مزایده چیست؟

مزایده در اصطلاح حقوقی روشی است که در آن، مزایده گذار کالای منقول یا غیر منقول یا خدمات خود را در معرض فروش قرار می دهد؛ شخص حقیقی یا حقوقی که قیمت بیشتری پیشنهاد کند، برنده مزایده است. قبل از اجرای مزایده، کارشناس رسمی انتخاب شده از طریق دادگستری، پس از ارزیابی، قیمت پایه فروش را تعیین خواهد کرد. مزایده از سه عنصر مزایده گذار، کالا و پیشنهاد دهنده تشکیل می شود.

مزایده بی خریدار

مطابق نظر قانونگذار، اگر برای مال مورد مزایده خریدار پیدا نشود 3 حالت وجود دارد:

• محکوم له (طلبکار) تقاضای جدید مزایده نماید که در این صورت هزینه های مزایده مجدد را باید متقبل شود.
• طلبکار مال دیگری را معرفی کند و مال موضوع مزایده آزاد شود.
• طلبکار مال را به قیمت پایه قبول کند.

براساس ماده 144 قانون اجرای احکام، درمواردی که در مزایده خریداری پیدا نشود و طلبکار آنرا در مقابل طلب خود قبول کند، مالک ظرف دو ماه پس از تاریخ مزایده میتواند با پرداخت کلیه بدهی، خسارت و هزینه های اجرا مانع انتقال کل مال یا بخشی از آن به طلبکار شود. پس از انقضای این مهلت، دادگاه دستور انتقال کامل یا بخشی از مال که معادل طلب محکوم له است، صادر میکند.

آشنایی با اصطلاحات حقوقی

• محکوم علیه: فردی که به انجام کاری محکوم شده است.
• محکوم له: فردی که قانون به نفع او، فرد یا افرادی را به انجام کاری محکوم کرده است.
• محکوم به: چیزی که بین محکوم علیه و محکوم له به آن حکم شده است.
• مال منقول: منقول از نظر لغوی به معنای قابل حمل و انتقال یافته به کار رفته است. در قانون مدنی اموال منقول به اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید، گفته شده است؛ مانند اثاثیه منزل، ماشین و کولر.
• مال غیرمنقول: غیرمنقول در لغت به معنای غیرقابل حمل است. اموالی را که نتوان از محلی به محل دیگر نقل نمود، اعم از اینکه اسقترار آنها ذاتی باشد، یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص به خود مال یا محل آن شود غیرمنقول نامیده می شود. مانند زمین، خانه و درخت کاشته شده در زمین.

ابطال مزایده

برای احکامی که محکوم به آن وجه نقد است، محکوم له برای وصول حقوق خود می تواند اموال محکوم علیه را به جهت عدم پرداخت بدهی خود، توقیف کند و اموال وی از طریق مزایده فروخته می شود. فروش اموال از طریق مزایده، در میان شرکت کنندگان فضای رقابت ایجاد می کند و مزایده کمک می کند اموال محکوم علیه به بالاترین قیمت به فروش برسد تا هم محکوم له به حقوق خود برسد و هم حقوق محکوم علیه ضایع نشود. یکی از مواردی که باعث کاهش تمایل اشخاص به شرکت در مزایده می شود، احتمال ابطال مزایده می باشد. شخص ثالثی که برنده مزایده شده است، بعد از پرداخت بها ممکن است با ابطال مزایده مواجه شود. در این مزایده نه تنها چیزی نصیبش نشده بلکه برای استرداد پول خود باید درگیر فرآیندی طولانی شود. در شرایطی که مزایده، نقص قانونی داشته باشد و شرایط و ساز و کار به صورت کامل و مطابق قانون صورت نگرفته باشد، موضوع ابطال مزایده مطرح می شود. در صورتی که در فرایند برگزاری مزایده، اشکالات و نقص هایی وجود داشته باشد، اشخاص می توانند درخواست ابطال مزایده را داشته باشند.

