دعوای تخلیه زمانی رخ می دهد که صاحب یک مال غیرمنقول (موجر)، علیه شخصی که با رضایت قبلی مال را به او اجاره داده است (مستاجر)، دعوای تخلیه آن مال را مطرح کند. به طور کلی دعاوی تخلیه ملک اختلاف بر سر عدم تفاهم در تصرف ملک می باشد. این اختلاف می تواند بر سر تخلیه ملک یا نوع استفاده از آن باشد و در چنین موارد قانون مواردی را برای حمایت از حقوق طرفین وضع کرده است. در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک بعد از زمان انقضای قرارداد امتناع ورزد یا موارد ذکر شده در قرارداد را زیر پا گذاشته باشد، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند و مرجع رسیدگی کننده موظف به صدور دستور تخلیه فوری می باشد. دستور تخلیه توسط ضابطین به مستاجر ابلاغ و مستاجر موظف به تخلیه ملک در مدت مقرر می باشد. در مواردی نیز مستاجر می تواند نسبت به طرح توقف دستور تخلیه اقدام نماید. در صورت صدور توقف دستور تخلیه، اجرای آن به بعد از دادرسی دعوی مطرح شده موکول خواهد شد.

مقدمات صدور دستور تخلیه

درخواست تخلیه ملک و در پی آن صدور دستور تخلیه در صورتی از سوی موجر قابل طرح می باشد که یکی از موارد ذیل صدق کند:

• زمان اجاره ی ملک طبق قرارداد عقد شده بین موجر و مستاجر، منقضی شده باشد
• مستاجر سه ماه اجاره بهای ملک را به موجر پرداخت نکرده باشد
• مستاجر مال مورد اجاره را به غیر انتقال داده باشد
• مستاجر مال مورد اجاره را در موارد نا مشروع استفاده کرده باشد
• مستاجر یکی از تعهدات ذکر شده در قرارداد با موجر را زیر پا گذاشته باشد

در صورت صادق بودن یکی از شرایط فوق الذکر، موجر می تواند نسبت به طرح درخواست تخلیه ملک به مرجع رسیدگی آن مراجعه نماید.

مرجع رسیدگی به تقاضای تخلیه

مرجع رسیدگی به این تقاضا بستگی به نوع کاربری ملک مورد نظر دارد. در صورت مسکونی بودن ملک مورد اجاره، درخواست تخلیه باید به شورای حل اختلاف تسلیم گردد. بعد از تسلیم درخواست توسط موجر، قاضی نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام می نماید. در صورتی که مال مورد نظر برای موارد کسب و پیشه وری (تجاری) اجاره شده باشد، موجر برای طرح تقاضای تخیله باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نماید و تقاضای تخلیه را مطرح نماید. دادگاه مذکور بعد از دادرسی دعوی طرح شده، حکم تخلیه را به دوایر اجرای ثبت ارجاع و حکم صادر شده توسط ضابطین قوه قضاییه اجرا می گردد. در صورتی که ملک در اجاره ی طرفیت سازمان ها و نهاد های دولتی باشد نیز لازم به مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک می باشد و شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به آن را ندارد. در خصوص تنظیم اظهارنامه از سوی موجر برای تخلیه ملک نیازی به ارسال آن برای مستاجر نمی باشد و مستاجر در صورت انقضای قرارداد موظف به تخلیه ملک مورد اجاره می باشد.

اجرای دستور تخلیه

برای سهولت و سرعت بخشیدن به مراحل در جهت حفظ منافع موجر، در مورد دستور تخلیه بعد از صدور آن، نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد؛ و دستور تخلیه جهت اجرا به مستاجر ابلاغ می گردد. مامور اجرا موظف می باشد طی مدت 24 ساعت از زمان وصول دستور تخلیه صادر شده، دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ کند و از مستاجر رسید ابلاغ شدن دستور را اخذ نماید. پس از ابلاغ شدن دستور تخلیه، مستاجر مکلف است ظرف مدت سه روز پس از ابلاغ شدن دستور تخلیه توسط مامور اجرا، که از سوی دادگاه حل اختلاف صادر شده است، نسبت به تخلیه ملک مورد اجاره اقدام نماید. در مواردی که مستاجر مبلغی را تحت عنوان تضمین یا ودیعه بابت اجاره ملک به موجر داده باشد، تحویل ملک مورد اجاره مشروط به استرداد مبلغ یا ودیعه مورد نظر می باشد

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

دستور تخلیه در مواردی صادر می گردد که رابطه بین موجر و مستاجر طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال 1376 باشد و شرایط ذیل در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشد:

• مدت اجاره در قرار داد قید شده باشد
• قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد
• امضای موجر و مستاجر در ذیل قرار داد باشد
• امضای دو شاهد که مورد اعتماد طرفین می باشند ذیل قرارداد باشد (توصیه می شود شاهد فردی غیر از بنگاهی باشد)

