مالکیت مفروز و مالکیت مشاع

اگر در مالکیت یک مال، فقط یک فرد درگیر باشد، به آن مالکیت مفروز گفته می شود. ولی اگر چند نفر در مالکیت یک مال شریک باشند، مالکیت مشاع به آن اطلاق می گیرد. به بیان دیگر، در اصطلاح حقوقی به ملکی که چندین مالک و صاحب داشته باشد، ملک مشاع می گویند. 

نکته هایی مربوط به فروش ملک مشاع

در ملک مشاع، هیچ کدام از مالکین نمی توانند به تنهایی برای فروش ملک اقدام کنند و هر کس تنها به میزان سهم خودش برای فروش یا اجاره ملک مشاع مشارکت دارد.

در مالکیت ملک مشاع، هر شخص توانایی فروش یا اجاره سهم خودش را بدون اذن شریک دیگر دارد و چیزی که اهمیت دارد این نکته است که واگذار کردن یا استفاده از ملک مشاع بدون اذن و رضایت سایر شرکا یا تصرف ملک مشاع توسط شریک ممکن نیست. به این معنا که اگر بخواهیم ملک را در اختیار خریدار و مستاجر قرار دهیم به اجازه سایر شریکان نیاز داریم.

اگر تصرف ملک مشاع توسط شریک به گونه ای باشد که بقیه شرکا راضی به این تصرف و سکونت نباشند، هر کدام از مالکین توانایی مراجعه به دادگاه را دارند و می توانند دادخواست خلع ید و تخلیه ملک مطرح کنند. به این شکل که در حضور دادگاه به طرح دادخواست اقدام می کنند تا ملک مشاع از تصرف شریک خارج شود.

اگر ملک دارای دو صاحب و مالک باشد و یکی از آن ها برای فروش ملک اقدام کند، مالک دیگر این حق و توانایی را دارد که هزینه ای که فروشنده پرداخت کرده را به خریدار بدهد و صاحب کل ملک شود. به این اتفاق اصطلاحا حق شفعه گفته می شود و صاحب این حق، شفیع نام دارد.

افراز به چه معناست؟

جدا کردن سهم مشاع شریکان از یکدیگر یا تقسیم مال غی رمنقول مشاع میان آن ها به نسبت سهمی که هر کدامشان دارند، افراز نام دارد. افراز به دو نوع تقسیم می شود:

افراز اجباری

در اثر حکم دادگاه یا تصمیم اداره‌ ثبت که باعث اجبار شرکا به پذیرفتن قسمت مال مشاع می شود.

افراز تراضی

افرازی که شرکا به دلخواه و خواست خودشان انجام می‌ دهند.
 

تصرفات حقوقی

در اینجا تصرفات حقوقی به معنای انجام معاملات در حوزه مال و ملک مشاع است. این معاملات به دو شکل انجام می شوند:

تصرف شریک نسبت به سهم خود از نظر حقوقی

این مورد مانند تصرف ملک مشاع توسط شریک نمی باشد. به این صورت که هر کدام از شرکا می توانند به نسبت سهمی که در ملک مشاع دارند، هر گونه تصرف حقوقی را انجام دهند. این تصرف هم می تواند ناقل عین باشد، مثلا بیع سهم مشاع. و هم می تواند ناقل منفعت باشد، مانند اجاره. به طور کلی به این علت که تحقق تصرفات حقوقی، با تصرفات مادی در مال مشاع ملازمه ندارند، اگر این نوع از تصرف در برابر سهم شریک دیگر صورت نگیرد، دارای اعتبار و صحیح است.

ماده ۵۸۳ قانون بیان می کند: هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر، سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند.