مزایده ممکن است به سه طریق باطل شود:

• عدم اجراي صحیح مقدمات و شرایطی که قانون گذار برای برگزاری مزایده پیش بینی کرده است به ابطال مزایده منجر می شود.
• در شرایطی که به جای اموال محکوم علیه، به اشتباه اموال شخص ثالث توقیف و به مزایده گذاشته شود، به دلیل اعتراض شخص ثالث مزایده ابطال می شود.
• اجراي مزایده بر طبق حکم قطعی صادره از مراجع صلاحیت دار یا دستور به اجراي مفاد اسناد لازم الاجرا به عمل می آید. اگر حکم صادره یا سند لازم الاجراي مبناي اجراي مزایده، از بین برود، مزایده به عمل آمده تحت تاثیر قرار می گیرد.

ابطال مزایده توسط طرفین مزایده و شرکت کنندگان در آن

دادگاه می تواند بعد از اعتراض طرفین مزایده، شرکت کنندگان یا به تشخیص خود، صحت جریان مزایده را احراز نکند. ابطال و عدم صحت جریان مزایده در واحد اجراي دادگستري و ثبت به صورت مجزا مورد بررسی قرار می گیرد.

ابطال مزایده در واحد اجراي دادگستري

پس از برگزاري مزایده ممکن است، محکوم علیه نسبت به عملیات اجرایی و خود مزایده ایراد یا اعتراضی داشته باشد. بر اساس ماده 136 قانون اجراي حکام مدنی در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید میشود:

• هرگاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
• هرگاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است، رد نمایند.
• در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
• در صورتی که خریدار طبق ماده 127 ممنوع از خرید بوده باشد.

شکایت راجع به تخلف از مقررات مزایده در موارد مذکور ظرف یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه داده میشود و قبل از انقضاي مهلت مذکور یا قبل از اتخاذ تصمیم دادگاه (در صورت وصول شکایت) مال به خریدار تسلیم نخواهد شد. در صورت عدم اعتراض در مهلت مذکور به نظر میرسد حق اعتراض محکوم علیه ساقط شده و بعد از آن اعتراض از طرف وي مورد قبول واقع نمی شود.

عدم رعایت مهلت هفت روز باعث می شود که دادگاه حق ابطال مزایده را نداشته باشد؟

ماده 143 قانون اجراي احکام مدنی مقرر میدارد: جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و برای این دستور قطعی، باید بین مزایده اموال منقول و غیرمنقول تفاوت قائل شد. در خصوص مزایده اموال غیرمنقول چون علاوه بر ذکر حق اعتراض براي محکوم علیه، دادگاه نیز حق نظارت بر صحت جریان مزایده را دارد، دادگاه حتی در فرض عدم اعتراض محکوم علیه در مهلت قانونی، در راستاي حق نظارت خود بر صحت جریان مزایده، مکلف است در صورتی که تخلفات مؤثري در فرآیند برگزاري مزایده مشاهده نماید، دستور مقتضی را در این زمینه صادر کرده و حتی مزایده را نیز ابطال نماید. به بیان دیگر این امر مهلت ندارد، ولی مهلت یک هفته اي براي ذی نفع، نوعی تذکر و آگهی دادن به دادگاه است.

در صورتی که دادگاه صحت جریان مزایده را احراز نکرده باشد و مزایده را ابطال نماید، این اقدام قابل اعتراض نیست. به بیان دیگر، در صورت دستور دادگاه مبنی بر ابطال مزایده، شخص متضرر از این دستور (محکوم له یا برنده مزایده)، نمیتواند برای این دستور تجدیدنظرخواهی نماید؛ زیرا، دستورهاي دادگاه قابل تجدید نظر نیست و در قانون نیز مقرر شده که دستور دادگاه قطعی است.

دادگاه در صورتی که اعتراض شاکی را نپذیرد، ضمن رد اعتراض شاکی در اموال منقول، دستور تحویل مال به برنده مزایده و در اموال غیرمنقول، دستور انتقال سند رسمی را صادر می نماید.

ابطال مزایده در واحد اجراي ثبت

در ماده 138 آیین نامه تصریح شده است در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط است و باید آگهی مزایده طبق مقررات تجدید شود:

• هر گاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.
• هر گاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است رد کنند.
• در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.
• در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند.

