تعداد فوت شدگانی که هیچ وراثی نداشته باشند و اموال آن ها به علت نداشتن وراث به وسیله ی دولت ضبط شود زیاد نیست، در عوض فوت شدگانی هستند که ورثه های طویل و زیادی دارند که هنگام تقسیم ارث و میراث مقدار نا چیزی از ارث به هرکدام از آن ها می رسد، اما بعضی ورثه ها هستند که اینقدر از متوفی ارثیه به آن ها می رسد که با به دست آوردن این ارثیه زندگی شان دچار تغییر و تحول اساسی زیادی می شود. در بین دو گروه ای که وراث برای تقسیم ارث خود دارند، گاهی بر سر این ارث و نحوه ی تقسیم سهم الارث بین خود (وراث) اختلاف پیش می آید که در اثر این اختلاف کار به مزایده گذاشتن اموال و فروش آن ها می رسد.

توضیحی مختصر در مورد مزایده اموال

مزایده در معنای لغوی خود به حراج و فروش گذاشتن اموال گفته می شود، حال این اموال می تواند شامل هر چیزی که ارزش مادی را دارد باشد. در اینجا مزایده برای ملک موروثی است، اجرای مزایده به این صورت است که مال (ملک موروثی) از طریق کارشناس رسمی منتخب دادگستری، ارزیابی می‌شود و بهای تعیین ‌شده توسط وی، به عنوان بهای پایه‌ی فروش انتخاب می‌شود. به این ترتیب، پیشنهاد شخصی که بالاترین قیمت را بیان نماید، پذیرفته می‌شود و مال مورد مزایده به آن شخص که دراصطلاح «برنده‌ی مزایده» نام دارد، منتقل می‌گردد. بنابراین، مزایده به‌ معنای فروختن به بالاترین قیمت است که در مقابل مناقصه (در مناقصه کمترین قیمت ملاک عمل است) قرار دارد.

نکاتی در مورد مزایده ملک موروثی

هنگامی که مالک فوت می کند بر مبنای انحصار وراثت و گواهی انحصار وراثت ملک مورد نظر به وارثان می رسد. که به آن ملک موروثی گفته می شود، مزایده و فروش املاک موروثی یکی از بحث های داغ و پر چالش مزایده به حساب می آید، بنابراین در این خصوص باید یکسری نکات رعایت شود که این نکات عبارت اند از:

• در مزایده ملک موروثی به جز هزینه آگهی مزایده برای وراث، هزینه دیگری برای مزایده وجود ندارد.
• اگر یکی از وراث قصد خرید ملک موروثی را از دیگر وارثان را دارد باید از دادگاه مجوز داشته باشد.
• همانطور که گفته شده برنده مزایده صرفا فردی با بالاترین قیمت پیشنهادی است و استثنایی در این امر وجود ندارد.
• خریدار ملک موروثی باید سهم هر یک از وراث را به خود آن ها یا به وکیل قانونی آن ها تحویل بدهد.
• اگر یکی از وراث در مزایده ملک موروثی حضور نداشته باشد و در خارج از کشور باشد وکالت نامه مورد نظر باید در دفاتر کنسولی در خارج از ایران تنظیم شده باشد.
• اگر یکی از وراث برای مزایده ملک موروثی به سن قانونی نرسیده باشد باید برای او تعیین قیم شود

اگر ورثه ای به سهم خود از ارثیه نرسد چه اقدامی باید انجام دهد؟

از لحاظ قانونی هیچ یک از وراث و حتی موروث (کسی که از او به دیگران ارث می‌رسد) نیز حق محروم کردن، وراث یا وارثین دیگر را ندارند که در صورت تحقق عملی آن (که یا از طریق تأمین اسناد مجعول اعم از رسمی و عادی صورت می‌گیرد یا از طریق تقسیم غلط ارث که آن هم طبق ماده 601 قانون مدنی باطل محسوب می‌شود) مدعی (شخص متضرر از ارث یا تقسیم آن) باید به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کرده و دادخواست ابطال به طرفیت جاعل یا جاعلان و در تقسیم غلط ارث، به طرفیت همه وراث را به مرجع قضایی ارائه کند.

