ملک جز اموال غیر منقولی است که شکل و شمایل آن را نباید فقط به صورت خانه یا منزل در نظر گرفت چرا که ملک می تواند حتی یک زمین خالی که هنوز دست نخورده است هم باشد، و یا ملک می تواند یک زمین کشاورزی در یک روستایی دور افتاده که یک یا چندین نفر برای امرار و معاش خود و خانواده، بر روی ملک کار می کنند. یا ملک می تواند یک خانه ی زیبا و بزرگ در بالاترین نقطه ی یک شهر، که عده ای در آن دارند زندگی می کنند باشد. بنابراین مزایده (به معنای فروش و به حراج گذاشتن ملک) یک دشمن و یک نقیضی برای ملک و املاک انسان ها می باشد. لذا در این مقاله قصد داریم راههای جلوگیری از مزایده ملک را توضیح دهیم تا بلکه افراد بدانند چگونه می توانند ملک خود را رفع از مزایده کرد.

به صورت کلی برای شرکت در مزایده ملک

برای شرکت در مزایده ملک یک شرایط عمومی برای معرفی ملک و یک شرایط خصوصی برای خریدار ملک در نظر گرفته شده است:

موضوع مزایده

در این قسمت باید نوع و چیزی که برای مزایده انتخاب می شود توضیح داده شود. برای ملک باید نوع ملک ومشخصات ملک تعیین شود. به طور مثال شش دانگ یک باب مغازه به پلاك ثبتی 86 فرعی از 3297 اصلی قطعه یک تفکیکی مفروز

محل و آدرس ملک مزایده (یا هر موضوع مزایده دیگر)

برای مزایده ملک و املاک و هر موضوع دیگر برای مزایده باید آدرس دقیق و واضحی از مورد مزایده داده شود. به طور مثال محل استان (تهران)،نام خیابان (خیابان سپند غربی)، پلاک شهرداری (88).

مبلغ مزایده

قیمت گذاری املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام گرفته، این قیمت کارشناس مبنای برنده مزایده می باشد. به طور مثال قیمت اعلام شده برای مزایده یک ملک از 3،200،000،000 ریال

مبلغ تضمینی برای شرکت در مزایده

مزایده گر برای شرکت در مزایده باید مبلغی را به عنوان سپرده به میزان پنج درصد مبلغ پیشنهادی برای تضمین شرکت در مزایده را

نحوه استرداد تضمین شرکت در مزایده

حداکثر 10 روز پس از اعلام نتیجه مزایده توسط کمیسیون معاملات، به استثناء سپرده برنده اول تا سوم، سپرده شرکت در مزایده سایر شرکت کنندگان مسترد خواهد شد

مدارک لازم جهت شرکت در مزایده

• پاکت الف) تضمین شرکت در مزایده که بصورت ضمانتنامه بانکی یا چک تضمین شده بانکی و یا فیش واریز نقدي در داخل پاکت مذکور گذاشته شود
• پاکت ب) شامل اسناد مزایده که کلیه صفحات آن مورد امضاء قرار گرفته باشد و همراه آن فتوکپی شناسنامه و کارت ملی گذاشته شود
• پاکت ج) شامل برگه پیشنهاد قیمت بدون هرگونه قید و شرط به صورت حرفی و عددي با خط خوانا و بدون قلم خوردگی نوشته شده و داراي امضاء و اثر انگشت باشد.

نکته ای که در خصوص پاکت ها باید در نظر داشت این هست که همه ی این پاکت ها باید درون یک پاکت بزرگ گذاشته شوند و در لفافه باقی بماند و اسم شرکت کنندگان در مزایده در پشت پاکت نوشته شود.

تاریخ بازگشای پاکت ها و نحوه تعیین برنده مزایده

بازگشیی های پاکتها در اولین جلسه کمیسون معاملات بعد از مهلت تسلیم پیشنهاد ها خواهد بود. در این جا بالاترین قیمت پیشنهادی مبنای تنظیم برنده مزایده می باشد.