در صورت رعایت موارد فوق الذکر در زمان عقد قرارداد، پس از اتمام مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، موجر می تواند با طرح تقاضای تخلیه و پرداخت هزینه ی رسیدگی آن (هزینه تمبر برای دعاوی غیرمالی) منجر به صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف گردد. قانون، شورای حل اختلاف را مکلف به صدور فوری دستور تخلیه کرده است و دستور تخلیه فورا توسط ضابطین اجرا می گردد. حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که به هر دلیلی امکان استناد به قانون تصویبی 1376 در مورد روابط بین موجر و مستاجر نباشد. در چنین مواردی نیاز به دادرسی می باشد تا در پی آن حکم صادر شود. قرارداد های اجاره ای که پس از تصویب قانون روابط بین موجر و مستاجر در سال 1376 عقد شده باشند مشمول این قانون می شوند و امکان صدور فوری دستور تخلیه در صورت عدم تخلیه مستاجر، برای موجر مهیا می باشد. صدور حکم تخلیه و اجرای آن نسبت به دستور تخلیه، زمان بیشتری را می طلبد. تقدیم دادخواست به دادگاه توسط موجر و انجام دادرسی و صدور حکم در پی آن، ممکن است ماه ها به طول بیانجامد.

توقف دستور تخلیه

برای حفظ منافع مستاجر قانون اجازه ی اعتراض و توقف روند تخلیه را به مستاجر داده است. قانون مواردی را پیش بینی کرده است که مستاجر دلایل قوی ای را برای جلوگیری از تخلیه ارائه دهد و طی آن توقف دستور تخلیه صورت می گیرد. ممکن است موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت غیر رسمی تمدید نمایند و تمدید آن مکتوب نگردد. در این موارد اگر موجر بدون توجه به تمدید قرارداد تقاضای صدور دستور تخلیه را مطرح نماید، دستور تخلیه بدون اطلاع مستاجر صادر شده و توسط مامور اجرا به مستاجر ابلاغ می گردد. مستاجر طبق فرجه قانونی تنها سه روز مهلت دارد تا ملک مورد اجاره را تخلیه نماید و تمرد از زمان مقرر جرم محسوب می گردد. مستاجر برای توقف دستور تخلیه می تواند طی مدت فرجه قانونی تخلیه بعد از ابلاغ دستور (سه روز بعد از ابلاغ توسط مامور اجرا) شکایت خود را با ارائه دلیل به مرجع صادر کننده دستور تخلیه تسلیم نماید. اگر مرجع صادر کننده دلایل تسلیم شده را قوی بداند، با اخذ تامین مناسب توقف دستور تخلیه را صادر می کند. لذا مستاجر بعد از اطلاع از دستور تخلیه اگر مدعی حقی می باشد باید در فرجه مقرر اقدام نماید. طبق قانون مصوب سال 1376 در مورد روابط بین موجر و مستاجر، مرجع صادر کننده دستور تخلیه اختیاری برای اختصاص مهلت به مستاجر را دارا نمی باشد. فقط در شرایط اضطراری (حوادث غیر مترقبه از قبیل سیل، زلزله و...) مرجع صادر کننده دستور تخلیه می تواند یک بار مهلت را به مستاجر بدهد. دستور تخلیه برعکس حکم تخلیه، قابل تجدید نظر و اعتراض نمی باشد. اما در مواردی که دستور تخلیه صادر شده باشد و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه شکایتی داشته باشد یا مدعی تمدید قرارداد باشد، می تواند شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مورد اجاره تقدیم نماید. البته اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی گردد و تا زمانی که دادگاه تشکیل و دادرسی صورت نگرفته باشد، توقف دستور تخلیه صورت نمی گیرد.

آیا برای موارد توقف دستور تخلیه نیاز به مشاوره حقوقی یا استخدام وکیل می باشد؟

با توجه به جوانب زیاد موارد توقف دستور تخلیه و وابستگی آن به شرایط طرح تقاضای تخلیه توسط موجر، توصیه می گردد از حضور یک وکیل در کنار خود یا مشورت با یک مشاور حقوقی برای توقف دستور تخلیه کمک بگیرید. وجود وکیل متخصص و با تجربه در زمینه توقف دستور تخلیه یا مشاوران متخصص در این زمینه در کنار شما، با کمترین زمان و هزینه نتیجه ی مطلوب را برای تان حاصل می کند.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل توقف دستور تخلیه بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در توقف دستور تخلیه دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

• رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
• پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
• هزینه مشاوره اولیه
• امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل توقف دستور تخلیه چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای توقف دستور تخلیه معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص توقف دستور تخلیه در بازه قیمتی زیر قرار دارد.