این موارد تقریباً همان موارد ذکر شده در ماده 136 قانون اجراي احکام مدنی است. موارد ذکر شده در ماده 138 مذکور مربوط به عملیات اجرایی است که بر طبق ماده 169 آیین نامه مذکور، متعهد و هر شخص ذی نفع می تواند از عملیات اجرایی نزد رییس ثبت محل، شکایت کند. رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل راي صادر کند. نظر رییس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ میشود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیم رییس ثبت داشته باشند میتوانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیئت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند 8 ماده 125 اصلاحی قانون ثبت در هیئت نظارت طرح و رسیدگی شود. در ماده مذکور مهلتی براي شکایت پیش بینی نشده، ولی با توجه به ماده 172 آیین نامه که تصریح دارد پس از تنظیم و امضاي صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست، میتوان گفت شکایت از عملیات اجرا تا قبل از تنظیم و امضاي صورت مجلس مزایده است.

در آیین نامه ثبتی نیز مثل قانون اجراي احکام مدنی، براي رییس ثبت محل، نظارت جهت بررسی صحت جریان مزایده پیش بینی شده است. نظارت رییس ثبت با دادگاه دو تفاوت دارد:

• تفاوت اول این است که در آیین نامه براي مزایده اموال منقول و غیرمنقول این نظارت مقرر شده، ولی در قانون، نظارت براي مزایده اموال غیرمنقول تصریح شده است.
• تفاوت دوم این است که در صورت تصمیم دادگاه مبنی بر ابطال مزایده و دستور تجدید مزایده، این دستور قابل اعتراض نیست، ولی در آیین نامه تصریح شده هرگاه قبل از تنظیم و امضاي سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل، عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد و راي بر تجدید عمل اجرایی صادر شود، راي صادره برابر ماده 169 این آیین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیئت نظارت است.

ابطال مزایده به جهت اعتراض اشخاص ثالث

در صورتی که شخصی به موجب حکم قطعی یا سند لازم الاجرا مکلف به پرداخت وجه نقد در حق شخص دیگري شود، ولی از پرداخت آن خودداري نماید، محکوم له باید در جهت وصول محکوم به، اموال محکوم علیه را توقیف نماید. در صورتی که شخص ثالث نسبت به اموال توقیف شده ادعایی داشته باشد، میتواند به توقیف اموال خود اعتراض نماید. با اعتراض اشخاص ثالث ممکن است مزایده اموال توقیف شده، باطل شود.

اعتراض شخص ثالث در واحد اجراي دادگستري

ماده 61 قانون اجراي حکام مدنی در خصوص توقیف اموال منقول نزد ثالث مقرر میدارد منقولی که در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد و متصرف نسبت به آن ادعاي مالکیت کند یا آن را متعلق به دیگري معرفی نماید، به عنوان مال محکوم علیه توقیف نخواهد شد. در صورتی که خلاف ادعاي متصرف ثابت شود مسئول جبران خسارت محکوم له خواهد بود. همچنین در ماده 69 قانون اجراي حکام مدنی در این خصوص تصریح شده: هر گاه اشخاص ثالث نسبت به اموالی که توقیف می شود اظهار حقی نمایند، مامور اجرا مشخصات اظهارکننده و خلاصه اظهارات او را قید میکند. بر طبق این دو مواد قانونی در صورتی که مال منقولی به عنوان مال محکوم علیه جهت توقیف معرفی شود، اگر در تصرف ثالث باشد و ثالث متصرف نسبت به آن ادعاي مالکیت نماید یا آن را متعلق به دیگري معرفی نماید، اصلاً توقیف نمیشود تا اینکه بحث مزایده و فروش آن پیش آید. اگر مال منقول در تصرف محکوم علیه بوده یا اموال منقولی باشد که خارج از محل سکونت یا محل کار محکوم علیه باشد، ولی دلایل و قرائن کافی بر احراز مالکیت او در دست باشد، به عنوان مال محکوم علیه توقیف و صورت مجلس می شود. ثالث غیر متصرف اگر نسبت به اموال توقیف شده اظهار حقی نماید، مامور اجرا، مشخصات اظهار کننده و خلاصه اظهارات او را قید میکند. در صورتی که مال منقول یا غیرمنقول به عنوان مال محکوم علیه توقیف شود، ولی ثالث نسبت به آن ادعایی داشته باشد اگر ادعاي ثالث مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، واحد اجرا مکلف است از مال مذکور رفع توقیف نماید، ولی اگر ادعاي مذکور مستند به سند رسمی یا حکم نهایی نباشد یا این که مستند به سند رسمی یا حکم نهایی باشد ولی تاریخ آن ها بعد از تاریخ توقیف است، مدعی حق باید به دادگاه شکایت نماید. ماده 147 قانون اجراي حکام مدنی در خصوص نحوه شکایت مقرر میدارد: شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی رسیدگی میشود. مفاد شکایت به طرفین ابلاغ میشود و دادگاه به دلایل شخص ثالث و طرفین دعوي به هر نحو و در هر محل که لازم بداند رسیدگی می کند و در صورتی که دلایل شکایت را قوي یافت، قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی شکایت صادر می نماید. در این صورت اگر مال مورد اعتراض منقول باشد، دادگاه میتواند با اخذ تأمین مقتضی دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض بدهد. به شکایت شخص ثالث بعد از فروش اموال توقیف شده نیز به ترتیب فوق رسیدگی خواهد شد.