اگر وراث برای تقسیم ارث، ملک موروثی را تخلیه نکند؟

گاه پیش می آید که وراث بعد از مرگ متوفی حاضر به تخلیه ملک موروثی نمی شوند و نسبت به آن ادعای مالکیت دارند. در صورتی که تا تقسیم ارث صورت نگیرد هیچ یک از وراث حق جداگانه ای نسبت به ملک موروثی ندارند. اما در صورت مشاهده شدن این تصرف غیر قانونی دیگر ورثه ها می توانند با مراجعه به مراجع قضایی محل وقوع ملک نسبت به این تصرف اعتراض نمایند تا دادگاه حکم تخلیه وراث متصرف را بدهد، و بعد از تخلیه وراث می توانند با تقسیم ترکه یا فروش و یا از طریق مزایده ملک موروثی به سهم خود از ارثیه برسند.

اگر دیگر ورثه ها در دادگاه حضور نیابند؟

گاهی اوقات برای تقسیم ارث اموال ماترک، ورثه ها مجبور می شوند به دادگاه مراجعه کنند تا دادگاه بین آن ها میانجی گری کرده و با تقسیم کارشناسی شده ی ارث و میراث متوفی، وراث را به حق خود برای ارث برساند، اما دیگر ورثه ها برای سنگ اندازی و به تعویق انداختن تقسیم ارث به امید اینکه دیگر ورثه های متوفی نسبت به سهم خود از ارث دلسرد شوند در دادگاه حضور نمی یابند. اما این وراث غافل از این هستند که طبق ماده 95 قانون آیین دادرسی مدنی، حاضر نشدن خوانده یا خواندگان، مانع تداوم رسیدگی نیست و دادگاه باید جلسه رسیدگی را حتی بدون حضور خوانده یا خواندگان (وراث دیگر) ادامه دهد و با صدور حکم غیابی تکلیف وراث و سهم‌الارث آنها را مشخص کند. این حقی است که برای وراث در قانون به رسمیت شناخته ‌شده و آنها نمی‌توانند نسبت به قانون بی اعتنا باشند.

برای ورثه های که طبق وصیت نامه از ارث محروم هستند چه اتفاقی خواهد افتاد؟

با استناد از مفهوم مخالف ماده 843 قانون مدنی که وصیت تا ثلث ترکه را نافذ می‌داند نظر به این که ارث و بهره‌مند شدن از آن با فوت موروث و وجود وارث تحقق پیدا می‌کند، یعنی ارث به محض فوت فرد ایجاد می‌شود و متوفی قادر به انجام هیچ‌گونه عمل حقوقی نیست. پس محروم ماندن برخی وراث از ارث باطل است و محمل اجرا ندارد، مگر در مورد یک سوم ترکه که شخص وصیت‌کننده می‌تواند آن را برای برخی ورثه وصیت و وراث دیگر را از آن محروم کند. پس طبیعی است اگر این یک سوم برای عده‌ای خاص از ورثه کنار گذاشته شده باشد کسی نمی‌تواند از اجرای آن جلوگیری کند و بقیه وراث باید دو سوم باقیمانده اموال را میان خود تقسیم کنند. به این ترتیب آن لفظی که گفته می‌شود موروث ورثه خود را از ارث محروم می‌کند و این موضوع را در وصیت ‌نامه‌اش قید کرده است، قابل استناد نیست و قابلیت اجرا ندارد.

اگر متوفی هیچ ورثه ای نداشته باشد تقسیم ارث چگونه خواهد بود؟

از آنجا که معمولا شخص متوفی شده دارای خویشاوند و یا اقوام نزدیک می باشد، تقسیم ارث بین طبقات موروث صورت می گیرد که این طبقات به این صورت هست که طبقه اول پدر و مادر و فرزند فرزندان، طبقه دوم اجداد و برادر و خواهر و طبقه سوم عموها و عمه ها و خاله ها و دایی ها و فرزندان آن ها، بدیهی است که در صورت نبودن هر طبقه، ارثیه به طبقه بعدی می رسد ولی در صورت نبود هیچ کدام از طبقات، ملک موروثی و سایر اموال فرد متوفی توسط دولت ضبط می شود.