شرایط عمومی برای شرکت در مزایده

• داشتن توانایی مالی جهت خرید
• داشتن توانایی جهت ارائه سپرده شرکت در مزایده به مبلغ تعیین شده.
• پیشنهادات مخدوش، مبهم و بدون سپرده و نیز پیشنهاداتی که بعد از انقضاء مهلت مقرر واصل شوند بی اعتبار تلقی خواهند شد و در مزایده شرکت داده نمی شوند.
• موضوع مزایده با شرایط و وضعیت موجود که به رویت و اطلاع پیشنهاد دهندگان رسیده به فروش خواهد رسید.
• پیشنهاد دهندگان در تنظیم اسناد و ارائه پیشنهاد می بایست به شرایط و تعهدات خود دقت کامل داشته باشند.
• شرکت کننده نباید ممنوع المعامله باشد.
• کلیه هزینه هاي مربوط به چاپ آگهی مزایده در روزنامه ها و هزینه کارشناسی ملک بر مبناي دستمزد کارشناسی به عهده برنده مزایده می باشد .
• کلیه هزینه هاي مربوط به نقل و انتقال در دفترخانه اسناد رسمی بر عهده خریدار (برنده مزایده) خواهد بود.
• هرگونه هزینه و بدهی مربوط به ملک به عهده خریدار (برنده مزایده) می باشد .
• اعلام شماره حساب شخصی از طرف شرکت کننده در مزایده، جهت استرداد احتمالی وجه سپرده

راههای جلوگیری از مزایده ملک

ابطال مزایده

برای جلوگیری از مزایده ملک می توان از جهات ابطال مزایده استفاده کرد به این صورت که وقتی ملک توقیف شده و محل مزایده هم انتخاب شده، فرد صاحب ملک می تواند از طریق جهات ابطال مزایده درخواست ابطال مزایده را به دادگاه یا دفاتر اسناد رسمی بدهد. که از موراد جهات ابطال مزایده می توان این باشد که مزایده در روز و ساعت اعلام شده صورت نگیرد و این می تواند برای صاحب ملک وقت خوبی باشد تا با جمع آوری ادله محکم خواستار ابطال مزایده ملک باشد.

رفع توقیف ملک

گفتیم قبل از اینکه ملک برای مزایده و فروش گذاشته شود اول باید ملک پلمپ و توقیف شود تا کسی از ملک استفاده نکند. بنابراین فرد صاحب ملک می تواند با اعلام کردن اینکه ملک جز مستثنیات دین او می باشد نسبت به رفع توقیف ملک خود اقدام نماید.

به فروش نرفتن ملک

وقتی در مزایده به هر دلیلی خریداری برای ملک پیدا نشود یا اینکه قیمتی که برای خرید ملک می دهند کمتر از نظر کارشناسی ملک باشد محکوم له می تواند تقاضای تجدید مزایده کند یا اینکه اموالی دیگری از محکوم علیه معرفی نماید برای طلب یا بدهی خود. بنابراین صاحب ملک در این لحظه می تواند مال یا اموالی دیگر در صورت داشتن برای توقیف و مزایده گذاشتن معرفی نماید.

گرفتن وکیل مزایده ملک

همانطور که گفتیم ملک به هر مال غیر منقولی می توان گفت، بنابراین صاحب ملک هم می تواند هر فردی باشد، که این فرد ممکن است قانون را به خوبی بلد باشد یا اصلا واژه ی دادگاه و وکیل برای او نا آشنا است. بنابراین چون به مفاد قانون و دادگاه و اینکه دادگاه و دادسرا باهم فرق دارند اطلاعی ندارد می تواند از یک وکیل متخصص در حوزه مزایده مشاوره بگیرد تا بلکه مانع به مزایده گذاشتن و فروش ملک خود شود