اعتراض اشخاص ثالث در واحد اجراي ثبت

در واحد اجراي ثبت نیز ممکن است به هنگام توقیف اموال بدهکار جهت وصول مبلغ سند، اموال شخص ثالث توقیف شود. ماده 63 آیین نامه به تبعیت از قسمت آخر ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاك تصریح دارد: بازداشت مال منقولی که که در تصرف غیر است و متصرف نسبت به آن ادعاي مالکیت می کند، ممنوع است. این ماده مثل ماده 61 قانون اجراي حکام مدنی مال منقول متصرفی ثالث را به شرط ادعاي مالکیت از طرف او قابل توقیف ندانسته ولی یک تفاوت دارد؛ در ماده 61 قانون اجراي حکام مدنی اگر ثالث مدعی مالکیت اشخاص دیگر نیز باشد قابل توقیف نیست، در حالی که آیین نامه به این مورد اشاره نکرده و به همین دلیل تنها موردي که مال منقول قابل توقیف نیست، ادعاي مالکیت ثالث متصرف براي خود است. ماده 66 آیین نامه مثل ماده 69 قانون اجراي حکام مدنی تصریح دارد: هرگاه نسبت به اشیایی که بازداشت می شود، اشخاص ثالث اظهار حقی نمایند مامور اجرا اسم مدعی چگونگی اظهار را قید میکند. این ماده ناظر به حالتی است که مال در تصرف ثالث نیست ولی ثالث نسبت به مال توقیف شده اظهار حق میکند. ماده 96 آیین نامه در خصوص شکایت شخص ثالث به عملیات اجرایی مقرر میدارد: هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت شده (اعم از منقول و یا غیرمنقول) اظهارحقی نماید در موارد زیر از مزایده خودداري میشود:

• در موردي که متعهد له اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
• در موردي که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارایه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
• هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارایه کند.
• در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تامین یا دستور اجراي دادگاه یا اجراي ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد.
• در صورتی که قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضاي ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
• در موردي که بر اثر شکایت معترض موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شوراي عالی ثبت تشخیص شده باشد.

در مورد بندهاي 1، 2 و 3 در صورت وجود حکم قطعی، از مال رفع بازداشت میشود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوط خواهد بود. در صورتی که هر یک از موارد مذکور در این ماده پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول تحقق یابد، اداره ثبت صورت مجلس مزایده را ابطال و سپس به ترتیب مقرر در ماده فوق عمل خواهدکرد. بر این اساس حتی اگر مزایده برگزار شده تا زمانی که سند انتقال صادر یا مال تحویل نشده، شکایت شخص ثالث پذیرفته شده و مرجع رسیدگی به این شکایت اداره ثبت می باشد.