نحوه ی محاسبه مالیات بر ارث

اصولا مالیات بر درآمد و اموال و حقوق مالی اشخاص تعلق می‌گیرد و از آنجا که سهم‌الارث نیز یک نوع مال یا حقوق مالی وراث محسوب می‌شود طبق قانون مالیات‌های مستقیم، بر اساس تعرفه‌های مشخص که تا میزان خاصی نیز معاف از مالیات است مشمول مالیات می‌شود. میزان این مالیات طبق مواد 19 و 20 این قانون از 9 تا 70 درصد محاسبه می‌شود که میزان آن در طبقات سه گانه ارث، متغیر و متفاوت است. البته میزان این مالیات چون برمبنای ارزش منطقه‌ای محاسبه می‌شود و معافیت‌های مالیاتی نیز در آن اعمال می‌شود، مبلغ آن قابل توجه نیست. در حالی که این مالیات فقط برای اموال دارای سند که سابقه ثبتی دارند، اعمال می‌شود به طوری که اسناد غیر رسمی و اموال منقول و هر گونه مالی که سابقه ثبتی نداشته و نقل و انتقال رسمی نیز درباره آن صورت نمی‌گیرد، مشمول مالیات نمی‌شود.

نحوه ی مزایده ملک موروثی

زمانی که ورثه ها برای تقسیم ارث و رسیدن هر یک به ارثیه دچار اختلاف های شدیدی می شوند برای جلوگیری از این اختلافات به دادگاه محل وقوع ملک موروثی مراجعه می کنند، تا دادگاه با مزایده و فروش گذاشتن ملک موروثی از پول بدست آمده سهم هر یک از وراث را بدهد. برای همین، طبق ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی فروش اموال موروث از طریق مزایده صورت می گیرد که زمان اجرای این مزایده از طریق رسانه های عمومی مثل روزنامه ها انتشار می یابد، افرادی که در مزایده شرکت می کنند باید شروط مزایده را داشته باشند و قیمتی که برای خرید ملک موروثی می دهند کمتر از نظر کارشناسی شده نباشد، اگر دیگر وراث بخواهند که در مزایده ملک موروثی شرکت کنند قانون هیچ معنی برای آن ها در نظر نگرفته است فقط باید به صورت یک شرکت کننده عادی برخورد کنند و در اجرای مزایده اختلالی ایجاد نکنند، حال اگر ملک موروثی در مزایده به فروش نرسد برای بار دوم به مزایده گذاشته می شود تا به فروش برسد، در صورتی که در مزایده دوم هم ملک موروثی به فروش نرسد مامور اجرای مزایده مجبور می شود که قیمت فروش ملک موروثی را پایین بیاورد در این صورت ملک موروثی به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش می رسد.

در مزایده ملک موروثی حضور وکیل چه نقشی می تواند داشته باشد؟

با توجه به مطالب ارائه شده در این مقاله قابل تفهیم است که، زمانی یک ملک به مزایده گذاشته می شود که بین وراث بر سر تقسیم ارث اختلاف و جدال پیش بیاید، به این صورت که دیگر وراث یا وکیل آن ها برای این ناعدالتی به دادگاه مراجعه کرده و از دادگاه می خواهند که در خصوص این جدال ها چاره ی بیندیشد، تا هر یک از وراث به سهم قانونی خود از ملک موروثی برسند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل مزایده ملک موروثی بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که در مزایده ملک موروثی تخصص دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

را در نظر گرفته است. کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای مزایده ملک موروثی چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای مزایده ملک موروثی معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه گرفتن مشاوره از وکیل متخصص مزایده ملک موروثی در بازه قیمتی زیر قرار دارد.