قبل از اینکه دادگاه بخواهد حکم مزایده را صادر کند، ابتدا اقدام به توقیف ملک می کند، چرا که محکوم له ملک می تواند هر شخصی باشد. مثل این که شخص ممکن است زن باشد و برای گرفتن مهریه، باید ملک به فروش برسد و مزایده ملک برای مهریه صورت گیرد. برای همین توقیف ملک سبب می شود که هیچگونه انتقال مال برای فرار از دین توسط محکوم علیه قبل از انجام مزایده صورت نگیرد.

مفهوم مزایده در اصطلاح عام

مزایده به معنای فروش و به حراج گذاشتن اموال منقول یا غیر منقول می باشد، بنابراین این اموال در فرایند مزایده می تواند ماهیت عمومی و یا دولتی داشته باشند، که برای فروش اموال در مزایده برعکس مناقصه اشخاص حقیقی یا حقوقی که بیشترین قیمت را بدهند به عنوان برنده مزایده انتخاب می شوند.

توقیف ملک برای فروش

• قسمت اجرا، توقیف اموال غیر منقول (ملک) را با ذکر شماره پلاک و مشخصات ملک به طرفین ادراه ثبت محل اعلام می نماید.
• اداره ثبت پس از اعلام توقیف در صورتی که ملک بنام محکوم علیه ثبت شده باشد، مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد، در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع می دهد. اگر ملک به نام محکوم علیه نباشد، فورا به قسمت اجرا اعلام می دارد.
• توقیف مال غیر منقول (ملک) که سابقه ثبت ندارد، به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.
• صورت برداری اموال غیر منقول (مانند ملک) انجام گیرد.
• در توقیف اموال غیر منقول باید محلی که ملک در آن واقع است، به قسمت اجرا اعلام شود.
• حدود و املاک مجاور ملک شناسایی شود.
• در صورتی که در توقیف ملک مساحت ملک تعیین نشده باشد، مامور اجرا باید به صورت حدودی مساحت آن را به واحد اجرا اعلام نماید.

جزییات آگهی ملک برای مزایده

• نام و نام خانوادگی صاحب مالک
• محل وقوع ملک و توصیف اجمالی از ملک
• تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
• تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه در صورت اجاره میزان و مدت اجاره.
• تصریح اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از ملک فروخته می شود.
• تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوانی دارند
• قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.
• ساعت و روز و محل مزایده.
• نصب آگهی مزایده ملک در جایی که ملک قرار دارد.

چه کسانی می تواند در مزایده شرکت کنند؟

شرکت در جلسه مزایده برای عموم آزاد است و جلسه مزایده با حضور رئیس اداره یا مسئول اجراء و متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل خواهد شد. لکن به موجب قانون، رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجراء مباشرین فروش و نماینده دادستان حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیر مستقیم را نخواهد داشت. صورتمجلس مزایده باید به امضاء مسئولین امر و نماینده دادستان و خریدار و نیز مدیون و دائن یا نمایندگان آنان در صورت حضور برسد.

موارد کاربرد مزایده

مزایده ملک برای مهریه

در مواردی که زوجه اقدام به اجرای مهریه خود نماید، بخش اجرای احکام دادگستری اقدام به توقیف مال زوج و در صورت عدم پرداخت مهریه از جانب زوج، مراحل برگزاری مزایده ملک برای مهریه و وصول مهریه زوجه را در دستور کار قرار می دهد.

ورشکستگی شرکت

در مواردی که شرکت اعلام ورشکستگی نماید و توان پرداخت دیون و اجرای تعهداتش را نداشته باشد، مدیر تصفیه با تنظیم فهرستی از اموال و دارایی‌های شرکت، نسبت به برگزاری مزایده و فروش این اموال بر اساس تشریفات قانونی اقدام می نماید.

پرونده‌های کیفری

بر اساس ماده‌ی ۵۲۹ قانون آیین دادرسی کیفری و قانون نحوه‌ اجرای محکومیت مالی، در موارد پرداخت حقوق شاکی یا جزای نقدی می ‌توان از مزایده استفاده نمود.

اموال فرسوده ادارات و سازمان های دولتی

یکی دیگر از کاربردهای مزایده در خصوص فروش اموال، تجهیزات و ماشین آلات ادارات و سازمان‌ها می‌باشد.

آیا املاک اوقافی را می توان برای مزایده و فروش انتخاب کرد؟

در حالت کلی املاک اوقافی قابل خرید و یا فروش نیستند و هرگونه نقل و انتقال برای این املاک از نظر حقوقی جایز نیست، ولی با این وجود در بعضی اوقات شرایطی به وجود می آید که می توان املاک اوقافی را برای مزایده گذاشت. شرایطی مانند:

حفظ نهاد وقف و مصالح موقوف ‌علیه

گاهی اوقات برای حفظ نهاد وقف و مصلحت موقوف علیه (کسی که وقف به نفع او شده است)، فروش ملک موقفه لازم و ضروری می باشد؛ چرا که در صورت به فروش نرفتن، ملک از بین رفته و دیگر قابل استفاده نباشد. در واقعیت شرط گرفتن جواز فروش مال موقوفه این است که مال مورد نظر در معرض خرابی باشد و عملا امکان بازسازی آن امکان پذیر نبوده و یا کسی حاضر به این کار نباشد.

