خانه به مالکیت بانک در می آید، اما اگر بدهی در راستای مروز زمان دچار خسارت شده باشد علی رغم از دست دادن خانه، وام گیرنده باید مبلغی اضافی پرداخت کند و بانک حق توقیف سایر اموال یا ممنوع الخروج کردن وی را دارد. در خصوص ارزیابی مجدد، زمان حائز اهمیت است. می توان با تنظیم نامه یا لایحه ای از رییس اداره ثبت تقاضای برگزاری ارزیابی مجدد داشت. رییس اداره اجرا مکلف به رسیدگی به درخواست ارزیابی مجدد می باشد و به کارشناس، دستور ارزیابی مجدد و تعیین ارزش روز خانه را می دهد.

تعویض وثیقه خانه ی در رهن بانک

در صورت درخواست برای تعویض وثیقه، بانک متناسب با شرایط و دستورالعمل های مشخص، شرایط تعویض وثیقه را فراهم میکند. در این صورت بانک وثیقه جدید را می پذیرد و وثیقه قبلی را آزاد می کند. با این اقدام فرد همچنان مستلزم به بازپرداخت مبلغ تسهیلات خود در قالب اقساط ماهانه می باشد و از طریق جابجایی وثیقه می تواند خانه خود را به فروش برساند. در حالی که بدون فک رهن کردن یا انتقال تسهیلات فک رهن به خریدار خانه، امکان فروش خانه ای که به واسطه دریافت تسهیلات توسط بانک در رهن است وجود ندارد.

نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانک

درصورتیکه پس از مزایده و طی تشریفات آن، ملک به تملک بانک درآید، با ارسال صورت جلسه تنفیذ مزایده و دستور رییس اجرای ثبت، سند ملک از نام راهن خارج و به اسم بانک منتقل میشود. بانک با در دسترس داشتن سند مالکیت، میتواند متصرف را با دادخواست خلع ید از دادگاه های حقوقی، بیرون کند. حتی میتواند اجرت المثل ایام تصرف از مزایده تا لحظه خلع ید و اجرای آن را از متصرف اخذ کند.

نقش وکیل متخصص در مزایده خانه توسط بانک چیست؟

حضور یک وکیل باتجربه در زمینه مزایده خانه توسط بانک علاوه از بین بردن امکان اشتباه، سرعت روند عدم انجام مزایده خانه توسط بانک را نیز افزایش می‌دهد و کمک بسیاری به شخص مطالبه کننده می‌کند. وکلای متخصص مزایده خانه توسط بانک در دادسان آماده مشاوره و ارائه خدمات هستند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل مزایده خانه توسط بانک بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در مزایده خانه توسط بانک دارند. برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای مزایده خانه توسط بانک چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای مزایده خانه توسط بانک معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص مزایده خانه توسط بانک در بازه قیمتی زیر قرار دارد.