چرا برای مزایده ملک

دانستن اینکه چرا و چطور ملک توقیف می شود و برای مزایده گذاشتن انتخاب می شود خود می تواند از راههای جلوگیری از مزایده ملک باشد. به طور خلاصه به ازای چه چیزی هایی ملک توقیف می شود:

• به مزایده گذاشتن ملک برای مهریه
• به مزایده گذاشتن ملک به علت بدهی داشتن به بانک
• به مزایده گذاشتن ملک به علت بدهی بابت چک برگشتی
• به مزایده گذاشتن ملک برای بدهی های عمومی بزرگ
• به مزایده گذاشتن ملک به علت داشتن سند قولنامه عادی به جای سند رسمی
• توقیف ملک توسط شهرداری و به فروش گذاشتن آن
• به مزایده گذاشتن ملک به علت ورشکستگی که بیشتر برای تاجران و شرکت ها اتفاق می افتد
.

توقیف ملک توسط شهرداری به چه معناست؟

گاه پیش می آید که اداره شهرداری برای گسترش دادن معابر و ایجاد جاده و امکانات جدید برای شهر و روستا مجبور می شود املاکی که در مسیر این جریانات است را توقیف کند و به اسم شهرداری ثبت نماید ولی خبر خوب این جاست که شهرداری باید ملکی را که توقیف کرده از صاحب ملک بخرد و هزینه ملک را به صاحب اش بدهد.

آیا املاک مشاع را می توان برای مزایده و فروش انتخاب کرد؟

ملک مشاع یک ملک است با چندین صاحب که صاحبان ملک می تواند دو یا بیش از دو نفر باشند. برای به مزایده گذاشتن این املاک اول باید تکلیف قانونی ملک معلوم شود یعنی اینکه هر نفر چه مقدار سهم از ملک را دارند. بعد از تعیین شدن مقدار سهم هر یک از مالکان باید نسبت به ملک افراز داشت یعنی ملک را تقسیم بندی کرد تا هر یک از صاحبین، سهم خود را از ملک بردارند و سپس آن قسمت از ملک برای شخص محکوم علیه به مزایده گذاشته می شود. تا دین خود را پرداخت نماید.

آیا ملک ورثه ای را می توان به مزایده گذاشت؟

ملک ورثه ای ملکی است که به عنوان ماترک از فرد متوفی شده به جای می ماند. اگر فرد متوفی شده ملک را در وصف چیزی دیگر نداده باشد یا خود بدهی نداشته باشد. ملک به وارثین می رسد. حال اگر وارثین بیش از یک نفر باشد این ملک باید بین وارثین توسط یک وکیل یا شخص عاقل و بالغ تقسیم شود. این تقسیم زمانی به خوبی صورت می گیرد که وراث نسبت به تقسیم بندی موجود در وصیت نامه اعتراضی نداشته باشند. اما اگر بین وراث بر سر سهم هر یک از ملک اختلافی به وجود آید باید ملک توقیف و به مزایده گذاشته شود و از مبلغ به دست آمده از مزایده سهم هر یک از وراث را بدهند. اگر یکی از وراث نسبت به مزایده گذاشتن ملک اعتراض داشته باشد این اعتراض او تاثیری در روند مزایده نخواهد داشت.

آیا راههای جلوگیری از مزایده ملک را یک وکیل می داند؟

زمانی که ملک توقیف و برای مزایده و فروش گذاشته می شود. تمام دغدغه ی صاحب ملک یا همان محکوم علیه این است که چگونه می توان مانع فروش و مزایده ملک شد. بنابراین این افراد می توانند با مشاوره گرفتن از یک وکیل راههای جلوگیری از مزایده از تخصص وکیل در حوزه مزایده ملک استفاده نمایند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل راههای جلوگیری از مزایده ملک بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که در راههای جلوگیری از مزایده ملک تخصص دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• هزینه مشاوره اولیه
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای راههای جلوگیری از مزایده ملک چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای راههای جلوگیری از مزایده ملک معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص راههای جلوگیری از مزایده ملک در بازه قیمتی زیر قرار دارد.