اختلاف بین افراد ذینفع

در صورت بروز اختلاف بین افراد ذینفع در موقوفه و ترس از خون ریزی وجود داشته باشد، با نظارت ولی فقیه و قوانین وقف و موقوف اجازه مزایده و فروش ملک داده می شود.

فروش و مزایده املاک موروثی

برای فروش و مزایده گذاشتن یک ملک موروثی باید تمام وراث نسبت به فروش ملک رضایت دهند در غیر اینصورت امکان فروش نیست. حال دو راهکار پیش رو است: یکی اینکه تقسیم مال صورت گیرد و هر یک از وراث در صورت تمایل ملک خود را به فروش برساند، راه حل دوم این هست که دادخواست خلع ید در صورت لازم توسط دیگر وراث بر علیه ورثه ای که ملک برای خود تصرف کرده، داده شود تا در صورت رضایت همه ورثه ها ملک به صورت خصوصی (دادن ملک به مشاوراملاک برای فروش) به فروش برسد و هریک سهم خود را از ملک بردارند. اما اگر بر سر فروش ملک به صورت خصوصی اختلافی پیش بیاید، وراث باید دادخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه بدهند تا دادگاه برای آن ها ملک را به مزایده بگذارد و هر کدام از ورثه ها می تواند در مزایده شرکت کنند و در صورت داشتن توانایی مالی سهم دیگر وراث را بخرند.

نحوه اجرای دستور فروش در املاک مشاع

دستور فروش ملک مشاع ابتدا باید به اجرای احکام فرستاده شود، بعد از ارسال دستور فروش برای ملک مشاع یک کارشناس برای قیمت گذاری ملک انتخاب می شود. بعد از قیمت گذاری اگر هیچ یک از طرفین نسبت به قیمت تعیین شده برای فروش ملک در مدت یک هفته اعتراضی نداشته باشند، آگهی مزایده برای فروش ملک مشاع در روزنامه ها و.. زده می شود و مبلغ حاصل از فروش ملک مشاع بعد از کسر هزینه بین شرکا تقسیم می گردد.

فروش نرفتن ملک در مزایده چه نتیجه ی برای محکوم علیه دارد؟

از سری مشکلات خرید ملک مزایده ای طبق ماده 131 اجرای احکام مدنی این است که چنانچه ملکی توقیف و برای مزایده گذاشته شود و به فروش نرسد، بستانکار می تواند دوباره تقاضای تجدید مزایده برای ملک کند؛ اما هزینه این بار انتشار برای مزایده بر عهده ی بستانکار می باشد. حال اگر این بار هم ملک به فروش نرفت، دو حالت برای فرد محکوم له یا بستانکار می ماند؛ اینکه یا برای مزایده مالی دیگر از اموال فرد بدهکار معرفی کند، یا اینکه محکوم‌ له مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده به جای بدهی خود قبول کند. اگر قبول ننماید، آن مال به محکوم‌ علیه‌ مسترد خواهد شد.

در صورت فروش نرفتن ملک در مزایده چه بر سر بدهی محکوم له خواهد آمد؟

گفتیم اگر در مزایده دوم باز هم برای ملک خریداری پیدا نشود و فروش نرفتن ملک در مزایده اتفاق بیوفتد، مال یا اموال دیگری از محکوم علیه برای مزایده معرفی می کنیم. اما یکی دیگر از مشکلات خرید ملک مزایده ای به این صورت است که باید به این نکته دقت کرد: اگر محکوم علیه هیچ مالی دیگر برای بدهی خود نداشته باشد چه اتفاقی برای وصول بدهی میفتد. برای همین وقتی قیمتی که کارشناس مزایده برای ملک در نظر گرفته بیش از حد باشد مامور مزایده راهی به جز پایین آوردن قیمت ملک ندارد. و با فروش ملک با قیمت پایین محکوم له به بدهی خود می رسد.

نقش وکیل متخصص در فروش نرفتن ملک در مزایده چیست؟

دنیای مزایده اموال دنیای خیلی بزرگی است؛ چرا که افرادی با صفات متفاوتی در آن حضور می یابند. وقتی ملکی برای مزایده انتخاب می شود، باید این احتمال را داد که ملک در مزایده به فروش نرسد، وقوع این واقعه برای محکوم له می تواند سخت و در بعضی موارد حیاتی باشد. بدین منظور برای جلوگیری از فروش نرفتن ملک در مزایده، مشکلات خرید ملک مزایده ای و یا جهت مزایده ملک مشاع برای مهریه، افراد می توانند با مشاوره گرفتن از یک وکیل مزایده ملک خیال خود را بابت به فروش رفتن ملک در مزایده راحت کنند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل فروش نرفتن ملک در مزایده بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که در فروش نرفتن ملک در مزایده تخصص دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• هزینه مشاوره اولیه
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای فروش نرفتن ملک در مزایده چگونه محاسبه می شود؟

هزینه ی اخذ وکیل برای فروش نرفتن ملک در مزایده معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه گرفتن مشاوره از وکیل متخصص فروش نرفتن ملک در مزایده، در بازه قیمتی زیر قرار دارد.

50 هزار تومان 500 هزار تومان