جهت صحیح بودن انتقال، تفاوتی بین این که سهم شریک به یک شخص منتقل شود یا به چند نفر انتقال یابد و این امر که انتقال سهم یک شریک به اشخاص معتدد، سبب کثرت شرکا می گردد مانع از اعتبار انتقال مذکور نخواهد بود، زیرا بر طبق قاعده کلی هر مالکی می تواند در ملک خود هر نوع تصرفی را به انجام رساند و ملک یاد شده را به شخص یا اشخاص مورد نظر منتقل کند، مگر آنکه قانون طور دیگری مقرر کرده باشد. اما در مسئله مد نظر ما از منظر قانونی ممانعی وجود ندارد.

تصرف ملک مشاع توسط شریک و نسبت به شرکا

با توجه به ماده ۵۸۱ قانون مدنی، از نظر حقوقی، تصرف ملک مشاع توسط شریک به این دلیل که تصرف در اموال دیگری است، فضولی به حساب آمده و به همین دلیل نیازمند اجازه بعدی آن ها می باشد. ماده ۵۸۱ در این مورد مقرر می کند: تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود. 

مراحل فروش ملک مشاع

مرحله اول

در خصوص ملک، پلاک، زمین و مواردی که غیرقابل افراز نیستند، می بایست توسط مراجع  قانونی صالح، چه از طریق اداره ثبت و چه ازطریق دادگاه،  تصمیم یا حکم قطعی صادر شود.

مرحله دوم

هر یک از شرکا توانایی ارائه درخواست برای فروش ملک مشاع را دارند و به تنهایی می توانند به مرجع صالح مراجعه کرد و درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند.

مرحله سوم

دادگاه باید اقدام به صدور مجوز فروش ملک مشاع کند. در صورت نبود مجوز نمی توان به فروش ملک مشاع پرداخت. یعنی بعد از رفتن به دادگستری و درخواست برای فروش ملک مشاعی که قابلیت افراز ندارد، باید یک نفر از شرکا به گرفتن مجوز از دادگاه بپردازد. 

مرحله چهارم

در مرحله آخر، ملک مذکور از راه مزایده به فروش می رسد.

لازم به ذکر است اگر شرکا یا شخص ثالث در جلسه مزایده حضور نداشته باشند، ممانعتی در اجرای مزایده نخواهد  داشت و همان فردی که درخواست فروش ملک مشاع را داشته نیز توانایی خرید ملک را دارد

وقف اموال مشاع

ممانعتی برای وقف کردن مال و ملک مشاع وجود ندارد و ممکن است یکی از شرکا به وقف سهم خودش اقدام کند. در صورت اتفاق افتادن این مسئله، مدیریت بخش موقوفه با مدیر وقف است. مدیر وقف و هیچ فرد دیگری مالک مال موقوفه نخواهد بود. مال موقوفه بلافاصله بعد از وقف دارای شخصیت حقوقی مستقل خواهد شد و اگر شریک دیگر به فروش سهم خود دست بزند، کسانی که به نفعشان مال وقف شده یا مدیر وقف، دارای حق شفعه نخواهند بود.

تعریف منافع متصل و منفصل 

به طور کلی منافع به دو نوع متصل و منفصل تقسیم می شوند:

منافع متصل

مانند رشد کردن درختان با گذز زمان که از نمی توان آن را از ملک مشاع جدا کرد. این منافع در هر صورتی متعلق به شفیع هستند

منافع منفصل 

این دسته از منافع قابلیت جدا کردن از مال یا ملک را دارند. به این علت که مالکیت خریدار نسبت به چیزی که خریداری کرده، درست بوده است. اگر مال حین زمان خرید و دریافت به شفعه، دارای منفعت باشد، متعلق به خریدار است. ولی بعد از اخذ به شفعه، منافع به شفیع تعلق می گیرند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل تصرف ملک مشاع توسط شریک بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در تصرف ملک مشاع توسط شریک دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله:

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• هزینه مشاوره اولیه
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل تصرف ملک مشاع توسط شریک چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل تصرف ملک مشاع توسط شریک معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص تصرف ملک مشاع توسط شریک در بازه قیمتی زیر قرار دارد.

50 هزار تومان ___________ 500هزار تومان