ابطال مزایده به جهت اعاده عملیات اجرایی

ممکن است حکم یا دستور اجراي مفاد اسناد لازم الاجرا بعد از اجراي آن، نقض شود، در این مورد، بحث اعاده عملیات اجرایی مطرح می شود. اعاده عملیات اجراي در واحد اجرا دادگستري و ثبت به صورت مجزا مورد بررسی قرار می گیرد.

اعاده عملیات اجرایی در واحد اجراي دادگستري

ممکن است بعد از برگزاري مزایده، حکم مبناي انجام فرآیند مزایده در رسیدگی بعدي فسخ یا نقض گردد. در این صورت این بحث مطرح میشود که تکلیف مزایده و برنده مزایده که مال مورد مزایده را خریداري نموده است، چیست؟ ماده 39 قانون اجراي احکام مدنی در این زمینه مقرر میدارد هر گاه حکمی که به موقع اجرا گذارده شده بر اثر فسخ یا نقض یا اعاده دادرسی به موجب حکم نهایی بلا اثر شود عملیات اجرایی به دستور دادگاه اجرا کننده حکم به حالت قبل از اجرا بر میگردد و در صورتی که محکوم به عین معین بوده و استرداد آن ممکن نباشد مامور اجرا مثل یا قیمت آن را وصول می نماید. اعاده عملیات اجرایی به دستور دادگاه به ترتیبی که براي اجراي حکم مقرر است بدون صدور اجراییه به عمل میآید.

اعاده عملیات اجرایی در واحد اجراي ثبت

بر طبق ماده 92 قانون ثبت، مدلول کلیه اسناد رسمی لازم الاجرا از طریق واحد ثبتی قابلیت اجرا دارد. علاوه بر این در مواردي مثل چک نیز می توان از طریق واحد اجراي ثبت آن را به اجرا گذاشته و مبلغ مندرج در آن را وصول نمود. شروع به اجرا نیاز به صدور دستور اجرا دارد. ممکن است متعهد نسبت به صدور دستور اجرا اعتراض و شکایت داشته باشد. ماده اول قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب 1322/6/27 تصریح دارد: هر کس دستور اجراي اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگري شکایت از دستور اجراء سند رسمی داشته باشد، میتواند به ترتیب مقرر در آیین دادگستري مدنی اقامه دعوي نماید. مرجع رسیدگی به دعاوي ناشی از دستور اجراي اسناد رسمی دادگاه صلاحیت دار محلی است که در حوزه آن دستور اجرا داده شد. از آنجایی که به موجب ماده 4 قانون مذکور، اقامه دعوي مانع از جریان عملیات اجرایی نیست، مگر در صورتی که دادگاه حکم بطلان دستور اجرا داده و یا قراري دایر بر توقیف عملیات اجرایی بدهد، ممکن است حکم بعد از خاتمه عملیات اجرایی صادر شود. اگر حکم قطعی به نفع متعهد صادر شود، بحث اعاده عملیات اجرایی و ابطال مزایده پیش می آید.

نقش وکیل متخصص در ابطال مزایده دادگاه چیست؟

آگاهی از قوانین مزایده و دقت در انجام کامل تشریفات برگزاری مزایده در مرجع تعیین شده، و در صورت عدم رعایت کامل شرایط مقرر در قانون درباره مزایده اموال منقول یا غیر منقول، می‌تواند موجبی برای طرح دعوای ابطال مزایده و عملیات اجرایی باشد. حضور یک وکیل باتجربه در زمینه ابطال مزایده دادگاه، علاوه از بین بردن امکان اشتباه، سرعت روند ابطال مزایده دادگاه را نیز افزایش می‌دهد و کمک بسیاری به شخص مطالبه کننده می‌کند. وکلای متخصص ابطال مزایده دادگاه در دادسان آماده مشاوره و ارائه خدمات هستند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل ابطال مزایده دادگاه بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در ابطال مزایده دادگاه دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

را در نظر گرفته است. کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای ابطال مزایده دادگاه چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای ابطال مزایده دادگاه معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص ابطال مزایده دادگاه در بازه قیمتی زیر قرار دارد.